2021-07-06 15:49:53
稳居北京楼市金字塔顶端的学区房迎来一场史无前例的“雷暴”。
从4月份开始，北京教育资源最为集中三个区“东西海”，均执行了史上最严厉的“多校”政策。买房跟上好学校之间的等号被彻底拿走。顶级学区对应的天价学区房面临身价大幅缩水的“危机”。
买房≠能上牛校
北京西城区的顶级学区如德胜、月坛、金融街等受到的冲击最大。这些地方的热门学区房多数单价都已经处在每平方米17万元-20万元左右的水平。一套60平方米左右的“老破小”就要上千万。
去年，西城区出台学区新政：2020年7月31日后购房家庭，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。
“多校”并不只是说说而已，去相邻学区入学也成为现实。最近几天，不少在西城区幼升小的学生家长发现，给孩子在网上填报志愿时，学区内的热门学校根本无法选择，热门学区如德胜学区，基本只有区外学校才能填报。
有一位去年“731”后在西城区买房的家长在微信群里表示，花了近900万元给孩子买的德胜学区房，却在填报志愿时发现学区内的学校，都不可选。且不说育翔、三帆附小等顶级牛小，学区内的其他小学如：五路通小学、实验二小德胜学区等均不可选，只能填报相邻片区，新街口和什刹海的调剂学校。“原以为731后多校划片至少可以保证在学区内派位，没想到还没到派位环节就被调剂出了学区”，这位家长说。
除了“731”后在西城热门学区买房者之外，据了解，今年也有部分“731”以前买房落户，户口挂靠祖父母的孩子在幼升小阶段被调剂出了学区。
“买了房，就有机会上名校”，这是学区房价格坚挺的“硬逻辑”。一旦真的执行“多校”，买了房也上不了好学校，那么顶级学区房价将受到直接打击。
多个教育、房产大“V”已经作出德胜、月坛等顶级学区房价可能短期下跌三成左右的预测。因为从目前情况看，如果孩子近两年就要入学，那么即便购买德胜、月坛等学区的房子，也很大概率无法在这些学区入学。
一位西城区金融街学区中介经纪人对中新社国是直通车表示，就这两三天，已经有不少月坛、德胜的买房者，即便支付几十万甚至上百万的违约金也选择临时毁约撤单。
东城、海淀也很严格
今年4月份，海淀出台学区新政，明确从严执行多校政策，而西城的学区政策却并未传出收紧的消息，因此，购买学区房的热潮近期仍在持续，西城热门学区房的价格也一再升高。
除了此次骤然生变的西城区外，东城和海淀两个区域的入学政策也向严格“多校”方向靠拢。这两个区域的政策都以2019年1月1日作为分界线。
今年，东城区幼升小的录取结果让人意外。有家长透露，1911之前买房落户的家庭，仍然可以在对口小学入学，但是“1911”后的家庭，则全部进入“摇号池”，先在学区内摇号，有的孩子还会在学区外重新分配。
海淀同样以“1911”作为分界线，“1911”之前的买房落户的家庭（如果学位充足）可以在对口小学入学；“1911”之后，需填报志愿摇号。系统中第一志愿固定位为原登记入学、划片房产所对口的学校，从第二志愿开始进行选择。国是直通车了解到，今年部分热门小学，派位比例较高，“1911”后仍能入学者人数有限。
未来派位比例可能会更高。海淀区规定，自2022年1月1日后，户籍从外省市或北京市其它区迁入海淀区的适龄儿童申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，而是在区内协调解决。
总的来说，三个区域的政策方向都是一样的：严格“多校”，淡化顶级学区房的概念。
学区房凉凉？
淡化房子和学校之间的对应关系的确可以在短期内为学区房降温，特别是顶级学区房。近些年，顶级牛校对应的学区房价格不断攀升。
中原地产首席分析师张大伟表示，此次政策料将对德胜、月坛、金融街片区的学区房价格和成交量产生直接影响。据媒体报道，近期已经有业主开始主动降价了。而海淀区在今年4月份政策出台后，二手房交易量已经下滑了20%左右。
客观地说，“东西海”的学区房之所以会备受追捧还是因为优质教育资源集聚，好学校、好老师都在这里，学生也更容易获得更好的学习氛围。很多买学区房的家庭也不是为了投机或者坐等房产保值升值，归根到底还是为了孩子的教育。
以西城区为例，目前西城共有11个学区。买学区房的人，也并不是都为了去德胜、月坛等。据机构统计，去年“731”之后，西城区二手房成交量排名最高的是荣丰嘉园、远见名苑、牛街小区、朗琴园、中信城等，处于广安门外学区、广安门内学区等。
因此，要压制学区房价格的暴涨，除了斩断学区房和名校之间的等号，还需要增加优质教育资源、推动现有教育资源分布更加均衡。
