2012-07-05 17:29:45
今天我们要讨论的问题是当今社会的一个热点问题——房价问题。投影上这张照片我相信在座的各位已经很熟悉了：北航的一位神童博士要求父母全款买房,梦想有北京户口。这个孩子好像只有16岁，可以看得出来，面对北京的高房价，他心里已经慌了，但是我相信，心里慌了的，不光是他一个人，说实在的，看到这条新闻的时候我很同情他，对他的想法我也觉得可以理解，同时我也为年轻一代面对着这样的困难表示深深的担忧。一个北航的才16岁的博士都已经慌了，大家想一下，如果是一个没有念过博士的人，一个农民工，他该怎么办？所以这已经成为一个非常现实的问题，也是中国经济面临的一个非常重要的问题。可以说，中国最近这两三年如果发生了什么会影响到中国经济持续发展的事情的话，那就是房价问题。为什么这样说呢？我们从房价波动的宏观经济背景说起。
这个宏观经济背景中最关键的因素就是我们采取了长达30多年的出口导向型的增长方式。在上世纪80年代初的时候，中国开启了改革开放的历程，对外开放，从经济层面看，包括两方面的内容，一个是用出口带动经济发展，这就是所谓出口导向型的经济发展方式；另一个方面就是引进外资，大家都知道，引进外资曾经是中国各地方政府的一项重要的基本任务，也是他们发展本地经济的最重要的手段之一。出口导向型的经济增长方式，对一个经济体来说，确实促进作用非常大，我们对应这30多年来的经济增长来看，大家已经感觉到了这一点。当然，实际上，中国并不是第一个采取出口导向型经济的国家，在中国之前，还有好多国家和地区已经这样做了，但是，这些国家和地区在采取出口导向型经济增长方式二、三十年之后，都会以一场经济危机收场。当出口导向型经济增长方式最终走向金融危机、以金融危机收场的时候，房价就是其中一个非常重要的因素和环节。可以说，没有房价最后的涨和落，就没有这场金融危机。所以我刚才说，如果说最近这几年中国经济面临着什么严重问题的话，房价问题就是最重要的问题。
那么为什么出口导向型经济增长方式最终会导向金融危机呢？先给大家看几个例子：这个图给出了墨西哥从1961年到1997年的经济中的两个重要指标，一个标示它的经济增长率，用蓝线表示，这就要看右边这个轴，红线表示墨西哥的不含黄金的外汇储备的规模，这要看左边这个轴的数字。从这个图大家可以明显看出来，墨西哥外汇储备的增长规模非常快，经济增长率刚开始时差不多，平均在10%左右，曾经增长率也非常高，但是到了1981年，墨西哥经历了第一次金融危机，从此之后，墨西哥的经济增长率就下了一个台阶，在它慢慢恢复过来之后，即使是在下了一个台阶的情况下，它的经济增长率还能保持4%~5%的水平，但到了1994年，又一场金融危机爆发了。图2是巴西的情况，图3是日本的境况，一模一样。可以看到，从1961年到2003年，日本的情况非常典型，它的经济增长率平均来说有明显的三个台阶。从90年代到现在，在长达20多年的时间里，日本经济的增长率几乎是零，有的年份会高一点，有的年份低一点，但平均来说，基本上是零。那么，这些经济为什么会以一场金融危机收场？日本到现在为止，虽然大家一般不认为它进入了金融危机，但实际上已经进入了，并确确实实出现了长达20多年的停滞。跟香港、澳门这些经济体相比，很多人认为它还不如经历一场金融危机呢。毕竟，1997年的金融危机过后，虽然在当年亚洲的经济体遭受了比较大幅度的经济下滑，后来几年经济也有些下滑，但毕竟摔了一跤之后，它们又站起来继续向前走了。日本呢？虽然没摔一跤，但是一直躺在那里不动了。
