2017-07-03 10:10:28
你很可能会得到如下这些回答：
庞大的需求
有限的土地供给
中国城镇化的进程
中国人的买房文化
地方政府的土地财政
……
很遗憾，以上全错。
很多人对房子价格的判断，无外乎是两个朴素的逻辑：
一是前面那些全错的逻辑当中的一个或者多个。
二是过去十几年，房价从来没有跌过，一直处在上升的左侧。
今天在群里提到房价的问题，一位老铁的观点非常精准地代表了广大不明真相的群众们对房价的看法，我懒得打字，就截图给大家了：
这些逻辑，也恰恰是多头忽悠韭菜进场接盘的理由。
有卖房的中介和我说
“小明，你反驳的那几个逻辑，真的就是我们每天和来看房子的人讲房价为什么会继续涨的理由，大部分人还真的会相信的！”
那么问题来了，房价既然不是地产商能操纵的，也不是地方政府能操纵的，
到底是什么力量真正操纵了房价？
1
先从通胀说起
关于通胀，我在之前举过「小明变穷」的例子：
社会成员构成：你和小明。
全社会货币总量：1500万。
你有1000万，小明有500万，你是富人，小明是中产。
现在央妈发了1000万新的钱出来，你离钱更近，先撸走900万，剩下100万给小明。
现在变成：
全社会货币总量：2500万，增加66.7%
你有1900万，增加90%。小明600万，增加20%。
你还是富人，小明却变成了一个穷逼！
因为你的财富增长速度，超过了整体的货币贬值速度23.3%。但小明却变穷了46.7%。
这个例子告诉我们，
通货膨胀的本质，是劫贫济富。
三十年前，家里有一万元存款，已经算得上富人。
而现在呢？
财务自由与财务成功
财务自由（Financial Freedom）的标准比较高，胡润在今年1月发表的关于财务自由的报告中称，如果生活在中国一线城市，实现财务自由的标准是2.9亿人民币。
三十年来，就是一个货币不断贬值，通货膨胀不断收割穷人的过程。
2
通胀是如何收割穷人的？
穷人有钱了一般喜欢做什么？
存起来。
富人有了钱一般喜欢做什么？
向银行借更多钱去投资。
你的爸爸妈妈，爷爷奶奶存了一辈子，好不容易存了三五百万，结果你们家就变得很有钱了吗？
结果你们家连上海的一套90年代造的老公房也买不起！
你们家几代人一辈子的储蓄，就这么在超级通货膨胀的周期当中，化为乌有。
手持现金的人，在通胀周期里，就是不断在给政府和借钱的人交税，或者换个说法，
存款人创造的财富，不断通过通货膨胀，转移给了借款的人。
存款人的实际收益=银行利息-货币贬值。
借款人的实际收益=投资实际收益+货币贬值-借款利息。
举个例子。
小明是穷人，现在存了100万在银行，利息5%，房价1万每平米。
小刚是二代，找银行把我这100万贷出去买房子，利息7%。
十年后，由于通胀，房价涨到10万每平米。
我从银行拿到的钱，为了计算简单，用单利算，是150万。
小刚手上的钱则变成1000万-170万=830万。
穷人小明手持货币的价值，从100平米房子，贬值为15平米，十年之内贬值85%。
货币贬值越大，存款人利益就被收割得越彻底，而借款人的收益，就与此同时被放大得越充分。
回想一下存款人是谁？
就是你的父母，祖父母，也可能是你，是和你一样辛苦劳动，有钱了就压箱底，存银行的广大群众。
借款人是谁？
大企业，地方政府，富人......
