2020-01-12 15:13:42
又到了房企出年终业绩的时刻。
每临成绩公布，楼市资本论都会想起在学生时代的常见情景：考完试彼此询问战况如何，回答基本上都是考砸了。你暗自窃喜，结果分数一揭晓，你发现哭的最惨的竟然进了前三，真没考好的却只有你。
回顾2019年的市场，没考好的330家小房企忙着发布破产文书，而那些高喊着要“活下去”的龙头房企活得“都挺好”。
从房企业绩看，楼市资本论认为2019年的行情就是：虽然销售增速放缓，但总量依旧突破16万亿，房企整体上都在向头部集中，龙头房企们更是迈上新台阶。
【一】房企销售额再上新台阶
目前房企的年度业绩已先后对外披露，楼市资本论发现，房企规模之争正式步入6000-7000亿时代。
从克而瑞发布的2019年全年房地产销售排行榜中可以看到，本次全口径前十企业分别为碧桂园、万科地产、中国恒大、融创中国、保利发展、绿地控股、中海地产、新城控股、世茂房地产、龙湖、华润置地。
其中在龙头房企中，碧桂园以7715.3亿元蝉联榜首，万科以6312.1亿元位居第二，恒大以6080.0亿元紧跟其后，融创5556.3亿元位列第四。碧万恒融继续保持领先位置且排位与去年一致。
不少业内人士表示，房地产市场已进入高位平台期。
犹记得2014年底，旭辉控股董事局主席林中公开表示，年销售额3000亿元可能是中国单个房企的天花板。房地产已经进入了较为稳定的高位平台期，而这个高位平台期，也是中型企业有机会把规模做上去的最后一段时间。今后，房企的规模增长不是来自于外因的增长，而是来自于行业内部的重新洗牌。
而从2019年销售额来看，碧万恒前三甲的年销售额均已实现了翻番。也就是说，这个曾在五年前就到来的高位平台期早已跃上新高位。
在楼市资本论看来其实所谓的高位平台期总是在持续上升到新的高位台阶，因为我们无法预判这个天花板究竟在哪。不过这其中却也透露出了“高位低不了，市场冷不了”的信息。
【二】房企规模愈发向头部集中
由房企规模划分的多梯队众所周知。
但就像得第一名的学生上升空间小，而中位学生的发展空间大一样，龙头房企规模再增长的空间自然比不得中位房企的上升空间。而在小型房企因逐步被挤压掉市场份额最终破产的情况下，房企正从规模多梯队向头部集中。
值得注意的是，“碧万恒”等第一梯队的销售同比增速下降较为明显。楼市资本论了解到，2019年TOP10房企的全年增速为13%。据了解，在2019年度目标完成后，恒大已经率先宣布下一阶段规划：2020年剑指6500亿元，同比增长8%左右。
相比而言，位于第二梯队的阳光城增速达到30%、旭辉38%、中南建设35%、金科更是高达40%，增速相当迅猛。
另外数据显示，在过去10年间，“千亿”房企已从1家扩容至36家，“百亿”阵营已有152家。其中，销售额在3000亿元以上的房企有7家、1000亿-3000亿元29家、500亿-1000亿元29家、300亿-500亿元30家、100亿-300亿元57家。
按此形势分析以及小型房企破产来看，楼市资本论认为房企正不断从多梯队向头部集中。
【三】供需端热情不减，后市看好
那么2020年的楼市行情究竟是怎样的呢？
楼市资本论从供求端和需求端来分析认为，稳中高位仍是房地产市场主色调。
简言之，供给端就是钱，需求端则是人。
首先来看供给端。
一是钱的问题，也就是融资。
2019年，随着国内融资环境收紧，房企密集转向海外银团贷款。相关数据显示，2019年房企境外融资达752亿美元，同比上涨幅度达52%。
新年伊始，房企融资动作不断。
1月7日，龙湖公告，拟发行于2027年到期的2.5亿美元3.375%优先票据、于2032年到期的4亿美元3.85%优先票据，将用于再融资及公司用途。据了解，此笔融资，创下中国民营房企“最长年期”和“最低票息”双纪录。
1月8日，融创发布公告，宣布发行2025年到期的5.4亿美元6.5%优先票据，所得款项主要用于现有债务再融资。楼市资本论了解到，同日发布融资计划的，还有碧桂园、旭辉、金隅、建发等房企。
楼市资本论看来，在经过一年严峻融资环境的考验后，房企积极谋求破冰空间的举动，在一定程度上印证着房地产市场的热情并未消散。
二是土地问题，也就是房企的土储。
从中指研究院发布的《2019年1-12月全国房地产企业拿地排行榜》显示，2019年TOP100房企拿地总额27835亿元，同比增长17.7%；TOP50企业拿地总额22391亿元，较2018年增长34.8%。可以看出，尽管政策从紧市场普遍不振，但房企的拿地金额仍呈现较高增长态势。
与此同时，今年的土地市场已高调入市。据了解，天津2020年1月计划出让土地18宗，杭州预计将出让32宗地块等。而济南、广州、烟台等地已在今日依次迎来2020年各城市的首次土地出让。
其次来看需求端。
抢人大战在新年伊始再次落向实处。
近日，苏州市发布“关于公开征求《苏州市人民政府关于调整人才落户相关政策的通知（草案）》意见的通知”，调整涉及人才落户落户门槛，特别是本科及以上人才可直接落户等，并且实施范围包含昆山。
同时，广东省广州市住建局发布了《广州市住房和城乡建设局关于印发广州市共有产权住房管理办法的通知》。通知规定，本科及以上学历申购共有产权住房可以不受户籍限制，单身申购人需年满30岁。
值得注意的是，在2020年开局首周，沈阳楼市便交出了一份不俗的答卷。相关数据显示，2020年第1周，沈阳新建商品住宅累计成交25.8万㎡（去年同期14.4万㎡），同比增加79%。
在楼市资本论看来，随着各地落户门槛的放低，申购住房条件的放低，人们对于购房的需求热情仍旧不减。
楼市资本论认为，无论是2019年的政策还是未来的政策，毋庸置疑会继续贯彻一个“稳”字。在“因城施策”的进一步深化下，各城的主观能动性会更有发挥空间：房价跌了就放宽政策提振市场，房价高涨就收缩政策压紧市场。总体来看，维持“不高涨就不压制的慢牛”才是未来楼市的主旋律，即“主调维稳，跌难涨易”。
最后建议，刚需买房，该出手时就出手。