那么，为什么？原因就在于，出口导向型经济的最大的特点就是巨额的贸易顺差，贸易顺差的出现则导致本国外汇储备的大规模增加，伴随着外汇储备的大规模增加的，是本国货币的大量发行。为什么呢？你想一想，如果你是一个企业家，你卖了10万美元的货物给美国人，美国人给了你10万美元的钞票，那么这10万美元的钞票在中国你能用么？能用来给工人发工资吗？工人拿着美元的工资在中国能用吗？在中国它是不能流通的，所以你就必须把这10万美元换成人民币，当然你可以找任何一家商业银行去换，商业银行拿到外汇之后，对它来说基本上也没有什么用，于是它会拿到中央银行，要求中央银行把这10万美金兑换成人民币，这一兑换，就相当于中央银行往经济中注入了等值的人民币，这就是中央银行往经济中注入货币的一种方式。当然，中央银行往经济中注入货币的方式有很多种，无论如何，在中国没有对外开放的时候经济中也是有货币的。中国中央银行往经济中注入货币的方式主要有两种：一种是给商业银行发放贷款，然后商业银行把这笔钱再贷给企业，企业再用它雇工、给工人发工资，等等，再到老百姓手里。第二条途径是中央银行买入各种各样的资产，买什么都行。刚才我们说的买入外汇,也是一种形式.但是只要它买，它就是往经济中注入货币，黄金也罢，国库券也罢，外汇也罢，甚至是它买鸡蛋也行，当然没有哪个中央银行会疯狂到买鸡蛋。（笑声）但是道理是一样的，只要它买东西，就是往经济中注入货币。当然我说买鸡蛋，现在听起来有些荒唐，但实际上在中国经济的计划经济阶段,往经济中注入货币的途径之一就是买这种东西——中央银行通过买入各种农产品、工业品往经济中注入货币，当然现在已经不这么做了。那么结果是什么呢？对于一个出口导向型的经济来说，一方面，贸易顺差在积累，这就意味着中央银行往经济中注入了大量的货币；同时，对外开放还有另一个方面的内容就是引进外资，其结果一样是外汇积累。不管什么方式、什么原因造成了外汇流入，最终结果只有一个——中央银行往经济中注入的货币规模越来越大。当然，与之相伴随的结果就是中国外汇储备的规模在大规模增加，所以现在大家都已经注意到了这一现象：中国现在的外汇储备规模非常大，已经有3.2万亿了。那么现在我要问大家一个问题，现在在中国人民银行往经济中注入的货币总量中，通过买入外汇这条途径投放的比例是多少？你们猜一下。这位同学猜测是60%。我告诉大家，你们是猜不出来的。大家看这个图，我国的外汇占款与基础货币的比例。基础货币就是中国人民银行发行的货币，外汇占款是中国人民银行通过买入外汇所投放的货币总量。这个比例在2000年初的时候是43%左右，在2006年初，这个比例超过百分之百，2007年最高曾经高达129%，现在这个比例大概是115%。这说明了什么问题？说明现在中国境内流通的所有人民币都是通过买入外汇发行出去的。不仅如此，中央银行还通过其他途径回收因为买入外汇所投放的部分货币。现在大家明白了中国的货币超发是怎么来的了。那么大规模的外汇储备不是老百姓无偿的交给中央银行的，中央需要买才行，它必须付给老百姓等值的人民币，否则老百姓不会傻到卖给它。所以当大家看到外汇储备规模很大的时候，就应该想到，其实经济中的货币规模也是非常大的。
那么结果是什么呢？人民币投放量增加了，物价肯定要上涨。当然，这个物价就不仅仅是日用品价格了，所有物价都会上涨。物价在上涨过程中并不是所有物价同时上涨的，而且也并不是所有的物价涨幅都一样。物价上涨过程在我看来分五个波次：第一个波次是人民币自己，人民币升值。为什么要人民币升值？这是一个很重要同时也是难度很大的问题，我们今天暂不讨论。我只给大家两个数据，你就知道人民币该不该升值。首先，1978年的时候，中国外汇储备的规模是1.6亿美元，现在是3.2万亿美元，是1978年的2万倍。78年的时候中国外汇储备的规模是当年GDP的百分之零点零几，现在这个比例大概是55%左右。大家知道，什么东西多了，它就会贬值，价格就会变。中国现在的外汇储备规模这么大，你说，它（美元）不贬值能行么？它贬值就相当于人民币升值。
