2019-12-16 16:12:30
1、12月13日，合肥土拍，再次遇冷！皖投6016元/㎡进新站、旭辉7559元/㎡进肥西，地价全部下降，肥西、包河、长丰地块全遭流拍。
2、12月10日至12日，中央会议宣布2020年房住不炒，全面落实因城施策。
2020年，合肥房价怎么走，楼市又是如何，买房还是不买房？这都是值得我们深究的。
壹
定了！2020年合肥房价震荡性上涨！
滨湖或涨！新站、北城或降！
翘首以盼，2020年终于要来了。合肥房价也迎来一次新的生命：
滨湖、高新房价或涨
新站、包河、北城房价或降
为什么会有此断言呢？我们一起来细究下当下合肥楼市：
1、滨湖省府四子各挥其长、各展所长，一度将区域房价顶上“天花板“，3万+。
蘭園洋房均价2.87万/㎡，高层2.34万/㎡；
滨湖印高层2.33万/㎡，小高层2.9万/㎡；
铂悦天汇高层2.5万/㎡；
锦绣首玺高层2.15万/㎡，小高层2.37万/㎡
大部分标准层3万+，还有保利和光尘樾放风家2万+，可怕的是滨湖购买力非同一般强势，①、最高一套卖到1100万的融创滨湖印，首开全部售罄；②、铂悦天汇还有客户全款买190㎡大平层。
金融纯新盘，纯新盘中海九樾确定，2.25万精装开战，而华润昆仑御很大概率2万+。
2020年滨湖主战场为：省府3万+，金融2万+。
相比2019年滨湖省府2万+主战场 ，金融1.9万+是主战场。
2020年滨湖房价或涨。
2、新站、包河、北城有同样的一个大问题，多盘林立，竞品相争，去化压力宛如”泰山压顶“，所以早就打起价格战，单凭着价格优惠续命。
2020年这些区域房价会在这种”魔鬼般“的压力和限价政策的相互作用下，回归理性，直白说就是比之前要低，或降价。
可以预测包河，由之前的精装2.1万+，下至1.9万-2万/㎡；新站精装1.4万+调整为折后普遍1.3万+。
不过，合肥房价总体趋势还是平稳，毕竟中央会议：
要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。
贰
2020年合肥高价盘占主导地位
既然总体以稳定为主，那2020年这个被热捧的稳定价格到底是多少呢？
据金刚石数据显示，2019年至今，合肥市区房子供应均价为17209元/㎡。
从上述的金刚石数据可知，
2019年1月合肥市区供应均价15720元/㎡，12月则是17742元/㎡，一年中最高是11月18996元/㎡，一年上涨了2022元/㎡。
细分到合肥各区则是：
政务区、滨湖区、包河区、庐阳区、蜀山区供应均价突破了1.8万/㎡，其中滨湖、政务供应均价达2万+/㎡。
显然，这可以预测到2020年房价会朝着供应均价2万/㎡去冲刺，保险来讲也是1.8万+/㎡。
纵观合肥新房中3万+数量已经有11个了。
叁合肥2020年楼市两极分化，越发严重！
大概率下2020年房价“微涨”，但这并不代表合肥市场就会变好。因为这一问题，依旧是史诗级困境：2020年楼市两极分化，并不会好转。
据同策数据统计的近2周开盘信息，可以发现卖得火的区域、楼盘去化率表现很好，反之去化率严重不足的，总是那几个区域和楼盘。
滨湖区火过其他区域，且其中品牌房企还是加分项，价格低楼盘占市场绝大优势。
另外，还不可忽视的是当下市场上还有巨大优惠楼盘、启动全民分销、推出特价房等等，这一现象从未停过，也未减少过。
可以肯定的是这一点，过完2019年到2020年，它并不会变好，还是会存在，也许会换种方式蔓延，因为一方面土地还在持续供应中，新房库存压力持续加大，一起来向下看。
肆
2020年，土地供应不断，地价呈假性下降
面粉决定面包的价格，地价决定房价。
从合肥近几场的土拍来看，地价貌似降了，
11月28日土拍：合肥地价降了！置地1.3万/㎡进包河！乐富强6千/㎡进高新、4千/㎡进新站！最新的楼面价均低于周边。
12月13日土拍：肥西、包河、长丰全流拍！旭辉7千/㎡进肥西、皖投6千/㎡进新站！最新的楼面价均低于周边，其中新站地块遭数次流拍，但政府依然没有贱卖。
看似地价降了，实际没有。细究下，这些地中，还是存在地段不是很好，配套不够完善的情况，所以实际上地价没有降，与此同时本月底还有8块地要卖。
供地不断的背后，就是市场上又要出一批新房，新房库存又要多很多。
伍
2020年，新房库存大于求，市场或下行
新房库存量不看不知道，一看吓一跳，打开金刚石首页就见到下图，合肥市新房库量套数53405套，去化周期要26.63个月。
而半年以来，合肥新房存量套数逐月增多，去化周期逐月增长。
2019年6月，存量套数54125套，去化周期近11月，还能看到希望。
2019年12月，存量套数64767套，去化周期近16月，压力徒增，渐入压力山大行列。
但这从统计的数据来看，接下来并不会好转，还会加重，上文也说了供地还在持续中。
不难预测，随着大量纯新盘的入市，合肥市场将一边倒， 新房数量在涨，房价在涨，去化率却在下降，供大于求，市场势必会下行。
但CPI上涨创8年新高，猪肉都暴涨110%，在此大趋势，房价有所上涨还是在合情合理中，至少在各种政策管控下，房价降不了！值得一提的是合肥市场已经出现因降价而大维权的事件了。
总 结
购房者一贯心里都是买涨不买跌的。但小编认为最好的买房状态是需要、量力而行。
房子已然是必需品，但是这并不代表，就一定要高杆杆去买房。在有需要、有能力的情况下买一套房，那才是人生幸福所在。
接下来的市场其实很大概率上是利好刚需的，房住不炒， 因城施策，很大方面给刚需预留了一个缺口。
当然买房也不是胡乱买的，就当下的市场来说，一套品牌、地铁、潜力板块的房子是最佳的选择。
