2020-01-19 21:09:08
2020年并购大幕一经掀开，就是平地惊雷，响彻云霄。
1月13日下午，在福州世茂洲际酒店，世茂和福晟正式签订战略合作协议。所涉货值或超4000亿，传闻已久的世纪交易终于尘埃落定。
闽系房企竞争激烈，2019年，世茂位列大福州房地产销售额榜首，而福晟，则夺得福州市中心的销冠。
这两个闽系房企的战争，最终在各大资管、银行和200多家媒体的见证下，化干戈为玉帛。
01 福晟易主，不是联姻是收购
在发布会开始前，现场都有播放热场视频的惯例。但有意思的是，世茂的宣传片循环往复地播放着，而战略合作伙伴福晟的宣传片，却丝毫未见。
“第一，我们是全方位战略合作，不仅仅是地产板块，还有建筑、物业、旧改等方面；第二，不存在谁收购谁，我们强调1+1>2。”发布会开始后，世茂集团董事局副主席、总裁许世坛如是说道。
世茂的场面话说得很好，但许世坛那句“不存在谁收购谁”，多少有些此地无银的意味。明眼人一看便知道，不管“全方位战略合作”的说法多么光鲜亮丽，都难掩福晟被收购的事实。启动仪式现场合影 图片来源：世茂房地产
早在上个月17号，市场上就已传出世茂、东方资产与福晟洽谈，拟收购福晟项目资产包的传闻。其后，传闻的收购对象从福晟的项目资产包，一步一步上升到福晟的股权。收购的项目数量，也从此前的74个，进一步上升到87个。
在13日下午的发布会上，世茂方面表示，双方将联手打造“世茂福晟”新品牌，由吕翼带领的世茂海峡团队牵头并操盘。36岁的吕翼是世茂的新晋执董，年轻有为，其掌舵的世茂海峡，今年创造了900亿的销售额，占世茂全年销售额的近35%。
许世坛对吕翼寄予厚望，今年给世茂海峡定下了1200亿元的销售目标，其中有300亿元来自“世茂福晟”。但福晟拿出的资产远不止此，其目前可售货值超1000亿元，潜在的旧改存量货值可能还有近4000亿元。
“此后福晟在全国的项目，名字前面都要冠以‘世茂’二字了。世茂将全面代管福晟，进行代建和品牌输出。”许世坛在接受一众媒体采访时说道。
但对于双方股权占比，世茂方面始终讳莫如深。世茂称股权方主要是世茂和福晟，由世茂操盘，金融机构是双方的支持。由于双方情况复杂，手续众多，股权比例和项目数量等信息，要等尽职调查与债务重组结束后才能披露。
抛开具体数据不谈，世茂入主福晟绝对是板上钉钉。发布会上醒目的“合世福 共茂晟”能否达成，全看世茂，福晟已然失去主动权。
从此之后，福晟再不是创始人潘伟明说了算。潘伟明将福晟一手带大，雄心勃勃，志在千亿。但目标未达，福晟的潘伟明时代，就已落幕。
02 福晟：从并购飞虎，到虎落平阳
实际上，如果没有世茂救场，福晟也很可能会转身依附其他大树。因为现在的福晟，已经走到生死存亡的崖口。
“福晟现在面临的是短期流动性的问题，世茂会帮助福晟整合债务，包括将短期债务置换成长期债务。”发布会现场许世坛的一席话，算是福晟资金链出问题的实锤。
福晟售卖项目出现阴阳合同，福晟遭遇资金短缺危机，福晟申请破产被拒，福晟裁员50%、福晟诉讼不断……在此之前，市场上关于福晟的负面消息，早已传得沸沸扬扬。面对这些传闻，福晟或官方辟谣，指责消息严重失实；或推诿到员工，称集团对此毫不知情。
总之一句话，福晟好着呢。
事实当然不如此。到2019年6月底，福晟的负债总额达741.34亿元，其中443.47亿元为短债。同期，福晟的货币资金，仅为72.91亿元。
资不抵债，福晟不得已开始卖卖卖。
虽说英雄不提当年勇，但当年的福晟，也曾有过大举买买买的高光时刻。
撇开2019年不谈，在前几年，福晟也是房地产圈里响当当的黑马。潘伟明 图片来源：福晟官网
在房地产界，“规模决定生死”，是无数人的信条。2015年底，为了加速规模扩张，潘伟明亲自挂帅，成立300多人的拿地“飞虎队”，席卷各大城市土地市场。飞虎队不负众望，在2年时间内就拿下107个项目。2017年，福晟耗资810亿元，购入1787万平方米的土地，新增土储面积居当年房企第7位，堪称“土地收割机”。
2018年，福晟销售额达621亿，房企排位攀升至45名，居闽系房企之七。