几十年的通胀周期下来，借钱投资的人，成了富豪，成了利益获得者。存钱的人，成了穷人，成了被收割者。
这就是大部分中国普通老百姓在过去几十年，财富被收割的故事。
3
房价的一个简单模型
中国过去几十年的通胀，超发的货币，绝大部分都被房子吸纳了。通胀的情况，可以参考这两个图：
上图是中国银行资产和央行资产的走势图，下图是美国的对比情况。上图的蓝线，可以粗略代表中国广义货币的供应情况，很明显，其占GDP的比重，远超美国。
要理解房价的变动逻辑，我们不妨把纷繁杂乱的房地产市场，抽象成一个最简单的模型。
在这个模型里，
1. 全国只有一平米土地。
2. 一个地方政府，拥有土地所有权。
3. 一个地产开发商，向银行借款，向政府买地，建造房屋，之后出售给买房者。
4. 买房者只有一个，小明，小明也是这个简单经济中的唯一劳动者，他的起始财富是1000元。
5. 此外，这个模型里还有中央银行和商业银行，负责市场里的资金来源和流转。
最初的时候，央妈印了1万块货币，通过商业银行注入市场。
商业银行怎么把钱注入市场呢？就是按照存款准备金的要求，放贷款。
为了理解简单，假设存款准备金率为10%，此时，商业银行有9千的可贷资金。
开发商找商业银行将这9千块贷款出来，这当中六成用于支付地价，即5400元，四成用于支付建造成本，即3600元。
此时的地价是 5400元/平米，对应地方政府的土地出让金。
房价是多少呢，房价=地价+建造价格+合理利润，假设合理利润是10%。
那房价就是9000+1000=1万/平米。
由于小明是系统里的唯一劳动者，因此政府的土地出让金，房地产商的建造成本，合理利润，最终都转化成了小明的收入。
小明的总收入=1000+9000=1万。
经济系统的总货币=1.1万=央行新发的货币+最初存在于经济系统里的货币（即小明的1000元起始财富）
假设经济系统的劳动者和购房者增多，不再只有小明，现在还有小红、小刚、小勇、翠花、狗蛋......
购房者增多的情况，本质上和只有小明的情况，没有分别，无外乎就是把收入和支出，在这些人当中分摊，但总量仍然是1万块，房价依然不变。
同理可证，在此系统里，地产商和地方政府的行为，同样无法影响房价。
最终什么能影响房价？
系统里货币增多，比如从1万块增加到2万块。
商业银行可以放贷的资金增加到1.8万，房地产商可以贷款买地的资金就会增加，从而推动地价上涨，和最终的房价上涨。
由于经济系统的支出，最终又变成了劳动者的收入，因此，小明的收入增长，进而又确认了房价的上涨。
这虽是一个高度抽象的简单模型，但它在厘清房价传递的本质上，并未丢失重要信息。
真实的房价传输，只是多了更多的结构性因素，这些结构性因素，可能对房价形成扰动，但并不能改变影响房价的根本驱动力。
4
真正操纵房价的是谁？
至此你应该明白，真正操纵房价的，到底是谁？
是货币。货币背后是什么？是央妈。
真正操纵房价的，不是地方政府，也不是房地产商，更不是所谓的供需，而是央妈。
但操纵央妈的又是谁呢？
不可描述的力量。
这种力量对央妈的操纵，则取决于国内外各种力量的对比，以确保其合理性和存在的基础。
供需也好，土地价格也好，土地财政也好，地产商高热情拿地也罢，都只是这个幕后力量的浅层表现。
房价在根本上，永远只和货币供应相关。
中国过去三十年发了太多的货币，房子作为承接容器，也因此被推高到离谱的水平。
没有买房的人，辛勤劳动的人，被一波波的房价上涨，收割得越来越穷。但似乎人们现在已经「觉醒」过来，要赶上房价上涨的末班车。
人民只能看到一些表面现象，并继续被这些现象所蒙蔽。
人们只知道过去十年，买房的人都赚钱了，房价一直在不断上涨，就像人们观察到，过去五年，搞金融的人，收入暴涨，而其他行业，尤其是实业，却每况愈下。
人们并不知道这些表象的背后逻辑是什么。
因为此，当人们根据表象来做出「只看后视镜」式的判断，当人们意识到通胀下自己终其一生的积蓄被收割得所剩无几，当人们决心改变过去保守和高储蓄的行为，加上高杠杆冲进房市寻求为自己未来的资产保值时，
新的周期正在人们还没有意识到它时，悄无声息地到来，就像人们并没有意识到旧周期已经结束那样。
当每个人都发现财富被通胀收割这一真相时，通胀正在悄悄结束。
人们并不知道，在通胀结束后的紧缩周期里，他们加上杠杆的财富，又一次在悄悄地被收割。
再过十年，人们一定会像现在感叹过去十年财富被通胀收割一样，感叹债务是如何让他们变得更穷的。
