2012-07-06 12:44:57
如今，房地产市场上的“刚需购房群”是2012年楼市的买房主力军。据爱房网调查显示，刚需购房者的置业因素很多，其中，价格和户型较为重视。另外，楼盘的地段、品牌等也颇受关注，这些将陆续在“刚需买房攻略”系列中提到。第一期，笔者仅从价格和户型两方面入手，通过两个楼盘详解如何买房，希望能提供一些帮助。
刚需买房攻略之一：价格
虽然，有些刚需经济条件不错，但大多数刚需的经济实力较薄弱。因此，价格是买房的重要影响因素，而2012年开发商最有用的营销战略就是降价让利。近期，爱房网友张先生问到，他看中了吉祥半岛，不知道如何选择。笔者询问发现，张先生对楼盘价格的认知并不明确。接下来，一起看看张先生可否入手吉祥半岛。
【看楼盘的售价合不合理】
若是买房亏了，相信任何人都不好受，张先生很担心吉祥半岛售价是否合理。最新消息显示，吉祥半岛6号楼将于7月开盘，户型为85、89平米的中间套、138平米边套，预计均价19000元。其中，张先生中意85平米中间套。笔者得知，该楼盘前段时间1幢、3幢和7幢首降卖17800元/平米，从上图中可知，这三幢房源的位置并不比将开的6号楼差，但6号楼价格涨到了19000元/平米。相比当时买房的人，张先生要每平米多交1200元，85平米总价要多交10万元，这笔钱能买辆科鲁兹了。从这点看，现在买吉祥半岛的时机并不是很好。
——现价比周边楼盘均价略高
区域内楼盘 在售均价 相似户型
名城公馆 19000元 80和131-134平米
金瑞城市风景 18300元 88和120平米
吉祥半岛除价格回涨外，其在板块内的均价竞争优势也不突出。如上表格所示，这两个楼盘与吉祥半岛同在桥西板块，房源与吉祥半岛相似。虽然，桥西还有德信臻园、凯德龙湾等楼盘，但那些楼盘基本大户型精装房或者酒店式公寓，可忽略不比较。表格显示，名城公馆和城市风景的均价与吉祥半岛基本持平，同时，吉祥半岛规划不及名城公馆、地理位置不及城市风景。整体而言，吉祥半岛的价格无多大优势。
【看经济条件是否适合】
当然，除了知道吉祥半岛价格的合理性外，张先生还需要衡量经济能力，筛选适合自己的楼盘。张先生表示，其每月工资8000元，月供最多可支付5000元。的确，像他这样的年轻人，较适宜选择首付少、月供适中的楼盘。而据【杭公积金（2011）33号】中规定，职工月缴存额高于975元（含）的，最高可贷额度为50万元。张先生的每月缴纳金额接近1000元，但由于50万元的额度难批，因此，设定公积金贷款保守在30万。
楼盘名称 户型 首付三成 贷款总额 月供（20年，公积金贷30万）
吉祥半岛 89平米 50.7万 118.4万 7981.4元
名城公馆 80平米 45.6万 106.4万 7160元
城市风景 88平米 48.3万 112.7万 7493.4元
从上表所知，吉祥半岛89平米月供高达7981.4元，远远超出了张先生的支付范畴；另外，若张先生采用等额本息还款的话，贷款总额118.4万，20年的利息竟高达73万，占总贷款额度的61%。按照张先生的经济能力，周边的两个楼盘都不大适合。笔者建议他选择桥西的其它楼盘，比如荷塘月色90平米或者德信北海公园89平米。像北海公园的中间套89平米，月供比吉祥半岛少2581元，只要节省点，5000多的月供还是可以承受的。
编辑点评：刚需买房的话，价格方面需斟酌，而价格合理性和购房者经济条件两点更要重视。对张先生来说，吉祥半岛的售价并不合理，而且买它会大大超出经济能力，笔者建议他再寻它选。这里要提醒的是，2012年的信贷政策向首次购房人群倾斜，首套房借款可回归基准利率，购房本钱将大大降低，张先生今年买房时机较好。
