2020-07-17 18:18:50
一场新冠疫情的黑天鹅，对于地产公司来说，可能是蛰伏和酝酿的好时机。
这体现在碧桂园新发的成绩单上。7月1日，碧桂园交出年中考卷，公告中称，碧桂园6月份实现权益合同销售金额约609.6亿，同比增长0.93%；权益合同销售建筑面积约729万平方米，同比增长9.72%。而2020年上半年，碧桂园累计实现权益合同销售金额约2669.5亿元。
横向对比来看，碧桂园继续保持了“冠军”宝座。根据克而瑞研究中心近期公布的数据，2020年上半年，TOP100房企合计销售金额为51140.8亿元，碧桂园以3723.1亿元的金额稳坐全口径销售冠军宝座；中国恒大、万科、保利发展、融创中国紧随其后。
当然，之于今年这个特殊的年份，如何更平稳的走好下半年，十分关键。
上半年“战疫”：渠道变革与三四线布局
2月的疫情，对地产行业整体造成了冲击，上市房企整体承压，而房企们也使出浑身解数进行“变革”。
疫情影响之下，线上经济崛起，而碧桂园也迅速捕捉到了这个新的渠道。
碧桂园今年上半年便加大了线上营销力度，碧桂园自去年开始便在官方购房直营平台“碧桂园凤凰云”上开启线上售楼部，实现远程选房买房，春节之后更加大了力度。
而这一变革在二季度向外突破，5月，碧桂园打造了 “5.5直播购房节”，累计吸引总观看人数近800万，而6月15日又联手阿里房产深度跨界，在天猫正式上线官方旗舰店，推出“6.18碧淘好房”活动，提供近亿元购房补贴优惠福利。
渠道的变革投射在销量中。线上渠道的效果最直接的反应是销量的按月正增长。截止六月，碧桂园销售额连续三个月同比正增长。而数据也显示，5月、6月，公司权益合同销售分别为561.1亿元和609.6亿元，分别同比上升3.29%和0.93%。
而这一点也在碧桂园的股价上得到了体现，2010年4月到6月，碧桂园的股价连续三个月收阳。
但相比销售渠道的变革和拓宽，碧桂园上半年也在做一些深远的布局。
一个侧面是碧桂园的拿地策略，“占领三四线城市”，“下沉五六线城市”策略成为今年上半年碧桂园拿地的主要特征。
今年六月，临沂碧桂园房地产有限公司以4.24亿元拿下日照市2020A-9号地块，溢价率高达54.74%；而5月底，烟台碧桂园房地产开发有限公司以2.48亿元竞得山东烟台一宗商住用地，溢价率达118.78%。
而此前也有媒体统计，今年以来碧桂园在公开市场拿地布局近75%发生在三四线城市，其中，按地区来看，31%来自江苏，13%来自浙江，14%来自安徽。这3个城市土地数量加起来占比58%。另外，广东占17%，山东占14%。
而除了三四线城市之外，五六线城市也成为碧桂园的目标，今年五六月，碧桂园在赣榆县斥资5.2亿元一举拿下两宗商服住宅用地，而碧桂园旗下慈溪市泰悦置业有限公司以1.71亿元竞得温州市平阳县一宗商住用地，溢价率29.62%。
随着城镇化的推进，三四线及之下城市的未来空间可期。东吴证券7月发布的研报指出，近年来城镇化进程使得三四线城市商品房销售面积增速远超一二线城市，公司深化布局重点三四线城市把握城镇化发展的机遇。
下半年可期 碧桂园腾挪空间大
上半年交完成绩单之后，实际上，到了下半年，碧桂园手头可打的牌面或许更加灵活。
碧桂园在三四线城市的布局，一直与中国的城镇化进程一脉相承。
此前中达证券曾经分析，中国的城镇化发展空间仍在，2019年，我国城镇化率达60.6%，较众多发达国家的75%以上仍有上升空间。同时，我国内部城镇化率存在较大的结构性差异，众多三四线城市仍能够享受城镇化推进带来的购房需求。
其认为，碧桂园善于把握三四线城市的需求特点，做到差异化产品、成本控制，从而形成竞争优势。而品牌和差异化的产品将对碧桂园市占率的提升构成支持，城镇化进程的推进及市占率的提升均能够为公司提供充足的增长空间，对目标市场的充分把握和独特的护城河将持续支持公司的去化和未来的稳健增长。
而值得注意的是，碧桂园在下半年可以甩出的牌面。
此前，在今年3月举行的碧桂园2019年业绩发布会上，常务副总裁程光煜曾经介绍，对今年的投资比较乐观的，预计拿地金额超过1600亿元。
但截至今年5月底，碧桂园总拿地金额只有230亿元，而兴证国际证券6月6日评价碧桂园时表示，2020年1至4月，公司平均新增土地成本为3244元/平方米，拿地权益款项占权益销售金额的比例为18%，低于行业平均水平。
下半年预算充足，一定程度上意味着碧桂园下半年的策略将更加灵活。
此前，根据兴证国际的分析，碧桂园一方面公司整体土地储备充足，近期可售货值亦充足，截至2019年末土地储备对2020年销售面积倍数达到5.8（行业平均为4.8），已获施工证未预售的土储占比为28%。另一方面，公司对规模诉求较低，当前经营重点放在提升盈利能力上，降低整体杠杆提升评级。
值得注意的是，碧桂园尽管预算充足，但仍然通过多样性手段补充现金流。据悉，今年以来，碧桂园已经计划或完成发行了多笔ABS融资，仅3、4月份就公布了4次相关发行消息，总金额超70亿。
地产线上销售渠道的打通+命中城镇化进程+丰厚资金链，一定意义上，都是下半年碧桂园业绩的保障。
有分析人士指出，随着下半年销售旺季来临，碧桂园销售有望更上一层楼，全年高增长无忧。长期深耕三四线城市的碧桂园方面也表示，将继续深入挖掘城镇化所带来的红利，提高产品竞争力，进一步提升公司业绩。
更值得关注的是，碧桂园的下半年并不是只有地产这一张牌面可以打。
今年6月，碧桂园集团旗下千玺餐饮机器人集团打造的FOODOM天降美食王国机器人餐厅综合体在广东顺德正式开业，同时发布了机器人餐饮发展战略，致力于打造全球最大的集开发、生产、运营、供应链体系于一体的智慧餐饮集团。
机器人赛道或许可以给予碧桂园更大的想象空间。
而各机构对于碧桂园的未来也均持乐观态度，自六月以来，机构们纷纷调高对碧桂园的评级。其中汇丰给予评级买入；摩根大通则给予了碧桂园增持评级，目标价14.5港元；中银国际和中达证券则分别给予了碧桂园“强推买入”和“买入”，目标价分别为17.86港元和12.2港元。
其中，中银国际指出，碧桂园预计会在其7000亿的未确收收入上绽放光芒，成为行业中有最大隐藏价值的开发商，支持其在未来几年有著双位数的净利润增长及接近30%的ROE。
