2019-12-21 19:55:00
477.69万元！这是深圳市税务局对一起二手房交易开出的税务行政处罚事项告知书中的金额。
交易方当事人代理律师张荣茂告诉《每日经济新闻》记者，这是处罚前的事项告知，相关人员还有申辩机会，待听证会结束后，如需处罚再下发正式处罚决定书。
据《每日经济新闻》此前报道，这一处房屋因涉买家合同违约，一审被法院判处730万元违约金，刷新当年深圳二手房交易违约罚款记录。
如果正式决定书决议处罚477.69万元，那么一前一后该房产涉及的罚惩金额就将达1208万元，已经能抵深圳某些区一套房产的价格。
曾涉730万元天价违约金
近日，深圳市税务局对深圳观澜湖一套二手房开出“罚单告知书”，指出甲乙双方在交易过程中涉嫌虚报交易价格，阴阳合同，偷税漏税。
记者了解到，本案交易中的房产，税务局查证实际成交价7500万元，而当事人以政府核定价3000多万元过户，税务局认为没有如实申报，遂拟做出处罚双方477.69万元处罚决定——判处卖家补缴税费178.5万元，城市维护建设税12.5万元，罚款98.5万元，合计286.5万元；买家联补税带罚款191.2万元。
据《深圳市地方税务局深圳市规划和国土资源委员会关于实施存量房交易计税价格核定工作有关事项的通告》，深圳存量房交易的计税价格，以交易双方签订的合同成交价格为依据。但申报的成交价格低于我市制定的计税参考价格且无正当理由的，按计税参考价格核定计征存量房交易环节各项税款。
即深圳房源在产权中心的过户合同，如果价格明显偏低，就按照计税参考价格。如果实际成交价和申报的过户成交价不一致，就存在偷逃税款的情况。
而此案中，这套二手房递件过户的合同成交价格是计税参考价格，而非实际成交价格。
本来按规定，该房源过户合同的“合同成交价格”，即实际成交价为7500万元，过户价格（即计税参考价格）为3751.23万元。但双方为了逃税尽量做低价格，所以在实际过户中把合同成交价格写为了计税参考价格。
实践中交易本来是双方达成了一致的“擦边球”操作，不曾想却被该房源的前买家发现，并向相关部门进行了举报。
张律师告诉记者，这一单是按照政府核定价格过户的，后来被投诉发现实际成交价高，后续会进行补税。
值得注意的是，这套二手房曾在今年6月因涉买家合同违约，一审被法院判处730万元违约金。
天价罚款牵出阴阳合同惯象
所谓阴阳合同，就是政府指导价和实际成交价不一致。所谓政府指导价，中介称为实际成交价，但实际成交价是远高于这个数字的。
中原地产华南区域总监李耀智向记者介绍，在二手房交中，阴阳合同主要就是指买卖双方签定两份不相同报价的二手房交易合同，一份“阴合同”就是用于私下交易之用，上面的交易价格就是真正的房屋交易价格；另一份“阳合同”用来办理过户手续，其上面的价格比实际成交价格低，以此来减少二手房交易的契税等费用。
“现在二手房和真实成交价没有太大分别，由于政府存案的报价低于实践成交的报价，将来买家如再出售该房子时，买家也许就要面对承担高额个人所得税等税费的风险。差价部分会增加额外的增值税，给后续交易增加了成本。”李耀智表示。
另有深圳地产人士指出，实践过程中，评估价是由政府定的，大多数房产交易都是按照评估价（官方称政府核定价格），按照评估价过户，应该按照实际成交价格申报。现在确实存在实际成交价格与政府核定价格不一致的情况。实践过程中，绝大多数是按照核定价格过户的。
58安居客首席分析师张波认为，在房地产交易领域，阴阳合同必须是买卖双方达成一致，多是为了避税和贷款，所以一般被举报的情况很少。该案主要牵连于前一次交易的遗留问题，遭到了前买家举报，如今既然相关部门查处了，后面只能该补多少就交多少。
“房地产交易领域对税收的设置繁杂，税赋在房地产交易过程中多少会影响到买卖双方的交易，所以是否可以考虑通过调整税收比例、范围，从源头上解决阴阳合同的问题。比如，对于自住类型的交易进行相应税收减免，对于多套房和炒作型交易提高相应税率水平。”张波表示。
