2019-12-21 19:58:16
上海易居房地产研究院近日发布的《100城住宅库存报告》显示，截至2019年11月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为47359万平方米，环比增长1.9%，同比增长5.7%。从同比数据看，当前库存规模已呈现了连续12个月的正增长态势，库存压力开始增大。易居研究院分析认为，11月份全国百城库存呈现小幅上升态势，与近期的供应放量等因素有关。当前中央明确不将房地产作为刺激经济的手段，即便出现了房地产库存新问题，短期看政策也不会大规模放松和刺激。因此，去库存的任务更多的还是会落在房企的身上。易居研究院预计，今年年底以及明年第一季度，房企将把“降价促销去库存”作为经营的关键词。
百城库存同比连增12个月，6成城市现同比正增长
从100个城市库存情况来看，已同比连增12个月。报告显示，截至2019年11月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为47359万平方米，环比增长1.9%，同比增长5.7%。
从同比数据看，当前库存规模已呈现了连续12个月的正增长态势，库存压力开始增大。若对比历史数据，当前库存规模大致相当于2017年4月份的水平。
供求关系方面，供应放量带动了库存的上升。报告显示，11月份100个城市新建商品住宅供应量为5717万平方米，而成交量为4814万平方米，楼市呈现“供大于求”的态势。
从今年数据来看，受9月份和11月份密集推盘的影响，供应数据明显放量，但成交量表现较弱，进而使得供大于求的矛盾更加尖锐，库存数据自然容易增长。
从城市结构来看，三类城市库存都同比正增长。报告显示，11月底一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2799、24157和20403万平方米，环比增速分别为3.7%、3.1%和0.3%，同比增速分别为3.2%、6.0%和5.7%。
从数据可以看出，三类城市都步入到库存同比正增长的通道之中。其中一线城市同比正增长持续了18个月，二线城市持续了7个月，三四线城市则持续了13个月，这也说明三类城市都面临了库存新的压力。
城市排行方面，6成城市库存出现同比正增长。报告显示，11月100个城市中，有62个城市库存出现了同比正增长现象。包括惠州、柳州和青岛的库存同比增长态势最明显，库存同比增速分别达到了89%、73%和65%。类似城市代表了重点二线城市和三线城市，库存表现和近期市场降温等因素有直接关联。
同时，100个城市中，有38个城市的库存出现了同比下降态势，包括清远、中山和昆山等城市库存下降态势较为明显，类似城市也是后续需要积极补库存的城市。
一线城市去库存周期最长，北三县存销比数值偏大
从100城存销比情况来看，近期开始拉升。报告显示，11月份100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为9.4个月，这也意味着市场消化完这些库存需要9.4个月，该数值相比10月份9.1个月有明显增加。尤其是随着供应数据的放量和库存的拉升，存销比数据容易上行。
如果根据自然资源部对商品住房库存消化周期、供地规则的区间划分，当前全国100城库存去化周期位于12-6个月的区间，属于“增加供地”的范畴。
从城市结构来看，一线城市去库存周期最长。报告显示，11月份一、二、三四线100个城市新建商品住宅存销比分别为11.7、8.8和9.9个月。相比10月份11.3、8.5和9.6个月的数值，三类城市的存销比均有上升的表现。
同时横向对比看，一线城市的存销比数值最大，而二线城市的存销比数值最小。
如果从城市排行来看，北三县存销比数值偏大。报告显示，在100个城市中，燕郊、香河、大厂等北三县的城市存销比数值相对高，实际上此类城市近期存销比有所下降，这和北京通州副中心建设、燕郊人才购房政策放松等有关。但因为新房交易绝对规模其实不大，更多的交易还是体现为二手房的交易，所以实际上新房存销比数据会相对偏大。
同时，从排行中可以看出，包括清远、宁波和南通等城市的存销比数据相对较小，其中对于南通来说，近期因为高铁建设和机场建设，楼市明显升温，市场交易明显放量，这使得存销比数据相对较小。
附：100个城市按一、二、三四线城市划分
4个一线城市：北京、上海、广州、 深圳
32个二线城市：哈尔滨、长春、沈阳、大连、天津、石家庄、太原、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、南昌、福州、厦门、郑州、武汉、长沙、贵阳、南宁、海口、昆明、重庆、成都、西安、兰州、西宁、呼和浩特、银川、乌鲁木齐
64个三四线城市：丹东、秦皇岛、唐山、承德、廊坊、燕郊、香河、大厂、固安、保定、张家口、烟台、威海、日照、济宁、徐州、扬州、镇江、常州、无锡、江阴、昆山、南通、温州、嘉兴、嘉善、湖州、舟山、金华、淮南、蚌埠、安庆、芜湖、马鞍山、滁州、泉州、晋江、漳州、莆田、赣州、九江、景德镇、株洲、岳阳、常德、襄阳、荆门、宜昌、珠海、东莞、佛山、中山、肇庆、惠州、清远、韶关、茂名、湛江、北海、柳州、桂林、三亚、洛阳、包头。需要说明的是，燕郊是城镇的行政级别，但考虑到城市规模大，也将其纳入到三四线城市的范围中。