第二波是股票，人民币升值的预期大概是2003到2004年间形成的，那时候世界各国包括美国、日本和欧洲都在逼人民币升值，人民币升值预期形成了。2005年7月，中国启动了汇率形成机制的改革，人民币开始升值。2005年春天的时候,上证指数最低的时候还不到1000点,到2007年10月的时候,上证指数已经飙升到了6100点了.当时的情况是个什么样?2005年春天的时候,只要你进入中国股市,你不需要考虑买的是什么股票,也不需要考虑它是生产什么的,也不要考虑它的管理层是不是能干,盈还是亏,随便选一两只然后购买,到2007年10月份的时候,你赚5倍6倍毫无问题，10倍、20倍也不罕见。这就是当时股市的疯狂情况。到了2007年中期的时候，中央政府认识到了股市泡沫的危害，于是就开始打压。这一打压最低的时候曾经把股市打压到了1600点，现在大概是2400点左右。当然，我在这里说五个波次的时候，我说的是它们开始涨价的时间，并不是说第一个涨完了第二个才开始。
第三波就是房价。从2005年到现在中国房价上升的幅度有多大大家心里都很清楚。
第四波就是普通商品的价格，就是CPI，为什么会上涨？原因有很多个，我们这里说的货币超发就是原因之一，但是为什么它是排在第四波呢？原因就在于中国现在还面临另外一个问题，就是产能过剩。也就是说，对于企业来说，如果你生产的产品卖不出的时候，你还敢涨价么？你恨不得打折卖。所以刚开始的时候，就算是货币超发，企业也不敢涨价，因此CPI上涨在中国，从时间上排在第四波，上涨幅度也远远低于房价的涨幅。
最后一波是劳动力价格，也就是工资的上涨。最近几年工资上涨也非常快，但是这是没有办法的事情，它不得不上涨，你想想看，房价上涨了，日用品价格涨了，如果工资不涨，老百姓怎么活？一般情况下，在一个出口导向型的经济里面，它会经历这样五个波次的物价上涨。只不过一般情况下，许多经济体到第三波就完蛋了，中国已经到第五波了，已经很不容易了，要感谢党的领导。（笑声）
今天中国经济中主要面临着这样几个重要问题：通货膨胀问题、房价问题、人民币升值问题。但是你看，你从这个角度去理解的话，往前追问到最后，都是人民币汇率问题。如果现在人民币不升值，那么贸易顺差会继续维持下去，中国外汇储备的规模会越来越大，货币超发现象也将会越来越严重。结果就是各方面的泡沫越来越大。所以这就是：人民币升值，不管外国压也罢，不压也罢，已经成了中国经济的内在需要。只不过我一直觉得，中国在汇率问题上是上了美国人的当了。为什么这么说？因为在人民币本身该升值的时候，美国偏偏跳出来，逼迫我们升值。美国人很清楚，中国人民对美国人有反感情绪，它们说要做什么，中国人偏不做什么，偏不这么干，偏要对着干。就像伟大领袖毛主席说过的那样，敌人反对的未必是坏事。凡是敌人反对的我们就要赞成，凡是敌人赞成的我们就要反对。结果呢？当中国需要通过人民币升值以化解经济中的困难的时候，美国人跳了出来，于是（升值）就停止了。结果不管是中国政府还是老百姓，一方面看到了人民币升值的压力，另一方面也看到了日本当年日元升值带来的恶果，同时美国又在旁边打压。因此中国人坚持不升值。结果从2005年到现在，中国积累的问题越来越严重。在2003年人民币升值预期刚刚出现的时候，你就应该每年升一点，就不会出现今天这么严重的问题。2007年的时候，我曾经写过一篇文章，是关于中国为什么会出现流动性过剩的。流动性过剩是经济学界的一个术语，说白了就是货币超发。当时关于流动性过剩的原因大家给出的都不一样，我就看了一下中国人民银行的资产负债表。你把数据往这里一套，一切都明明白白。2007年的时候，通过买入外汇投放的货币已经达到货币基础的129%了，你想这些货币从哪儿来的？所有的其他理由可能都起到了一些作用，但是当时流动性过剩的根源就在此：外汇流入过多。所以要解决当前的这些问题，包括房价问题、通货膨胀问题，就必须从根本上断掉它的根。怎么断？我提出以下几个政策建议：
第一，加速人民币升值。
第二，实行人民币管制，不要让热钱流入中国。当年我们实行过外汇管制：你想买外汇，没那么容易。现在我们反过来，买外汇容易，买人民币，不允许。
