2012-07-06 10:18:43
即便调控已成常态，宽松的货币政策也一去不复返，房地产基金将是一种可实现政府、开发商、投资者、购房人多方共赢的模式，具有极强的生命力。
在浦东举办的一次房地产高峰论坛短暂休息时间，德信资本董事长兼总经理陈义枫拿起了一本《投资有道》杂志看得津津有味。“我平时会争取一切时间阅读，比如飞机和动车上。能看书则看书，不能看书就看专业杂志，实在不行就看微博。”陈义枫对记者说，“阅读是一种生活状态，而创新是一种工作状态。”
房产基金也需金融创新
2003年，陈义枫就已涉足房地产金融领域，当初主要从事房地产企业的借壳上市、并购顾问及常规融资顾问业务，如过桥融资和短期借款。
“创办德信资本有十多年，此前曾在银行、券商、基金等金融机构工作。可以说各种非牌照的金融业务都涉及过。”陈义枫说，如借壳上市的并购顾问、证券私募基金、股权投资基金、中小企业融资、小额贷款、公司、管理咨询等，丰富的民间金融从业经历对其从事房地产基金业务有很大帮助。在业内，他善于创造性地运用多种手段去完成目标。“金融行业的各种业态本质都是相通的，即整合各种金融资源，有效进行资金融通、经营信用和管理风险。”
德信曾发行一支基金发行是由公司增信，采用了股权回购履约的创新运作模式。此外，他们在与一些大中型开发商合作时发现其内部管理体系相对落后，于是采用了投行的运作模式帮助开发商进行股权激励、治理结构优化、财务管理体系优化等诸多增值服务，也令双方的合作更加紧密和高效。
对于房地产基金这个在国内新兴的金融产品，早期大多开发商对此并不了解。很多开发商都是基于与陈义枫过去合作带来的信任，而抱着试一试的心态开始合作。“直到有了成功案例后，整体才进入良性循环。”陈义枫说。
他认为，目前房地产金融行业的基金管理人和投资者等，较之国外还远未成熟，因此募集难是业内普遍遇到的第一个也是最大的一个问题。“只有站在投资者的立场考虑问题，切实保障投资者的权益，才能获得持久的发展，信任是金融企业品牌的核心内涵，投资者口碑是最好的宣传途径。”
非牌照类机构的更广泛合作
“我们并非拥有金融牌照的金融机构，因此定位在‘创新型民间金融服务机构’，我们的民间身份与牌照类机构难以比拟，因此要获得竞争优势和认可，就必须付出更多的努力。”陈义枫表示，他们一直在广泛寻求各种机构与渠道的合作，包括银行、信托、第三方财富管理机构、售楼中介、机构投资者等，同时还应积极培养直销团队并及时把握市场动态和投资者心理，设计符合市场需求的产品。
在选择合作伙伴时，他的目光主要集中在某个省排名靠前的区域龙头企业。“从风险、收益权衡的角度看，区域龙头企业能承受比全国知名开发商更高的成本，而且由于有多个项目同时运作，流动性风险比中小开发商更低，应该是比较理想的合作对象。”
“就项目而言，对于综合实力、流动性的考虑应该优先于抵押物的价值，毕竟基金不是银行、信托等金融机构，大部分的房地产基金不希望最终自己接盘成为开发商。”
“既是三江春水暖，不信孤村独自寒。”陈义枫用两句楹联来表达对于房地产基金发展的看法。在他看来，房地产基金行业大有机会，即便调控已成常态，宽松的货币政策也一去不复返，但房地产基金将是一种可实现政府、开发商、投资者、购房人多方共赢的模式，具有极强的生命力。
“房地产行业是一个准金融化的行业，在‘资本为王’的时代中，资本运作能力将成为房企的核心竞争力，以房地产基金为代表的直接融资方式，将逐渐成为主流。”
