2012-07-05 17:49:47
房地产市场已经进入筑底阶段。虽然多项指标同比仍为负增长，但降幅收窄，部分地区止跌甚至出现正增长。
2012年3季度房地产市场形势预测
3季度房地产市场将筑底企稳，房价总体由稳中有降向基本平稳过渡的可能性较大。
目前房地产市场已经进入筑底阶段
依据之一：房屋成交量同比减少，但重点区域和重点城市房屋成交量降幅收窄，环比出现较大幅度增加。
重点区域：长三角、珠三角、环渤海。
40重点城市：省会城市 + 大连、青岛、苏州、宁波、无锡、温州、厦门、深圳、北海、三亚。
1-5月东部地区房地产开发房屋销售面积降幅由1-2月的24.3%逐月收窄为14.1%，中西部地区房屋销售面积减幅没有明显收窄。
相比1季度，1-5月长三角和珠三角地区销售面积降幅收窄。5月份，长三角地区、珠三角地区和环渤海地区房地产开发房屋销售面积均为环比增加。
40重点城市中房屋销售面积降幅由1-3月的-15%收窄为1-5月的-2.6%(全国12.4%)，销售面积同比减少的城市数量由1季度的30个降为1-5月的23个。5月份40重点城市房屋销售面积环比增加34%，70%城市房屋销售面积环比增加。
1-5月，北京、上海、广州、深圳房屋销售面积降幅均逐月收窄，分别为3.2%、-10.7%、-10%、13.4%，5月份北京、上海、广州房屋销售面积环比增加。
3月份以来，各城市二手房成交量逐步增加。 5月份北京、郑州二手房成交量同比增加，深圳、广州二手房成交量降幅收窄。
2012年1-5月各月份，70大中城市新建住宅价格保持下跌态势，各月平均降幅分别为0.1%、0.1%、0.15%、0.1%、0.1%，同比分别上涨0.75%、上涨0.15%、下降0.3%、下降0.65%、下降0.8%。
2012年1-5月各月份，二手住宅价格环比降幅逐步减小至止跌企稳，前3个月环比分别下降0.3%、0.1%、0.1%，4、5月份环比持平，前5个月分别同比下降0.6%、0.85%、1.05%、1.4%、1.4%。
依据之二：新建住房价格降幅稳定，二手住房价格止跌企稳，房价下降城市数量逐月减少。
新建商品住房中，90平方米以下、90-144平方米、144平方米以上住宅价格降幅均保持0.1%。
二手住房中，90平方米以下、90-144平方米、144平方米以上住宅价格降幅均逐步收窄至企稳。
依据之三：房地产开发投资增幅较快下降，新开工和购置土地面积负增长 ，但5月份重点区域和多数重点城市购置土地和新开工面积降幅收窄，环比增加。
1-5月房地产开发完成投资22212.93亿元，增幅由1-2月的27.8%持续回落至1- 5月的18.5%(1-4月18.7%)，比去年同期低16个百分点。
1-5月新开工面积72859.3万平方米，同比减少4.3%(1-4月-4.2%)，增幅减少28个百分点；购置土地面积为13532.1万平方米，同比减少18.7%(1-4月-19.3%)，增幅减少47个百分点。
5月份，40重点城市中有65%的城市购置土地面积环比增加。一线城市中，广州、深圳购置土地面积同比有较大幅度增加，增幅均超过200%。
5月份，长三角和环渤海地区购置土地面积减幅低于4月份，珠三角地区购置土地面积同比小幅增加。各区域购置土地面积环比增加。
与上月相比，1-5月长三角、珠三角和环渤海地区房屋新开工面积降幅均有所收窄，分别减小5个、4个和2个百分点。
5月份，40重点城市中近40%的城市新开工面积降幅收窄，近六成城市新开工面积环比增加，且多数位于东部地区(深圳62%).
与上月相比， 1-5月长三角和环渤海地区房地产开发投资增幅分别增加2.6个百分点和0.6个百分点。
与上月相比， 1-5月40重点城市中有14个城市房地产开发投资增幅增加，包括北京、上海两个一线城市。
依据之一：房屋成交量同比减少，但重点区域和重点城市房屋成交量降幅收窄，环比出现较大幅度增加。
依据之二：新建住房价格降幅稳定，二手住房价格止跌企稳，房价下降城市数量逐月减少。
依据之三：房地产开发投资增幅较快下降，新开工和购置土地面积负增长 ，但5月份重点区域和多数重点城市购置土地和新开工面积降幅收窄，环比增加
宏观调控由“控通胀”为主转为“稳增长”为主，提振了市场信心
2010年以来，房地产市场调控始终延续了 “增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设”的基本思路，而同期宏观调控基调和政策则随经济形势的变化适时调整，对房地产市场发展和各方预期形成不同的影响。
5月18日温家宝总理在湖北调研时、 5月23日国务院常务会议指出：要把“稳增长”放在更加重要的位置，强调实施一系列稳定经济增长的措施，无疑利好房地产市场的发展，提振了市场各方信心
微调放宽的货币政策促进房地产市场形成筑底
年初开始，增加货币供应量和降息对房地产市场发展构成实质利好影响。保守估计，三次下调存款准备金率可向市场释放人民币流动性超过1万亿元，多家银行将去年4季度上调的首套住房贷款利率逐步降为基准利率，进而又恢复为八五折优惠。6月8日，央行三年来首次降息，并调整利率浮动区间，初步估计降息以及利率优惠可提高居民住房支付能力超过10%。
微调放松的货币政策，提高了居民住房支付能力，在稳定经济增长、企业打折促销等多重因素共同影响下，居民房价上涨预期提高，购房意愿亦有所增加，促进房地产市场形成筑底。央行2季度储户问卷调查显示，预期房价上涨的居民比例较上季提高2.8个百分点，未来三个月打算购房的居民比例较上季提高1.6个百分点。
房地产企业打折促销刺激交易量增加
伴随市场供应量的不断增加，多数企业为尽快消化存货而采取各种打折促销策略，也是市场交易量上升的重要原因。根据对部分项目的调研可以看出，促销力度大的项目销售状况明显好于没有促销的项目。近两个月在房屋交易量持续增加的情况下，新建住房价格仍保持了稳中有降的总体态势，也印证了企业的促销行为。
从需求角度看，由住房需求爆发式增加带来房价暴涨的可能性不大。
虽然宏观调控基调转为“稳增长”为主，与房地产市场紧密相关的货币政策也有所微调，但是房地产调控政策思路始终没有动摇，即严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策，严控住房投资投机需求不放松。
从目前房价变化形势看，一二线城市价格企稳趋势快于三四线城市，这些城市多数执行限购政策，不会出现住房需求爆发式增加。三四线城市受较低的住房需求增长影响，消化市场存货时间会相对较长，供求关系影响下房价大涨的可能性也不高。
从供给角度看，企业进一步降价的动力不足。
近两个月新建房屋交易量增加，房地产企业资金压力总体有所缓解。1-5月房地产企业本年新增资金来源增幅略高于1-4月，5月份企业资金来源环比4月份增加了30%；5月份新增的国内贷款、销售回款、利用外资数额均高于4月份。
根据建设周期推算，下半年市场供应量增长将低于上半年，市场新增存货压力减小，企业进一步降价的动力不足。
在宏观经济保持稳定增长、居民收入继续增加的背景下，房价大幅下跌的可能性不高。
综上所述，预计3季度房地产市场筑底企稳，房价总体保持基本平稳的可能性较大