第三，鼓励对外投资。当时在我这篇文章刚写出来的时候，朋友们笑着跟我聊天，说：苏剑啊，你是不是美国间谍？（笑声）我说，我是站在中国人立场上说话的，我是个中国人。至于我的意见恰好与美国人的一样，我认为我们的立场是不同的。美国人是虚则实之，我是实则实之。人家是不想让你升值所以表现出希望让你升值，我是表里如一的主张它升值。在那个时候，你要是建议人民币升值，很多人都会骂你，直到现在很多人,尤其是普通百姓,还是不理解为什么人民币必须升值。他们一听到人民币升值的建议就会自然不自然的产生抵触情绪。其实把这个图看一下，还有什么好讲的？今年年初，中国人民银行副行长易纲也发表了一些言论，谈到了外汇流入对中国货币供给量的影响，跟我2007年说的几乎一模一样。在2007年易纲就没有意识到这个问题吗？不会的，他肯定意识到了，易纲非常聪明。但是他当时为什么不说？因为他当时是官员，他知道也不能随便说，我知道，但是我说了不管用，所以我能说。区别就在这里。他说了，要解决这个问题，人民币必须加速升值。但是当中国政府决定让人民币升值的时候，美国参议院突然通过了一项草案，要逼人民币升值，于是立刻把中国人民的情绪给挑起来了。然后美国政府在当时的领导人峰会上又向胡锦涛总书记提出了让人民币升值的建议，结果被总书记坚决的拒绝了。所以到现在为止，我一直认为，在汇率和人民币升值问题上，美国人是醉翁之意不在酒的，它是不想让你升值，所以故意压你升值。大家想一想，今年中国政府已经做好准备让人民币升值了，它为什么推出了让人民币升值的法案呢？很明显的事情。所以我觉得对于人民币汇率问题，我们不需要在乎美国人的动作，我们需要升值就升值，跟美国没关系，我们升值不升值都是自己的事情，都要根据自己需要做出决定。当然这可能显得跟我们今天要说的房价问题有些远了。然而在我看来，当今的房价问题追到根源都是汇率问题。出口导向型增长方式会导致非常严重的泡沫，最严重的就是房价泡沫。对中国来说，货币超发可能会导致股市的泡沫，也可能导致房价的泡沫，但是对中国而言，股市泡沫规模再大，对宏观经济影响不会很大，因为它基本局限在股市范围，它能够影响的只是炒股的人的财产。但是房价不一样，房价的涨落影响的不仅仅是买房者，还有银行。所以可以看到世界各国在出现房价问题的时候，可能出现各种资产泡沫，但是最终是房地产价格的泡沫是将经济体拖入经济危机的最关键最根本的东西。美国也是一样，美国的次贷危机也是房地产泡沫导致的。日本、香港、韩国基本上也都有一个这样的传播机制。日本当年房价疯狂到什么程度呢？据说在房地产泡沫最严重的时候，单单是日本皇宫所在的这块地的低价就能抵得上美国GDP的六分之一了。据说有人在今年年初做了一笔账，把北京和上海的地价加起来，就已经抵得上除了中国以外的前四位经济大国的GDP总和了。（笑声）当然具体情况怎样我没有做详细调查，这是当时网上的一个报告。大家看看情况有多严重。总有一天，那些炒房者会发现，房价不会继续上涨了，对于这些人来说，他们炒房就是为了投机，当他们发现炒房无利可图的时候，他们就开始寻找其他更有利可图的东西，于是就开始卖房。这一卖房，房价泡沫就破灭了，于是金融危机爆发。这就是出口导向型经济的宿命：最后都以一场金融危机收场。而在这个过程中，房地产泡沫从形成到破灭，就是一个至关重要的环节。当然，如果容忍泡沫自然形成、自然破灭的话，中国将必然的发生金融危机。好在中国政府早在07年的时候就认识到了这一点，一直在设法抑制房地产泡沫，试图把房价降下来。到目前为止，房价据说是降了(笑声)，可能也会接着降。对我们普通老百姓来说，看到这些报告，应该打个问号。至少对我而言，只要不是我自己亲身感受到的，我一般都会打个问号的。因为在中国，一方面是政府有引导舆论的意图，另一方面，有些记者在经济方面的知识水平也有限，所以往往是我们看到的报道与实际情况不一样。比如说，有报道称：房价跌了，从每平方米3万块钱跌到了2万块钱，你可千万不要随便信。他们说的是新房的房价，结果有可能去年新房价的3万在（北京）三环,现在的2万(每平米)可能是在大兴了,你说这能比么？对于我来说，比较房价涨和跌最好是看二手房的价格，不要看新房。因为新房所处的地段不一样,里面的设施可能不一样，开发商可能不一样，建筑的质量也可能不一样。看二手房应该看什么呢？你就看同一个小区、同样的户型、同样的大小、同样的朝向,看这样的房子,只有通过那些可比的,你才能比较出来房价是真正是涨还是跌。所以大家看新闻报道的时候，一定要想清楚，不要随便相信。
