香港楼市交投“冰封”现巨额蚀卖 处牛市三期之末?

  随着美国持续加息，香港的按揭息率已经向上调整，市场交投、尤其是二手市场的成交量大幅减少，其中，于刚过去的周六及周日，香港新楼盘只有零星的货尾成交个案，二手交投更冷清，主要代理于十大屋苑的成交个案，继续只有单位数字。此外，近期市场出现不少巨额蚀卖个案，分析指出，种种迹象显示香港楼市或已进入“牛市三期”之末。

  在刚过去的周末，香港新楼盘成交只有大约19户，与前一周成交数目相同，持前于前一周的5个月最少成交纪录，是继今年1月底农历新年假期、只有17户成交以来的最淡静周末。

  涉及金额比较小过往备受市场追捧的“纳米楼盘”的最新销情也一般，显示购买力或有见顶迹象。上周五(6月23日)推售首批85户的“纳米楼盘”长沙湾“AVA 61”，于刚过去的周六及周日只有7宗成交，包括中层D室，面积150平方呎，定价328万港元，平均呎价约21887港元；此外低层B室，面积163方呎，定价321万港元，平均呎价约19699港元。据了解，目前“AVA 61”只累计售出36户，占85户首批单位42%，其中大约4成买家属投资者，逾9成为开放式户型。

  美联物业住宅部行政总裁布少明表示，到场的买家之中，约有4成为投资者，另外据观察所得，约有4成等候选楼的人士，为30岁以下青年。

  “纳米楼盘”近年大行其道，南丰董事总经理蔡宏兴最新表示，市场的确对小型户有一定需求，但认为要建立一个家庭，要有足够的空间、洗手间及厨房等配套，能提供舒适及满足用家的需要，再过5至10年这些买家或会结婚及有小朋友，生活模式会改变，认为如果发展商长期偏重兴建小型户，将影响换房链，窒碍楼市健康发展。

  最新数据显示，今年6月香港新楼盘销售气氛急速降温，主要由于发展商推盘态度突然转趋审慎， 6月暂时没有大型新楼盘登场，使得6月新楼盘交投量急跌至只有逾650户，环比减少近7成，6月销售金额仅逾90亿港元，环比跌逾6成，无论销量及金额也创下今年以来新低，但市场人士预期，踏入今年第3季，发展商推盘动态将转趋积极，市场上至少5个新楼盘部署于7月登场，合共提供逾3500户，当中以长实地产(01113)荃湾“海之恋?爱炫美”规模最大，该盘提供1436户，发展商已表示该盘于极短期内上载楼书及价单，首批将推不少于288户，可望稍为激活一手交投。

  另外，香港二手楼市交投比一手市场更为冷清，于刚过去的周六及周日，主要代理于十大屋苑的成交量也低于5宗，其中，美联物业(01200)只有3宗成交，比前一周减少2宗或40%，并且连续6周只有单位数成交，是5个月来最少，零成交屋苑有7个；中原地产同样只有3宗成交，与前一周相若，当中一向受到新置业人士追捧的天水围“嘉湖山庄”，今年来首次于周末出现零成交；利嘉阁地产有4宗二手买卖个案，比前一周减少20%，创今年农历新年假期之后的21周新低；香港置业只有大约2宗成交，与前一周相若。

  中原亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰表示，天水围“嘉湖山庄”今年来首次于周末出现零成交，为今年来首次，主要由于元朗新楼盘以贴近市价抢客，抢去大量新界区客源，加上二手盘源长期缺乏，业主叫价态度强硬，议价幅度低，使得交投呆滞，而且美国今年6月中加息之后，对买家构成心理压力，以及二手房价升至新高水平，准买家因此静待楼价调整后才再作打算。

  另一方面，近期香港楼市出现不少巨额蚀卖个让，打破近年房价只升不跌的神话，其中，上水“天峦”6月暂有2宗二手买卖成交，但2宗成交皆为蚀让个案，最近一宗成交的洋房为洛卡诺大道单号屋，实用面积1816平方呎，获用家以2380万港元承接，每平方实用面积呎价13106港元，中原地产资深分区联席董事龙智峰表示，原业主于2010年以3167万洪港元购入单位，持货约7年，单计转手账面已大蚀787万，连同厘印费及代理佣金等杂费计算，实际蚀逾945万港元。据了解，原业主为本地自住客，因看淡后市，因此趁旺市止蚀离场，该物业早于半年前已经以3200万港元放售，也曾委托拍卖行进行拍卖，可惜均未能成功易主，因此期间不断调整叫价，累减820万至2380万港元，减幅达25.6%。

  另一宗蚀卖成交为同屋苑的瑞奇大道单号屋，实用面积1598平方呎，议价后以2050万港元易主，实用面积平均呎价12829港元，单位于2010年以2208万港元购入，7年后易手账面蚀让约158万港元离场。

  此外，大埔“比华利山别墅”最近也出现多宗蚀卖成交，据香港土地注册处最新数据显示， “比华利山别墅”湖景道双号屋，实用面积2461平方呎，最新成交价3000万港元，实用面积呎价12190港元，如果以2010年购入价3950万计算，账面已蚀950万港元，如果连同其他杂项费用计算，即持货7年实蚀约1130万港元，暂时为今年最大宗蚀让个案。

  至于西贡“溱乔”单号屋，洋房面积2395平方呎，最新以3700万港元售出，成交呎价15449港元，比2008年8月购入价4200万港元比较，账面亏损500万港元，连同杂项费用计算蚀卖约740万港元。

  香港财政司司长陈茂波最新表示，明白买房难是香港人的最痛，强调下届港府仍然会重点研究增加土地及房屋供应，解决市民的住屋需求，希望社会各界能继续就土地发展提供建议，港府不会轻视任何一个可行的方案。

  港府最新公布今年第3季卖地计划，推出3幅住宅地及1幅酒店地，合共提供约1350个住宅单位，连同私人发展及重建项目的5380个单位，合共可以提供6730个住宅单位。该3幅住宅地皮分布于大屿山、大埔及长沙湾；至于酒店用地则位于长沙湾。

  香港发展局局长马绍祥表示，今年2月公布2017至18年度卖地计划时估计2016至2017年度，不同来源的私人房屋土地供应合共可建19780户，截至今年3月底，私人发展及重建项目可提供单位约增加360个，经结算后2016至17年私人房屋土地供应可供兴建单位增至20140户，超出全年目标18000户约12%。

  此外，港府由2012至2013以及2016至2017年度期间，私人房屋供应目标为95800个单位，5个年度期间出售的土地可供兴建51000户，连同铁路物业、市建局重建项目及私人发展及重建项目，整体土地供应量可建95860个单位，达到港府定下的供应目标，强调港府会继续认真坚定做好土地供应工作，继续密切留意市场情况，全方位觅地，确保土地供应持续且稳定，以响应社会对私人房屋及其他用途土地的需求。