2019-12-15 19:55:50
明年楼市到底会如何走？不仅是亿万刚需关注的高热度话题，也是很多开发商和投资炒房客时刻关注的重点，因为这关系到他们的投资行为。在12月12日之前，网络舆论还是以“明年调控会逐渐走向宽松，楼市会慢慢回温”为主。为什么？很多专家都认为调控坚持了三年多了，按照以往的经验来看，也确实该松绑了，尤其是对房地产依赖度过高的城市，早就“无米下炊”了，地方已经急不可耐了。更重要的一点是，楼市保持高压调控的这三年来，经济增速有下滑趋势，尤其是今年三四季度，已经逼向近5年的历史低点，这个时候很多人都认为房地产这个“夜壶”大概率要拿出来用了。尤其是12月6日的中央政治局会议，“只字未提房地产”，更加重了这种猜测。
但现实还是让很多人失望了。12月12日，中央经济会议上国家一锤定音明年楼市：延续了房住不炒的定位，未来双向调控将是手段，平稳房地产市场是趋势；更提到明年要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。关键时刻，中央重要会议再提“房住不炒”，再提“三稳”，在我个人看来，不仅仅是给国民吃一剂“定心丸”，更有三层深刻含义：一，显示了中央调控楼市的决心，调控短期不可能放松，楼市短期不可能再重启火热；二，会议对于房地产的表述更突出居住属性和民生属性，说明刚需时代真的来了，未来对对真实居住需求的保护力度将进一步加大，调控也会趋向于重点支持和保护刚需，尤其是首套刚需；三，房地产政策的大政方针没有变化，短期炒作的预期注定是一厢情愿的。打击投机炒作仍然是调控的重点，不出意外明年金融监管仍然从紧，开发商投资炒房客将更加艰难，尤其是炒房客和囤房客这两类人或迎来“大麻烦”。为什么？很简单，他们是当前市场稳定的最大“敌人”，所以首当其冲会被政策围剿狙击。
12月6日“只字未提房地产”，很多业内人士便一厢情愿地兴奋起来，觉得属于房地产的高光时刻又到来了，一些挺出名的地产人都在文章中反复劝诫大家赶紧“上车”，现在是最后的时机。彼时我就说过，不提不代表不重视，更不代表市场会转向，刚需没必要跟着瞎紧张。而且从当前市场的基本面来看，明年的楼市轮廓也基本形成了：当前房地产用“逆转”二字来形容再恰当不过。逆转体现在很多方面：
首先一点，也是最关键的，购房者的心态发生了巨变。2016年末房住不炒赫然降临，很多人并不相信国家会动真格的，不怕死往里冲的大有人在。但是经历了两年的严调控之后，18年下半年楼市彻底大降温，很多人才醒悟过来，原来一切都变了，市场再也不是两年前的市场，买房也不再躺着赚钱。叠加很多炒房客高位站岗、被套、断供破产的新闻不断刷屏，以及信贷政策一紧再紧，很多购房者逐渐改变了思想，心态由过去对楼市的至死不渝开始逆转为降价抛售，早点落袋为安。这一点从近半年来全国各大热点城市二手房挂牌量激增，可见一斑；其次，开发商对待楼市的态度发生了“逆转”。17、18年豪赌调控政策短期放松的开发商大有人在，彼时很多开发商的态度就是“苦撑等风来”，所以“捂盘惜售”是稀松平常之事。但是再看今年下半年开发商的举动，完全不是开发商之前的作风——主动降价促销抛售的占多数，连头部房企都在降价卖房，加快回款。说明市场正在每况愈下，开发商卖房越来越难，叠加融资政策收紧，开发商很明白现金为王的道理，都在加紧抢收。
值得一提的是，开发商大佬们开始集体悲观：融创孙宏斌直言“调控不太可能放松”；新城欧阳捷大胆预测“未来90%中小企业会被淘汰出局”；世联行陈劲松也开腔坦言，“房价上升的歌，别唱了”……；再者，国家对待房地产的态度开始“逆转”。中国房地产自98年市场化以来，其实每个小周期都有调控的影子。但是从过往来看，每次调控都不超过两年，且点到为止，很多人凭经验判断认为这一轮也只是走走过场。但是这次确实不一样，一方面调控坚持了三年有余，且各种层面释放的信号来看，调控大有再延续3-5年的趋势，且很多措施大概率会演变成长效机制；另一方面政策“打压”房地产的痕迹很明显。很多人可能会反驳说，房地产是支柱产业，国家不可能打压。不管你承不承认，我都要说，从这两年的调控历程来看，确实在打压楼市，给实体制造业创造条件。尤其是今年7.30号国家首次喊出“不再将房地产作为短期刺激经济发展的手段”，透露的信号更明确了：经济发展不再依赖房地产，房地产过去的疯狂不可能再复制了。
