王石说房地产的本质是金融

   王石曾说，房地产的本质是金融。这句话当时引来很多追捧，于是就干出了很多高负债、高杠杆、高周转的百亿房企、千亿房企。现在这些房企死的死，残的残，能活下去已经不多了。

   老王可没这么干，他去和田小姐吃红烧肉去了，万科也没有疯狂扩张，他们由行业老大变成了前三，偶尔甚至前五。

   不得不说，离开了王石的万科，做得不错，但整个公司没有了灵魂。现在的万科更像是一个业绩动物，什么赚钱干什么，怎么赚钱怎么来，除了业绩报表，万科越来越功利了。

   在宁波这样的城市，甚至可以说是庸俗。

   为什么老王的万科和现在的万科有如此区别？答案是王石始终都有理想主义色彩，他手上的万科总会去做一些引领行业的事情，一些开创性的事情，比如全装修销售，尽管在有些地方并不好卖。

   现在的万科呢，装不装修无所谓，如果市场喜欢白坯，就按白坯卖。

   从赚钱的角度来说，庸俗比理想更有效率。

   老司机今天并不是聊万科，我想聊的是王石的那句话：

   房地产的本质是金融。

   人们对于房地产的认知分为好几个层次。

   最浅的层次，是认为房价太高太不合理，房价都是被人为炒上去的，是一个巨大的泡沫，总会有崩盘的那一天。

   这个层次的人对楼市最为不满，他们不了解房价的上涨逻辑，又眼睁睁看着房价头也不回的涨了上去，遭受着经济和精神的双重折磨。

   第二个层次的人，他们能理解房价为什么上涨，比如他们知道地方财政高度依赖房地产，因此有动力把地价和房价都推上去。这波人搭着政策的顺风车赚了不少钱，而且他们相信这样的游戏可以一直下去，所以一有钱就买房。

   第三个层次是老司机这样的人，除了知道房地产与财政的关系外，也会对人口的流动，城市的分化，消费结构的改变有基本的认知。从这个意义上来说，我们并不是投机者，而是趋势的顺应者，我们可能并不会赚得比第二层次的人多，但可以避免深套或者破产。

   最高一个层次才是王石这样的人，他们是跳脱房地产这个行业来看问题，从宏观金融层面来看待房地产。

   这听上去就有点玄了，就好像士兵在战场上杀得你死我活，将军在司令部里谈笑风生一样。

   大家的视野和格局是完全不一样的。

   我们这些年培养了很多专才，很多高精尖人才，但我们教育有很大一块缺失，那就是通识教育。

   许多人哪怕读到博士毕业，他也搞不懂最基本的金融原理，比如钞票是怎么发行的，是印钞厂印好之后，一捆一捆的送到银行去就好了吗？

   而且现在已经有了数字货币，连印钞都不用了，直接一个数字，银行是不是想填多少就填多少？

   大家天天都喊没钱，老百姓说没钱，企业说没钱，连政府也说没钱。老司机跟人聊起政府欠了多少钱时，有人惊讶的问我：

   钱不都是政府印的吗？政府怎么可能会缺钱？

   如果印钱就能解决问题，那这个世界就不会有穷人。虽然我们不知道为什么，但我们肯定了解一点：

   没有一个国家能随便印钱。

   在印钱这个问题上走得比较远的国家是委内瑞拉，一个盛产石油和美女的国度，现在已经沦为世界上最糟糕的经济体。

   他们的钞票印得有多夸张，钞票的面额甚至都买不回钞票本身了，这句话听上去很烧脑，意思很简单：

   印一张面值100元的一张钞票，花掉的成本都不止100元。

   混乱的金融政策，可以迅速的把我们手上的钞票变为一张废纸，而且这张纸还不好用。

   擦屁股都嫌硬。

   说个题外话，委内瑞拉是个非常值得我们研究的国家，他们选出了一位深受群众爱戴的总统查韦斯，然后把这个国家剥削老百姓的资本家和外国投资人都干趴了。他把民企收编为国企，把私有资本充公，把整个国家的经济和金融，都收归到了国家的手上。

   大刀阔斧的去私有化政策获得了委内瑞拉国民的一致叫好，在遥远的中国也收获了众多的粉丝，在消灭了万恶的资本主义之后，大家都期待委内瑞拉第一个实现GC主义。

   但事与愿违，委内瑞拉经济迅速陷入崩溃，物价飞涨，物资短缺，老百姓每天排着队等政府分配生活物资。

   我们中国也曾伸出援手，想扶兄弟一把，但后来发现怎么也扶不起来。欠着我们的钱，到现在也还不上，用石油还吧，他们又没能力开采。那中国去开采吧，委内瑞拉的老百姓又不同意，怎么能让外国资本家来采我们的石油呢？

   你说怎么办，估计只能用美女来还债了。

   今天老司机跑题很严重，你们喜欢看我这样闲扯吗，喜欢的人文末点个赞。

   好，我们还是说回房地产和金融的关系。

   既然说了钞票不能乱印，那么印多少是合适的呢，就要看这个国家的经济增长情况了。比如今年我们比去年多生产了一辆汽车，这辆汽车值10万元，那么我们今年就要多印10万元钞票，来对应这辆车的价值。

   如果我们印了20万呢，多出来的10万就没啥可买，如果再用于买车，那么车就要涨价，可能涨到12万。

   这就是钞票超发导致的通货膨胀。

   但是我们也知道，过去十几年，中国发行的货币是远大于实际产出的，甚至比欧美加起来发行的钞票都要多，按理说要引发严重的通货膨胀，但我们怎么没感觉到呢？

   其实严重的通货膨胀的确已经发生了，只不过在一个特定领域——房地产。

   看看这些年我们的房价涨了多少倍，大家都奇怪不就是砖头水泥嘛，怎么会涨得这么夸张，答案就在货币政策里。

   当我们生产的物资不够的时候，可以通过资产增值的方式来对冲货币的余量，一套房子去年100万，今年涨到了150万，多出来的50万价值，就对应着50万的钞票。

   就是多印的那一大捆红票子。

   既然房价是钞票印太多造成的，那少印一点不就好了。

   多印钞票有时候是必须的，比如外贸，我们执行的是强制结汇，赚来的美元、欧元，到了国内都要换成人民币，势必就要多发行货币来承接这些外汇。

   相当于国家花钱把你手上的外汇买走了，社会流通的钱是不是多出来了，它并没有对应的物质的增加。

   再比如投资，大家都知道我们经济很大程度上靠投资来拉动的，地方要建一条地铁，花费几百亿，如果靠财政的盈余来建，永远都开工不了。

   怎么办？得靠借钱，市场上钞票越多，钱就越好借，地铁就开工就越多，GDP就增加得越快。

   所以要创造一个相对宽松的融资环境，让大家有钱借，有钱花。

   又要多印钱，又不能造成委内瑞拉一样的通胀，怎么办呢？

   这时候房地产义无反顾的站了出来，没关系你发吧，我涨价就好了。

   去年100万的房子今年涨到150万，你多发行的50万钞票就被对冲了。房子还是那套房子，它对应的钞票却多了50万，这多出来的一捆红票子就可以借给政府建地铁了。

   看明白了吗，房地产值多少钱，是我们能发行多少货币的锚。

   所以房地产的本质是金融。