房价上涨有很多方面的原因，第一个原因是货币超发，这个我们已经说过了。第二个是产业政策，最近几年，很多地方政府都把房地产业当作了当地经济的支柱产业，为了发展其支柱产业，他们采取了各种措施，结果就是推动房价越来越高。第三是土地财政。大家知道,我们在分析经济问题的时候一般从供给和需求方面两个方面来分析，需求方面我们刚才说了，就是货币超发。而土地财政是从供给方面影响房价。为了提高卖地的收入，地方政府必然要推高地价，要推高地价，就必须推高房价，否则他就无法实现自己的利益最大化。所以这是从供给方面推动房价上涨。
另外，我们从住房的特点来看一下房价上涨的原因。住房是必需品，也是奢侈品。每个人都要有地方住，所以它是必需品，但是大房子是人们的梦想，是奢侈品。像是黄金、珠宝这类东西，都是奢侈品，奢侈品这类东西，有也好，无也罢，不会影响我们的生活。但是房子不行，没有房子住，人的生活质量立刻降低，甚至能否活的下去都是问题。毕竟这个世界上没有人希望当流浪汉，流落街头。随着人们收入的增加，对房子的需求也越来越多。而且，住房不仅是一种生活必需品，或者说消费品，同时还是一种资产。资产是什么？到现在经济学还没有对它的统一的定义，在我看来，资产就是能把你的财富带到未来去的任何东西。比如说房子，你现在拥有它，你就能把这一财富带到二十、三十年之后。像是鸡蛋，它也是一种商品，那它是不是资产呢？当然你也可以说它是一种资产，把这一财富带到未来去，至少两三个月吧？（笑声）任何一种资产都应该有个存储期限。也就是说，任何一种商品都可以作为资产来用，只不过是期限长短而已，有的可以几天，有的可以几个月、几十年。既然房子作为一种资产，你就可以用他来进行投资和投机。所以，当一种资产，如果被炒起来的话，价格可以被炒的很高。存储期限特别短的资产，比如说最近几年被炒得价格非常高的生姜、大蒜，这些东西，炒它们的价格，不可持续，因为它们容易变质，无法存放很久，而且生产周期很短，所以如果炒这类产品，把价格炒的很高，农民下一季度可以大面积的生产，下一周期的又生产出来了，总有一天它们的价格会下降，炒了不久价格就回落了。但是房子不一样，房价可以炒得不断往上涨，正如我们这几年的情况。而且偏偏房子是必需品，没有不行。我们可以比较一下黄金和房子：黄金的价格现在是1700美元一盎司，你把它炒到17000美元一盎司，对我们普通老百姓的生活没有多大影响：不要不就行了嘛！只要鸡蛋价格、猪肉价格还正常就行。关键是房子，如果价格炒到很高的时候，就麻烦了。你当然可以租房，但是当房价被炒高的时候，租房的价格也随之提高了。房价与租房价格的涨落趋势一般是一致的，当两者不一致的时候，意味着房价泡沫要破灭了。所以最近这两三年房价开始疯长的时候，房租也随着上涨了，开始的时候房租上涨要慢一些，现在也已经涨很高了。原因很简单，对于这些出租房屋的房主来说，当初他们买房子的时候要便宜，现在买贵了，他们要把月供收回来，所以房租也会上涨。