透过上述对当前市场的基本面分析，以及对中央经济工作会议对房地产的再次一锤定音释放的信号的解读，那么明年购房者到底要不要买房呢？
平心而论，每个人对楼市的需求不同，要因人而异。首先，对于无房的刚需族来说，我的建议始终不变：不管是一二线还是三四线城市，自身条件达到了就可以买房，千万不要去追求所谓的“抄底时机”。一方面，“底部”判断很难，专家们告诉你的基本不靠谱，他们真知道“底部”自己就抄家伙上了；另一方面，虽然国家一直在说“帮助刚需群体多渠道解决居住问题”，但我还是觉得解决个人居住问题首先要靠自己，不能坐着等“国家发房子”，更不要期待政策能有多大的倾斜支持。不是说这些政策不会出，而是刚需太多，这样的政策即便出了，这些好事未必能落到你头上。所以，在调控未退出，在国家帮你按住房价的时候，最好的彻底解决居住问题的方式就是，自己买房上车；
其次，对于投资客来说，个人认为明年是最好的资产重置时期。现在的信息告诉我们，未来房地产税未来一定会出，长效机制也会趋于成熟，这意味着拥有多套房子不一定是好事，也可能是灭顶之灾。而最好的对抗风险的方式就是把房子都集中到有潜力的城市，这样不仅能抗住下跌，也能抵御政策打击。此外，种种信号显示，楼市已经没有多少机会了，涨幅被控制，信贷被控制，交易也被控制了，现在进场投资无异于为国接盘。说句大实话，现在有闲钱投到稳健理财上都比投在房子上划算；
再者，提醒两类人格外注意，再不改变思想或迎来“大麻烦”。这两类人就是：不顾一切的炒房客和囤房客。受前几年房价大幅上涨暴赚影响，很多人依然对房地产痴心不改，决定不移认为这是“发财致富”的最佳渠道，有些丧心病狂的人，天真地以为现在是“新一轮楼市风暴”的起点，都在酝酿更大更狠的动作。对此我想说，放弃幻想吧，国家对房地产的定位都变了，而且金融收紧也彻底决定了房价不再可能几年一番，且有价值的城市都有限购、限贷、限售等政策护卫，那些不限购的城市基本都是毫无价值的，更不值得孤注一掷去博。
事实上，李嘉诚在2年前就有预警。新业财经报道，李嘉诚在17年时说过，未来5年，不管是香港还是内地的房价都会迎来一定的调整。因为很多需求在前几年就已经消耗殆尽了，未来很大可能会面临“需求枯竭”。他当时斩钉截铁说过，刚需买房自住可以随便，炒房真的不适合了。其实这几年李嘉诚自身也是这么做的。最早从13年开始就一直在抛售内地和香港的房地产业务，有机构统计，截止到目前李嘉诚累计套现金额高达1700多亿，且有研究认为，李嘉诚未来可能还会继续抛售。有机构也精算过，如果李嘉诚晚两年抛售这些物业，至少可以多赚300亿。
李嘉诚甘愿“少赚”几百亿也要“卖房”，释放的信号很明确，房地产大势已去，回归居住属性的房地产没有太多投资价值，仍然冒着巨大风险往里冲，真的有可能会失去一切，最好的最稳妥的方式就是，尽量把钱投到更加安全稳健的投资标的上去。12月13日，财经评论专家兼华夏时报总编水皮对房地产的一段描述，我觉得非常到位，也非常赞同：房地产不是明日黄花，但肯定是盛景不再。寒冬虽然没有到来，但很多人期待的“春潮涌动”的季节也许永远都看不到了，或者在梦中。
什么意思？一句话评价就是：房地产已经彻底告别昔日火爆，进入到平稳发展期，也就是我们常常提到的，回归居住属性。虽然房价距离回归刚需能承受得起的水平还有一段距离，但基本可以判定房地产的投资价值已经全无了，拥有炒房投资暴富的春秋美梦，也该醒醒了。
