2013-05-08 09:32:08
编者按 日趋严厉的调控，交易成本的大幅上升，市场活跃度的下降，通过购置房屋实体的投资方式与政策相悖，也不附合新的市场形势。大势所趋之下，顺应《东地产财经周刊》读者要求，本报增加机构论市版块，从主流机构观点角度，把握地产业宏观大势，呈现地产股、地产信托、地产私募等多渠道、多形式的投资机会，以更好地服务于高净值人群的阅读诉求。
东地产 王戈 编辑
在“国五条”细则尘埃落定之后，楼市调控引发的剧烈波动正逐步趋向平稳，地产股的投资回到常态，估值和业绩表现成为首要考量的因素。4月下旬以来，纳入《东地产财经周刊》统计的12家主流机构中，9家机构“看多”，3家机构“中性”，无机构“看空”。值得注意的是，机构普遍认为，年报显示板块集中度在持续提升、龙头企业强者愈强的行业格局有望成为未来一段时期的投资主线。
市场集中度持续提升
兴业证券通过重点关注的18家A股上市房地产企业得出结论，强者恒强行业格局进一步确立。研究显示，追踪的主要房企2012年营业收入占全板块的67%，而2008年末该比率为52%；主要企业利润方面，2012年净利润占全板块的48%，而2011年该数值为46%。
兴业证券认为，净利润占比幅度略低于收入的原因主要由于大型企业提高了项目层面的合作比例。该机构判断，板块集中度的持续提升、龙头企业强者愈强的行业格局将是未来一段时期的投资主线。
值得注意的是，在利润增速大幅回升的同时，房企结算毛利率继续下行，其中四季度结算毛利率继续下行，行业单季度结算毛利率下降至36.0%，累计毛利率下行至近2年最低的37.2%。
市场已趋向常态
在集中度提升的同时，全市场目前已回归常态。
银河证券表示，由于部分恐慌需求在3月份入市，导致4月成交量环比骤减，但真实的成交量仍表现不错。对于五月份楼市，由于二季度为政策真空期，开发商推盘意愿提升延续且影响需求的因素并未全面铺开，因此，该机构预计五月成交量会维持四月热度。
中原证券也认为，目前进入政策风暴之后的相对平静期。各地方政府相继出台细化政策之后，楼市调控政策相对风平浪静，只是偶尔有政策传闻出现，由于集中出台的系列政策效果尚需要观察，预计未来一段时间政策将会保持平稳。
此外，由于各地细则低于预期，地产板块估值得到修复，4月份，房地产板块指数收益率为1.1%，沪深300指数收益率为-1.9%，房地产板块走势跑赢沪深300指数3.0个百分点。5月有望延续这一趋势。
策略上优选龙头
较为值得关注的是，在投资策略方面，机构一致看好龙头企业。
中投证券认为，从2012年及2013年一季度的财务数据看，行业最坏时期已过，目前处于恢复性发展中。近期地方政府依赖预售证价格监管控制房价，受此影响开发商延迟推盘，成交短期内或将小幅下滑。但中长期来看，全国性及开发普通住房优质开发商受调控影响小，行业集中度显着提升，看好全国性龙头招、保、万及优秀区域公司城建、华夏幸福、首开、中南，资源加速释放处经营拐点的泛海等的投资机会。
看好龙头企业观点不乏知音。银行证券也认为，目前主流一、二线地产股的估值对应于2013年的动态市盈率为8倍出头，估值有吸引力。推荐万科、保利等投资组合。
表 机构监测
评级
招商地产
收购对利润摊薄有限
投资评级：对香港公司的收购，短期净利润摊薄有限。香港平台的建立，将提高公司整体融资能力，加快扩张速度。在集团支持、加杠杆空间、融资能力等方面具有明显优势，维持公司买入评级。
(东方证券)
世茂股份
净资产折让幅度大
投资评级：维持公司2013年核心盈利预测为每股1.06元，2014年盈利预测每股1.20元。公司股价对应2013、2014年市盈率分别为9.1、8.0倍，对2013年净资产值有52%的折让，维持“中性”评级。
(中金公司)
陆家嘴
价值重估体现资源属性
投资评级：持有物业价值重估，公司资源禀赋仍为长期看点。重估净资产值折价率达47%。预计公司2013-2014年每股收益分别为0.56、0.73,予以“增持”评级。予以6 个月目标价13 元。
(国金证券)
