2020-01-15 23:15:25
01
先给大家讲一个真实的故事。
我有一个单身的朋友，有一笔闲钱。
仅有的一张房票用完了，又不想为房票结婚。（荒唐伐？）
上海临港放松限购也和他没有半毛线关系。
打听了几次破限购方式，都觉得又不靠谱又费钱。
最后一气之下拿这笔钱，去炒股了！
后面的故事，聪明如你，猜到了……
最近，股市的好消息太多了。
先是老大中央经济工作上放话：全面深化资本市场改革，切实提升其服务实体经济的广度、深度和能力，更好支撑中国经济高质量发展。
随后，2019年12月28日，新修订的《证券法》获审议通过。
2020年元旦，央行宣布于2020年1月6日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，释放资金约8000亿！
楼市刚雀跃，1月6日，银保监会印发《关于推动银行业和保险业高质量发展的指导意见》，指出要多渠道促进居民储蓄有效转化为资本市场长期资金。
通俗点说，就是钱不要流入楼市，也别存银行，去股市，并且长期的。
这样的全国大消息的直接反应是，自去年开始，钱大幅流进股市。
据统计，2019年全年，北向资金累计净流入超3500亿元，创下历史新高。2020年伊始，北向资金持续净流入，并在1月2日累计净流入金额突破万亿元。
万万没想到的是，楼市黄金十年都不涨的地产股，去年平均涨幅16.6%！
TOP100则更好，平均涨幅达到了38.5%。那么问题来了，为什么这么妖？
楼市涨的时候，地产股不涨，房价不涨，地产股涨？
以及，现在买地产股还来得及吗？
如果地产股好了，是不是预示着楼市的明天更美好?
02
现在，我试图来回答这几个问题。
第一、为什么房价不涨，地产股会涨？
你看历年来，地产行业发展与地产股的涨幅其实没啥关系。
地产的黄金十年，销售金额从2007的2.96万亿，涨到2018年15万亿。
而地产股呢？即便在牛市的2015年，万科作为龙头都没有冲回高点。
为什么呢？
地产股非常神奇！
不管项目是否赚钱，都要先亏三年。因为开发商哪怕把房子卖出去了，只要没有交房，那么这部分资产在财报上，按规定还是算成负债。
只有等到交房的那一刻，这部分负债才能转为营收收入。
所以，地产股不是看当年情况的。土地项目也是这样，如果买的地价格涨了，财报也是按买入价算原值。
因此，开发商的资产蛮容易被低估的。
第二、地产股还能买吗？
地产股还算不上高位。目前，地产股的平均市盈率大约是10，而全球成熟房地产股的估值在15-20倍。
而2007中国最牛的那波行情里，万科的市盈率是100，华侨城是150。
如果真有牛市，估值低的板块，更安全。
其次，2019年龙头房企的成绩不错。
万科增长300亿，金地同比上升23.9%，招商预计收益大幅增长。
按地产股滞后的特性，2015、2016年，好得一塌糊涂的情况，会体现在未来几年的业绩里。
2019年已经用成绩说话了。而对于普通人来说， 地产行业比较好选股。
就像我那个朋友，虽然没有买成房，但在各种看房中也了解了诸多楼市信息。
地产这个行业，小公司越来越玩不下去了！
一年倒掉1万多家地产公司，将是常态。
去年三季度的数据显示，前五名开发商的净利润占了全部房企的45%。
所以，像我那个单身朋友，打开软件排一下序，瞄准前五去买。
非常简单粗暴！
03
如果在股市上赚到钱了，接下来应该做什么？
在中国，尤其是像上海这样的城市，无数次的事实证明，赚钱拿在手里，最终就是泯然众人。
继续放在股市里？好像更危险，因为长牛真的不长！
替我那个单身朋友想象一个场景：到了今年7、8月，盈利不错，或者更早赚足首付。
这个时候，应该当机立断，见好就收，趁着天热大家都不愿意出来看房，逆潮流而动，买房离场。
如果还是不结婚不破限购，那就环沪看一看长三角的潜力城市。
要知道，有多少人难以见好就收，最终黄粱一梦？在中国，楼市和股市是两个最大的资金蓄水池。最近15年，它们就像是跷跷板，钱去了这里，那里就少了。
所以，如果今年股市真的有大行情，那么楼市同时大涨的概率就要小很多了。
但是，对于上海楼市来说，股市涨才是最大的利好。因为在股市中赚到钱了，购买力就会增加。
上一轮牛市就是如此。
在上海，最大的赢家不是那些股市里赚到钱的，而是赚了钱，后面又买了房的，踏准了两波节奏！
如果你实在是一点风险都不想冒，那就等着上海购买力的回归。
毕竟没有真实的购买力，在一个大多数人首付都攒不到的地方，谈什么房地产？！