现在我们再来谈谈房价上涨的危害。首先他改变了收入分配格局。比如说你和另一个人都有30万元现金，你用这些钱买了一套房子，而他存入了银行，结果2年之后你的财富已经升值到了100万，而他却只有31万，于是你们的财富差距马上就拉大了。也就是说，房价上涨的过程也是财富再分配的过程。而在这一财富再分配的过程的原因并不是人们的辛勤劳动，而是投机。第二，它扭曲了激励结构。大家想一下，当你一辈子的劳动收入都买不到一套房子的时候，你会怎么想？正常人的反应是投机。于是你会去买股票，想方设法的投机。人们在这方面都是一样的。于是，大家的时间、精力都用于如何去投机取巧，而不是努力通过自己的劳动创造财富。于是整个社会的激励结构也被扭曲了。经济增长自然会受到限制。第三，它会导致剥削行为。在我们当年学习政治经济学的时候，对剥削其实没有概念。现在看到这些现象，大家就能理解什么叫剥削了：房价上涨，有产者剥削无产者，有房子的人财富激增，而没有房子的人要把赚来的钱去买房，因而越来越贫穷，相对贫穷就出现了；老年人剥削年轻人：老年人一般是有产者，而年轻人在进入劳动力市场的时候还没有钱。举个简单的例子：甲努力工作了一年，赚得了10万元的报酬，而另一个人，乙，什么也没干，但是他的房价上涨了10万，于是两个人各自有了10万。但是真正创造出来的价值却只有10万块，这相当于乙什么也没干，就分走了你劳动产品的一半，你说这是不是剥削？
那么高房价又有什么危害？首先，房价如果太高，会影响社会和谐。在任何社会中，都应该有一个正常的垂直的人口流动机制。人口的垂直流动是什么？是人的社会地位和经济地位的变化。对于任何人来说，“人往高处走，水往低处流”，很正常，人都希望自己的社会地位和经济地位得到提高。任何一个社会都要提供让人通过合法的劳动、自己的努力实现自己社会地位和经济地位提高的途径。孙悟空为什么要大闹天空？孙悟空是个草根精英，但是他没有能够施展自己才华的机会，他的社会地位也无法通过自己的正常努力来提高。于是他大闹天宫了。闹完之后，他的要求是什么？他要求天庭承认自己的名号“齐天大圣”，就是说，他要求一个跟老天爷平起平坐的社会地位。当然，这是一个神话故事，但是说的道理却是实在的。现在中东和北非的事情已经持续了一段时期了，事件的原因就在于突尼斯的一个大学毕业生，毕业找不到工作，他还有一个妹妹要养活，于是就在街上摆了个水果摊，结果有一天，他的水果摊被城管给掀翻了，于是他不堪忍受，自焚了。他的这一自焚，不仅点燃了自己，也把整个中东和北非给点燃了。先是突尼斯，到现在传播到叙利亚，卡扎菲刚刚被打死，另外一个中东领导人被关在笼子里受审。为什么？因为这个年轻人，他已经绝望了。你看一下美国，虽然说到这个，总有崇洋媚外之嫌，但美国确实有个很好的这样的机制，最明显的例子就是奥巴马，奥巴马出生的时候，大概在上世纪50、60年代，那个时候美国社会对黑人还非常歧视，奥巴马那时候肯定算是草根中的草根，他比普通的白人家的孩子社会地位、经济地位还要低，但是他通过自己的努力就当上总统了，这在现在的中国可能么？人口的垂直流动是非常重要的社会问题。以前我国在这方面的限制曾经非常大，当然这与我们今天的主题关系不大，我们在此就不说了。回到我们今天的主题，高房价。高房价实际上是巩固了现有的社会地位和经济地位。现在房价高到什么程度？北大周边的房间，一平米要3-4万元，如果你要买一套100平米的房子，大概需要350万。假设你一个月收入平均是1万元，你一个人不吃不喝，工作30年，差不多一套房子。30年差不多是一个人的工作生命。如果一个人从20岁开始工作，要工作到50岁，而一个博士从30岁毕业开始工作，要一直工作到什么时候？而一个月1万块的收入在北京不算低呀。2010年北京城镇居民家庭的人均可支配收入是2万9千块，如果是三口之家，大概人均不到一万。如果你一个月能收入一万的话，那在北京已经要算高收入家庭了。就这样还需要不吃不喝，一个人生活，工作30年，才只能赚一套房子，那你说,其他人该怎么想?其他那些赚不到一个月1万块的人，该怎么办？所以回到我们开头说到的北航神童博士，当看到新闻的时候，我真的很同情他，我也非常同情我们的年轻一代。他们一毕业就面临着高房价，就面临着非常高的门槛，这一门槛可能就要让他们多奋斗好几年甚至十几年。所以，高房价阻碍了人口的垂直流动，导致了社会阶层的固化。这是一个非常严重的问题，弄不好就是一场社会危机。