盘子过大，吃得太多，容易消化不良。更何况福晟剑走偏锋，避开土地招拍挂主战场，主打收并购。在2017年新增的土地建面中，收并购项目占86%，主要是郑州和深圳的旧改项目，以及高周转标准项目。
由于没有整体上市，福晟集团的融资来源主要是民间借贷、信托和基金。短债长投，成为福晟的重要资金策略。
房地产风向说变就变，随着调控加剧，福晟的高周转打法逐渐失效，旧改项目周期漫长，回款遥遥无期。福晟没钱了。
遭遇钱荒的福晟，彻底慌了。这才有了后来负面频出和抱紧世茂的故事。
出事前，福晟斗志昂扬，还画了大饼。2018年3月6日，福晟时任执行总裁郭国强公布了福晟的三年千亿战略目标：2018年销售业绩600亿元，2019年900亿元，2020年1300亿元。但画出的大饼怎能充饥。去年年末，为福晟服务了9年耳钉老臣郭国强挥手离去。交棒世茂后，福晟的2020年的销售目标，去整存零，一下子从1300亿元，下调到300亿元。
潘伟明白手起家，勤勤恳恳努力了26年，最后却给世茂做了嫁衣裳，让人唏嘘。
03 房企卖卖卖之后，生存还是死亡
走投无路时，像福晟这般断臂求生，其实也是明智之选。在房地产历史上，并不乏卖卖卖求生的房企，其中一些名字，我们还耳熟能详。
世茂和福晟的发布会召开前，一谈到世纪交易，大家首先想到的，可能是2017年万达流动危机爆发，低价卖给融创的文旅城和酒店，交易金额达632亿元。
为帮助走轻资产之路的万达商管回归A股，进一步降低负债，万达的项目卖得很决绝。在双方的转让协议中，有一条还谈到，“尽快完成付款、资产及股权交割”，好像没有丝毫留恋。有意思的是，年中大甩卖后不久，万达又开始重整文旅山河，先后与延安、兰州、潮州、沈阳、遵义等政府签下协议，再次发力。
另外，去年年末，万达商管剥离房地产业务的愿望终于如愿以偿，上市的步伐也明显加快。收之东隅，失之桑榆。万达商管回A有望，但万达的卖卖卖，让万达的规模优势不复存在。
克而瑞的数据显示，2015年万达的销售金额为1512亿元，在房企中居第4位；而到了2019年，万达的销售金额仅为567亿元，排名下滑至59位。
房地产进入白银甚至青铜时代之后，失速的万达在规模上要想重回前十，可能难上加难了。
跟万达比，绿城卖得更彻底。而疯狂售卖的缘起，则是宋卫平不计成本对品质的坚持。
在房地产圈，绿城创始人宋卫平产品质量的重视，是出了名的。而产品力，则铸就了绿城独一无二的品牌。但绿城重视品质，却不重视成本。一块百万巨石，由于和项目风格不搭，被当场敲碎；建好的项目墙面，由于石材存在色差，被推倒重来……
此外，绿城拿地时并不看重成本，手中地王频出。后来由于调控加紧，资金周转困难，负债率节节攀升，别无选择的绿城走上了卖卖卖的道路。
绿城先向融创出售项目股权，并将操盘权拱手相让。在融创手里，滞销项目摇身一变，成了畅销项目。一番纠结之后，宋卫平决定把绿城“托孤”给孙宏斌。但刚交付不久，宋卫平就反悔了，原因是融创违背了绿城的品质初心。之后，宋卫平将绿城转卖给中交。因为在他看来，中交只管长远战略，不管具体事务。
但什么都复杂不过人心。中交入主绿城之后，步履不停地蚕食绿城版图，大肆清洗绿城老将。到最后，绿城彻底变成了中交的绿城，当年宋卫平时代对品质的执着，再也找不到了。
2014年底中交接手绿城之后，绿城的行业地位大不如前。根据中指研究院的数据，2012年绿城销售额为547亿元，行业排名第7，与第一名相差905亿元；2015年，绿城销售额为723亿元，行业排名第9，与第一名相差1887亿元；到了2019年，绿城销售额为2018亿元，行业排名第15，与第一名相差5697亿元。
绿城与头部房企的差距越拉越大，说是“没落”也毫不为过。
但卖卖卖的房企并不止万达和绿城两家，历史也只能映照过去，而不能折射未来。世茂接盘福晟之后，世茂福晟路归何处，还要看世茂如何下棋。
参考资料：
1. 南方都市报：世茂福晟创千亿级别“世纪合作”！许世坛：不存在谁收购谁
2. 证券日报. 世茂集团董事局主席许世坛：“世茂与福晟不存在谁收购谁，是1+1＞2”
3. 砺石商业评论. 绿城中国是如何一步步走向没落的？
4. 21世纪经济报道. 后危机时代的万达自救：完成业务梳理 错失规模红利
5. 华夏时报. 2020年目标1300亿 25岁的福晟已悄然储备8100亿货值