刚需买房攻略之二：户型
看完价格部分后，接着看户型，刚需该如何选择户型？据调查显示，刚需买房时经济能力有限，只能选择面积较小的房源。因此，他们对户型性能等更为关注。许先生是西安人，一家三口想定居杭州，最近他在看大华海派风范的房子，向笔者咨询能否选择89平米的A4户型，一起看看。
【户型可否满足实际需求】
许先生一家三口至少要住两间房，最好有另外一间房可以提供长辈、朋友来访时住，所以，三房是他们理想的选择。从户型图上看，A8户型89平米主要是双卫+可变4房的设计，基本满足许先生的三房需求。同时，A8户型赠送面积较大，包含了挑高露台、飘窗、花池和入户花园，一家人居住是较为宽敞的。
入户后右手边是书房区，赠送面积主要集中在此。原本这片区域层高6米，本层可以享有一个书房，书房上空可隔成一个UP空间。但海派风范7月新开的楼栋中，A8户型的UP空间移动至平层（书房边蓝色区域），将挑空空间（红色框框内）变为平层，形成四房设计。该设计将由开发商请来的第三方公司统一处理，可解决业主空间不足的困扰。
另外，从玄关进去是客厅，客厅附带了一个景观阳台，家人闲暇时可在此摆弄花草。值得注意的是，两间卧室整体较为狭窄，以朝南主卧为例，房间整长约6米。其中，套内卫生间占主卧面积也比较大。另外，餐厅至卧室区的走道占了近3平米面积，对于三口之家来说，有浪费面积之嫌。因此，这部分的面积控制较不精准。
而针对许先生的家庭来看，该户型双卫设计，完全满足一家三口的使用需求。一般来说，次卧是小孩居住，虽没有主卧大，但赠送的飘窗面积让次卧空间得到扩展，次卧离客卫也近，居住性能堪比主卧。总体而言，虽然A8户型的部分面积控制不精准，但其设计不错、使用习惯也好，较适合许先生选择。
【还要看得房率】
前面提到，A8户型应该是较为宽敞的，但许先生若想住的舒适，要考虑户型的得房率，毕竟得房率太低的话，室内使用空间就会大打折扣。计算A8户型的实际得房率，需先除去开发商宣传的赠送面积（即不包含赠送的飘窗、露台、花池等）；接着，对各功能区的面积进行估算，合计得到实际使用面积，对比其建筑面积89平米，得出它的实际得房率。
A8户型
套内建筑面积估算
套内使用面积（㎡） 卫生间 厨房 卧室 玄关 过道 餐厅客厅 总计
9.3 6.21 26 2.2 7.5 21.26 72.57
套内阳台面积 2.77㎡（半封闭阳台、露台算一半面积）
总计 75.24㎡
如上表所示，A8户型在不含赠送面积的前提，实际使用面积是75.24平米，而该户型的建筑面积是89平米。因此，A8户型的实际得房率为84.53%。另外，户型的赠送面积包括双卧飘窗、阳台、up空间等，总计约19.35平米左右。因此，A8户型的套内使用面积有约94平米，其建筑面积是89平米，得房率为106%。从这点上看，张先生对这个89平米的户型是较为满意的。当然，笔者也提醒他，实际的高得房率84.53%可能导致公摊面积较小，比如电梯空间小、楼道等狭窄，需要注意。
编辑点评：除了实际需求和得房率外，户型还有其它判断标准，比如户型的采光、通风怎样等，这些因素与业主的居住舒适度相关。许先生一家三口仅要求面积宽敞、使用便利，大华海派风范是较为适合的。
全文总结：本文从价格和户型两点向刚需介绍如何选房。另外，目前杭州楼市仍算一个买房的好时机，首次购房可以享受首付、利率等各种优惠，按自己经济能力看准价格后，要抓住机会下手。而在限购政策环境下，如果买一个不大不小的房子，过两年再换房会浪费名额，有条件的刚需可重点考虑90平米以上的房子。