第二，高房价会造成失去梦想的年轻一代。当你发现自己怎么努力都没用的时候，就干脆不努力了。反正怎么也买不起房子的时候，就干脆不考虑买房了，于是也不用努力了，结果梦想就失去了。
最后让我们来谈谈如何调控房价。首先，我来对目前的房地产调控政策做一个简单的评价。第一个措施是提高首付。这能抑制房价么？理论上来说是可以的，但是我不赞成这个政策，为什么？因为这个政策是个一刀切的工具，往往伤害最深的恰恰是那些最需要房子的穷人。比如一些穷人，好不容易攒够了首付，现在突然提高首付，这些人就买不到了；而像是富人，他本来就打算用50%的首付来买房子的，你提高到40%，对人家没有影响，所以它打击的往往是那些最需要房子的穷人。提高利息，也是一样。虽然房价可能降下来，但是月供却提高了。所以实际上来说，总的支出并没有减少。第三个措施是限购。这一政策如果用到极端，能够抑制房价，而且效果会非常好。但是这一措施受到的批评非常多，主要是人们都认为这不是一项符合市场经济原则的措施。但对我来说，我认为这一政策是可以的，尤其是对于外地人到本地来买房要限制。为什么呢？比如某地的煤老板来北京买房就应当限购，他们来买房，导致北京房价非常高，结果北京人活不下去了，他们却过得很滋润。他们对北京经济有贡献么？他们在这里向北京政府交过一分钱的税吗？没有，他们反而把北京房价炒高了，让那些真正为北京经济做过贡献的人买不起房子、生活质量下降。应该对哪些人放开呢？应该是这些人：那些真正为北京做出了贡献的人，应该允许他们在北京买房子。每家最多买两套房子的限制，我觉得不是没有道理的。一套房子可以自己住，一套房子来作为投资，也可以理解。当然现在的限购政策主要是保护现在的既得利益者：逼迫已经有房子的把房子卖掉是不可能的事情，所以它只能是限制新买住房。第四种措施是增加保障房的供应。这种措施肯定有效，但是一时半会儿用不上，因为保障房从一开始的设计，到生产出来，没有一两年是不行的，而且量要大到一定程度才会起作用。第五个是收物业税。物业税现在在上海和重庆已经推出了，当然力度不是很大。物业税对于抑制房价有没有用？有人说它是抬高房价的，有人说是抑制房价的。为什么说它会抬高房价呢？他们这样认为，以前人们持有房子没有什么费用,而现在有了物业税之后，就要加到房价里，于是房价就涨了。而有人认为，以前买房子没有什么费用，现在要交物业税，要加到买房费用里面去，房价高了，人们就不买房子了，造成需求下降，于是房价就跌了。那么到底房价是涨还是跌呢？我感觉还是跌的可能性更大些。当然现在都在讨论这个问题。我是建议物业税应该在全国范围内推广，至于原因，我们后面再说。
关于调控房价，我的政策建议是：第一，紧缩货币。刚才我们说了，中国的所有物价上涨问题，包括房价和日用品价格上涨，根源都在于货币超发问题。因此要紧缩货币，政策还是我以前提出的三个建议：一，加速人民币升值；二，阻止热钱流入，实行人民币管制；三，鼓励对外投资。鼓励对外投资的意思就是，外汇流到中国来了，你想办法让它流到外国去。当然现在还有人提出：让人民币国际化。这是什么意思呢？中国境内不是人民币太多吗？我们想把它流到外国去，那样在中国境内流通的货币就减少了。这个政策从理论上说是可以的，效果也是好的，但是问题在于人民币国际化需要一个长期的过程，不是一时半会儿能实现的。人民币国际化不仅仅是一个经济问题，还是一个政治问题，没有那么简单，所以不要指望通过这个短期内能起到作用，过上个10年、20年人民币国际化才能起到作用，短期内不会。
