2020-01-11 23:16:31
案例1
2017年底
，王先生老婆因为有某个关系，从一个地产开发商那拿到一个房产的关系，在天府新区。当时，他们都没有资格。王先生老婆把信息反馈给朋友的老婆，然后他们决定共同投资，一人一半，投资买了这套房子，占用的是王先生老婆的网签资格。但是到后面，王先生老婆多次提出要把另一半买过来。他们多次拒绝，希望以后涨价后再卖。最近向他们提出要买另一半。刚好时间点有点不凑巧，提出后，政府放开了购房资格，高新区可以买天府新区的房子，王先生老婆的资格腾出来了。今天下午，王先生跟我朋友一路去那边踩点，看了几套房子，正常备案的市场价格是16800。我们这种情况，没有备案的价格是15000的样子。王先生朋友坚持按照市场价格转售。王先生认为没有备案，非正规渠道，应该类比和他们同等情况的房子买卖。大家认为王先生或者另一方屋主，应该站在什么立场来解决这个事情。
以上案例存在哪些法律问题？
1.首先存在着一个借名买房的问题，共同投资，实质上是多方共有一套房产，但是根据地方性的限购政策，有些人没有购房资格，只能是登记在某些具有购房资格的个人名下，当然，这种操作方式是存在诸多风险的。
2.还有房屋在购买后是否能正常转让，或者转让后能否过户或者是否缴纳高额税费的问题。
在没有任何书面合同协议的情况下，王先生想要按照自己的方式来需要怎么来证明？
这个问题其实比较难解决。如果王先生想要按照较低的价格把朋友的那部分份额买过来的话，必须要经过双方协商一致，简而言之就是要朋友同意按照低价卖给他才能操作，否则，房产在实质上讲还是双方共有的。
站在客观角度，应该怎样来协调比较好，这件事情怎样来解决？
首先，双方对购买本套房产的初衷就是投资，在现阶段看来，房子肯定是涨价了，所以，相对客观公平的处理方式就是将房产转让给第三方，双方再将售房款按照投资比例进行分配。如果，王先生确实为了居住或者个人其他原因，想将全部房产份额购买，我建议还是只有双方进行协商，协调一个比较适中的价格，以至于双方都不吃亏嘛，因为如果就都不妥协的话，只会造成一个维持现状的尴尬局面。
对于现实中我们遇到这种情况对于购房者有哪些建议？
首先，借名买房或者共同投资买房需要十分谨慎，要确保名义上的登记产权人人品可靠，无对外负债，否则，房产有可能会被他的私人债务被人民法院执行、拍卖。其次，对于共同投资买房比较重要的几个点一定要在合同中约定：这其中就包括在何种条件下能出售房屋（如房屋溢价达到一定的比例）、房屋交房后能否出租、部分投资人想转让份额的价格确定方法等等。
案例2
原告王某某与被告沈阳某某房产开发有限公司浑南分公司（以下简称“浑南分公司”）于2011年5月4日签订的《商品房买卖合同》（未备案），合同约定原告购买被告浑南分公司开发的位于沈阳市浑南新区某街x号房屋，建筑面积44.3平方米，房屋总价款230360元。合同约定：“被告应当在2011年8月31日前将房屋交付原告使用，交付条件为被告下发准主通知；被告逾期交房超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当于原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的3%向原告支付违约金”。涉案房屋于2009年7月22日取得《商品房预售许可证》，原告于2011年5月2日交付被告浑南分公司30000元购房款，于2011年5月4日交付被告浑南分公司购房款200360元，原告已交付全部购房款。合同签订后，被告至今未交付房屋。现原告来院起诉，要求解除合同，返还购房款及违约金。
原告处理纠纷的方式妥当吗？
原告善于运用法律的武器来维护自己的权益，是非常明智的。其实，一般在生活中出现了纷争，我个人建议还是可以适当性的先协调解决，毕竟能用最简单的方式解决问题是最好的。但是，根据我们的经验判断，一般情况下，与开发商产生的类似纠纷，只能通过诉讼途径解决。
如果被告不想支付违约金，他需要拿出什么证明？
被告若要在其确实存在逾期交房的行为的情形下不承担违约金，那就必须要证明其逾期交房的行为是不可抗力造成的，也就是要证明不是自己能控制的行为导致的逾期交房，比如政策变化，地震导致等等
原告要诉讼成功，需要哪些资料来证明？
1、首先需要提供证明双方存在商品房买卖合同的证据即《商品房买卖合同》原件.
2、其次，需要提供证据证明原告已经按约履行了自己的主要义务即支付购房款的凭证.
