2017-06-15 18:12:30
最近有三件事倒是吸引了不少眼球。一是“维州地税要涨12倍，投资者要恐慌性抛盘”的新闻轰炸了一轮之后，很快被“揭批”不过是哗众取宠的笑谈。二是悉尼一些中介机构反映，面对首次置业印花税减免、首次置业需求增长，悉尼售房者正在提高报价。这直接打了新州补贴首次置业者的一系列政策的脸。三是近期各大银行又掀起了一场“价格战”——下调了还本付息类房贷利率。
看起来，无论是5月公布的联邦预算案中解决住房可负担性问题的措施，还是新州和维州出台的一系列加强住房可负担性的改革措施，都收效甚微，有的甚至还起了反作用。
无论联邦政府还是州政府，连续出台的房地产调控政策的目的，就是通过供求双向调节，抑制房价过快上涨。供给方面，规划部门也一再表示要增加基建投资，增加住房供给量，即使还不能马上实现，起码也有稳定预期的作用。需求方面，打击海外买家，保护本地刚需。为什么调控政策已经双管齐下，楼市仍没能像很多人预想或期待的那样，进入平稳下行的阶段？
所以人们在问：政府平抑房价的决心到底有多大？
危机恶梦与楼市“呵护”
如果我们回顾一下过去20年来澳洲房价的变化，就会发现，在历次房价下跌时，央行和政府都使用财政政策和货币政策“托”住了楼市，防止房价暴跌。
房产大数据公司CoreLogic比较了过去20年来澳洲各首府的房价，发现这些城市的房价上涨了346.4%。但期间出现了两次自由落体式下跌——2008年和2012年。
2008年3月至12月，9个月里澳洲首府房价下跌了6.1%。2010年10月至2012年5月，17个月里首府房价下跌了7.4%。
澳洲首府城市房价综合走势
图表来源：CoreLogic
将各个首府城市分开来看，虽然它们的房地产市场周期不尽相同，但大部分首府城市都在2008年和2010到2011年经历了房价的下跌。
在这两次楼市危机，最终的拯救者都是政府。2008年，央行祭出了降息的法宝，政府派发现金，并给首次置业者补贴，以刺激需求。这些措施将澳洲楼市拉出了谷底。
澳洲各首府城市房价走势
图表来源：CoreLogic
2010年，随着利率上涨，首次置业者刺激政策取消，后金融危机时期刺激政策力度大减，房价再次回落。2011年底，澳央行再次下调利率，此后楼市再次开始回暖，至今为止已连续上涨了五年。
现在回头去看2008年和2010年的两次楼市低谷，房价跌幅远远不及低谷前后房价上涨的幅度。霍巴特和达尔文受到的影响最小，而起伏最大的是墨尔本(-8.3%)、珀斯 (-6.8%)和悉尼(-6.2%).
2010-2011/12年，所有首府城市的房价都出现下跌。期间除悉尼(-5.0%)， 阿德莱德 (-6.9%)和堪培拉(-4.4%)这三个城市以外，其他首府的房价跌幅均超过了10%。跌幅最大的是达尔文(-19.7%)，其次是霍巴特(-14.3%)和布里斯班(-11.7%，墨尔本的跌幅也达到了10.5%
所幸的是，在这两次危机中，央行和政府用刺激政策将楼市从泥潭中拉了上来，避免房价继续急剧下跌，从而将整个经济拖入衰退期。
这里提到这两次危机和政府“救市”，是想要做这样一个提醒：楼市攸关，政府并不想，也不敢让其猛然下跌。那些等着政府突然放出大招使房价猛降30%的人们，可以放弃幻想了。
目前全澳人口中，建筑行业的从业者占9%，如果算上更广泛的产业链上的行业，如家装、按揭贷款中介、零售业(零售业是雇佣人数排第二的行业)等，一旦楼市崩盘，可能受影响的就业人口达到16-17%。换句话说，如果政府不想让失业率飚升，就必须小心翼翼地对待楼市政策。
另一方面，政府税收对于房地产的倚赖，已比数年前更甚。自2013财年开始，各州和领地政府的房产税收连续四年逐年递增。2015-2016财年，各州和领地政府从房产上征得的税比上年增长9.6%，达到496亿澳元，占所有税收比高达51.9%，无论金额还是占比都创下了历史新高。可以说，楼市受伤，将直接伤及政府财政。
“托市”谜思
那么是否可以这样想：既然有政府“托市”，楼市还会继续一路高歌猛进？
恐怕并不是如此简单。楼市的确在某种程度上被政府所引导，但从过去20年的历史来看，也并不能完全幸免于难。在来自外部的冲击和国内经济矛盾积聚到一定程度时，政府也有“失灵”的时候。
当前不太可能出现像2008年金融危机那样波及深广的外部冲击，但需要警惕的是三个方面。
一是目前澳洲失业率已达到2008年和2009年的水平。虽然官方公布的数据没有超过6%，且似乎有下降的趋势。但是这未必说明就业状况在好转。任何每周工作时间多于一小时的人，无论是免费的还是以实物偿付的，都被澳统计局视为就业人口。但有学者指出，有226万工作年龄的澳洲人找不到工作，远远超过统计局公布的73.2万。目前全澳的真实失业率可能高达15%。
二是由于工资增长停滞，按揭贷款利率已到了历史最低水平，比2008年金融危机时还要低。据澳统计局公布的数据，名义人均工资下跌了0.7%，真实人均工资下跌了2.8%。今年一季度家庭人均可支配收入环比下跌了0.1%，同比下跌了1%。家庭债务水平还在继续攀升，当前家庭债务与可支配收入之比已达到前所未有的190%。
目前基准利率只有1.5%，按揭贷款利率继续下调的空间已经很小。如果监管部门向商业银行施压，再加上澳大利亚的AAA评级很可能不保，银行融资成本上升，最终只能上调按揭贷款利率。
如前文所说，前两次政府“救市”均使用了降息这一有力武器，在2008年时还使用了大规模财政刺激政策。但目前，联邦预算案的财政压力是空前的，这意味着政府可能无法动用大规模积极财政政策来支持家庭和楼市。如果楼市动荡，可能比前两次的灾难更大。
也许这一次，最值得深味的，不是政府愿不愿意撑住楼市，而是能不能撑住楼市的问题。