第二个建议是打击投机，思路就是去除房地产的投机功能,仅保留居住和投资功能。房子仅仅是用来住的，当然对于一个劳动者，或者作为任何一个人吧，总有老的一天，所以你希望能把自己的财富带到未来去，等你退休了可以用，对吧？这个很正常。当然你希望把财富带到未来去，你肯定不希望它在未来贬值，你希望它升值、至少不贬值，所以你希望有一个可靠的手段。所以，房价上涨本身没有问题。关键在于，它不能涨太多。涨太多意味着资产者和劳动者之间的收入比例不合理。所以，房价应该涨，但是同时它不应该涨的太多。那么，在这里，我们打击投机就是把房地产的投机功能取消掉，投机功能是什么呢？就是房价涨了我可以卖，卖了再买，买了再卖。投资功能是什么呢？就是我刚才说的，年轻的时候买，然后20年之后你把它卖掉，作为退休之后的生活费用，你持有了它二十年，这就是投资。投机是短期行为而投资是长期的。所以呢，我的政策建议就是，像韩国和香港学习，韩国就采取过这样的政策：它不仅征收房地产的利得税，也就是所得税，即你炒房地产，你赚的钱，你赚的那部分，该按照正常的法律交个人所得税，除此之外，还有一个法律规定，比如说在5年之内你卖房子的话，需要加征一定数量的所得税。香港现在就已经采取了这样的政策，前一段时期我给香港一个法律班的人讲课，他说那时候香港房价上涨也非常厉害，香港政府出台的政策就是征收房地产交易的特别印花税。他的政策是这样的，你买了房子以后，如果在2年之内就卖出去的话，加征一定比例的特别印花税。它这个手段的意思就是要把你炒房所得的收益给拿掉大部分，让你最后发现炒房是不值得的。所以房子最终就剩下了两个功能：居住和投资。所以你的房子购买了两年以上再出售，（在香港）那就不被认为是投机了，也不用再缴纳特别印花税了。当然在我看来，在中国大陆，你不要考虑两年，我觉得五年的期限还差不多。在大陆如果要采取类似的政策的话，我们可以提出，2年以内（出售），你的利得征收的比例需要更高，比如说50%、60%；2年到5年，可以降低一个档次，比如说只征收10%。
打击投机的第三种途径是征收物业税。这是啥意思呢？利得税和特别印花税是抑制炒房，但是总有一些人，他要投资买房，即把买房作为一种投资。征收物业税的意思就是逼着这些人在拥有房子之后把房子租出去，这样可以降低房租、抑制房租。如果你不征收物业税，那么这些人买了房子之后就不必租出去，他等到20年之后升值了,他再卖出去就可以了。所以，征收物业税的用意就是把住房的用途逼到租房上去。这样通过利得税和特别印花税抑制投机取巧，通过物业税抑制房租，把房租降下来，最终造成房价下降。
第三个政策就是抑制土地财政，这就需要进行税收体制改革。在中国政府目前的政治体制下，地方政府总是希望自己有一定的税收来源，以发展经济，因为地方政府被赋予了发展经济的任务。像是美国的地方政府，没有发展经济的任务，所以它就没有冲动。中国地方政府绩效考评的重要指标之一，就是经济增长情况，所以它必须要财源。这就必须进行税收体制改革，物业税和房地产的所得税，对于地方政府来说是替代土地财政收入的一条途径。所以像是美国，地方政府的主要财源就是物业税。第二，土地的产权需要明晰化。尤其是现在中国农村的土地。按照中国宪法的规定，农村的土地属于农民集体所有。但是，虽然宪法这样规定，一旦土地值钱了之后，你会发现它就与农民无关了。地方政府通过种种手段，会把它变成国有土地，自己成为所有者，把它卖出去。目前由于土地是集体所有的，所以往往村民是做不了主的，是由当地的村长直接做主的，这样的结果是农民的权益得不到保障。所以我觉得应该让土地私有化，让土地的收益该是谁的就是谁的。你想，中国政府搜刮农民多少年了？（笑声）等它终于有一天发现农民的某些财产还值点钱的时候，那也不是农民的了，那也还是我的，然后把它（土地）卖钱。所以我觉得土地应该尽快私有化。第三就是消除地方政府对土地的双重垄断。土地财政收入是怎么来的？一方面低价从农民手里买地，然后再高价卖给开发商，这部分中间的收入本来应该是农民的，地方政府就通过这种手段硬把收益从农民手中夺过来了。如果没有地方政府在中间插一杠子，让农民和开发商直接谈的话，可能就没有这么多事，那么开发商购买地的成本可能就没有那么高，房价也不会涨的太离谱。所以要消除地方政府对土地的双重垄断，土地私有化也是重要途径之一。
我就讲这么多，现在大家有问题的话，我们可以一起交流交流。谢谢！