3、最后，要证明被告未按约履行自己的交房义务，需要说明的是，这个只需要提供基础的证明就行。
法院如何判决？
原告在提供上述完整的证据后，法院应该会判决解除双方签订《商品房买卖合同》，同时，要求开发商按照合同约定承担违约金，但基于上面的描述，该合同系由买受人与分公司签订的，分公司在法律上不具备独立的民事主体资格，所以，法院最终会判决总公司和分公司承担连带退还购房款的责任。
案例3
2007年6月20日，经申晓华与吕中福通过多次电话商定房屋出售价格后，吕中福代表申晓华与贺莉娅在郫县易安居房产中介部签订了一份房屋购销合同，合同约定：吕中福以68万元人民币的价格将位于犀浦镇兴业南街西区花园绿之韵8-1幢号2楼3号以申晓华名字登记的房产转让给贺莉娅，贺莉娅支付定金5万给吕中福，并于2007年9月20日前办理产权过户手续。吕中福代申晓华在合同上签字。合同签订后，贺莉娅当即向吕中福支付了定金5万元。吕中福与申晓华于2007年9月18日将该房产转让给了案外人，并办理了过户手续。
一．吕中福于2007年6月20日与贺莉娅签订房屋购销合同时，向郫县易安居房产中介部提供的资料包括申晓华于2004年11月8日与开发商签订的商品房买卖合同原件、抵押合同原件、借款合同原件、维修基金票据、不动产发票，并出示了吕中福与申晓华的结婚证原件及申晓华的身份证原件。二、在吕中福与贺莉娅签订房屋购销合同后不久，申晓华、吕中福将涉案房屋另行出售给案外人李志芬，并于2007年9月18日到郫县房屋产权监理所办理了产权变更登记手续，其递交郫县房屋产权监理所备案的房屋买卖合同、过户申请及承诺书均由申晓华和吕中福作为卖方共同签字。三、2007年9月19日，申晓华委托律师以邮政特快专递的方式向郫县易安居房产中介部发出催告函，内容为：涉案房屋所有权人为申晓华，吕中福出售给贺莉娅的行为系无权处分，房屋买卖合同无效，请转告贺莉娅办理5万元的退款手续。发函事实经四川省成都市蜀都公证处公证。
吕某和贺某的交易受法律保护吗？
要对这个问题作出准确的答复，必须要增加一个前置条件，即该套房产是申晓华的婚前个人财产，还是婚后购买的夫妻共同财产，这里我们按照常理即夫妻共同财产来分析。吕中福在向中介机构提供了相关手续，并与申晓华通过电话商定房屋出售价格后，与贺莉娅签订了房屋购销合同，是对其夫妻共同财产进行转让的行为，贺莉娅完全有理由相信吕中福的处分行为代表了夫妻双方的共同意思表示，故贺莉娅与吕中福签订的房屋购销合同合法有效，是能受到法律保护的.
申晓华能要回自己的房屋吗？
如上所述，这套房屋如果是申晓华的婚前个人财产，那通过法律手段要回该套房屋的可能性还是较大的。但是，如果该套房产为婚内购买的夫妻共同财产，并且申晓华在不能提供其与吕中福对夫妻共同财产有约定的证明的情况下，那申晓华以不同意或不知道为由对抗善意第三人贺莉娅并要回房屋的可能性不大。
申晓华若想拿回房屋，需要出具的证据有哪些？
申晓华若要拿回房屋，首先必须提供证据证明该套房产为其夫妻个人财产的书面证明，如双方的书面约定。其次，申晓华要提出证据证明本人对吕中福出售房屋的事实确实不知情，这样，才能避免对方以善意第三人的角度主张合同有效。
法院如何判决？
首先，房屋已经出售并办理了过户给第三方，所以，吕中福与贺莉娅签订的房屋买卖合同已经在实质上不能履行了，在此基础上，如果贺莉娅提出诉请，法院肯定会判决解除双方签订的合同。其次，因贺莉娅已经向吕中福支付了定金5万元，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，人民法院会判决吕中福向贺莉娅退还双倍定金10万元，最后，因该套房屋系因吕和申夫妻二人再次出售导致的，所以，法院还会判决退还双倍定金的责任由夫妻个人共同连带承担。
通过上述几起房产纠纷案例，对我们有何启示？
1、在购买房屋时，要考察房屋手续是否齐全以及房屋产权是否明晰，若房屋有多个产权人的，一定要每个人到场签字。
2、合同约定一定要完整、明确，该有的条款一定要有，比如交付日期，交付流程，产权变更登记的期限以及违约责任等。
3、如果是作为房屋的出卖方，主要是预防买方逾期付款的问题，关于这一点一定要在合同中约定买方逾期付款达到多长时间卖方享有单方解除合同收回房屋的权利。
