2022-03-08 11:35:20
聚焦2022年全国两会，时代财经推出《“我”的账本》系列报道：关注国家账本新政策，剖析地方账本新提法，发现企业账本新亮点，讲述百姓账本新故事。
正是这一道道加减乘除，改变了我们的生活。
“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。”在今年两会的《政府工作报告》中，满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期再度被提及。
作为国内房地产市场比较活跃的城市，深圳也曾面临供需不平衡的住房问题。但经过多年的探索与实践，深圳正在不断弥补此前因历史原因遗留的不足。
时代财经梳理发现，2015年至2021年，深圳宅地的成交面积由13.30万平方米增长至155.09万平方米，七年间的宅地成交面积增加十余倍。过去的2021年，深圳还先后对居住用地、多种类住房供应都进行了扩充，进一步解决居民住房问题。
住宅供应逐年增加，房价整体平稳可控
深圳的面积仅有1997.47平方公里（不含深汕合作区），却要容纳1756万人（第七次人口普查数据）居住，如何解决住房问题成为重要的民生问题。
今年1月中旬，深圳市住房和建设局、深圳市发展和改革委员会联合发布了《深圳市住房发展“十四五”规划》（以下简称“十四五规划”），其中明确提出，“十四五”期间，深圳将建设筹集住房89万套（间），其中建设商品住房35万套；建设筹集公共住房54万套（间），包括公共租赁住房6万套（间）、保障性租赁住房40万套（间）、共有产权住房8万套。
时代财经了解到，深圳“十三五规划”的文件中曾提到，计划新增筹集建设人才住房和保障性住房40万套（新增供应用地建设21万套，多渠道筹集19万套），计划供应人才住房和保障性住房35万套（含“十二五”续建项目13万套）。
不难发现，在新的五年规划期内，居民住房问题被进一步关注，89万套的建设筹集数量是上一规划期内的两倍之多。中国城市经济专家委员会副主任宋丁曾表示，“十四五”建设筹集89万套各类住房，供应分配住房65万套，这个供应总量大约3倍于深圳过去多年来每年平均住房供应总量，同时大约1.5倍于2018年深圳发布的“二次房改”提出的年度住房供应总量。
与此同时，近几年深圳的商品房供应和成交数量也在稳步提升。据深圳美联物业数据统计，2017年，深圳约有2.5万套一手住宅成交；2018年的数据接近3万套；2019年为3.84万套；2020年的新增数量约4.5万套；2021年则是5.2万套。
供应量的提升，促进了成交量的上涨，而价格增速也趋于平稳。数据统计，2016年至2021年间，深圳新房均价稳定在5.4万-5.8万元/平方米之间，一手房价上升的幅度较此前四年有所平缓，这说明自深圳加大住房供应后，不仅居住问题得到进一步缓解，房价也得到了较好的控制。
宅地成交量连年攀升，土拍规则逐渐优化
住宅供应量不断加大，房价得到有效控制，深圳是如何做到的？答案在于增加宅地供应。
时代财经梳理发现，2015年至2021年的七年时间里，深圳成功出让的宅地数量分别是4宗、4宗、2宗、10宗、12宗、31宗、38宗，成交面积分别是13.30万平方米、23.97万平方米、2.94万平方米、15.86万平方米、44.59万平方米、158.90万平方米、155.09万平方米。可以看到，2021年的宅地成交面积是2015年的11.67倍，尤其是进入2020年后，深圳的宅地成交面积更是连续突破百万平方米。
在2021年4月25日公布的《深圳市2021年度建设用地供应计划》中就曾明确提出，深圳2021年全市计划供应建设用地总量为1130公顷，其中居住用地363.3公顷，在供地计划中占比达32.1%，相比2020年、2019年的居住用地计划供应量分别提高了24%、142%。
另据今年初发布的“十四五规划”，深圳计划供应居住用地不少于15平方公里，力争达到17.5平方公里，力争每年供应的居住用地占建设用地比例不低于30%，规划期前3年供应居住用地不少于5年总量的70%。
换句话说，在接下来的宅地供应中，平均每年将会有3-3.5平方公里的供应量。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向时代财经指出，2018年至2019年间，深圳的住宅用地供应占比还停留在20%多，2020年达到30%的占比，到了2021年深圳的宅地供应占比已经超过30%。
“提升住宅用地供应占比是深圳未来的趋势，在建设用地中，住宅用地的占比一定要达到30%以上，才能满足当下的住房需求。”李宇嘉认为，深圳在土地出让制度上也有调整，具体体现在两个方面：
“一是规模化的供应，去年的集中供地就足以表现深圳在大力加大宅地供应；另外就是‘限竞’的模式，2021年出现了‘三限双竞’的新竞拍制度，即限地价、限房价、限溢价率、竞自持、竞人才住房面积。”
2021年第二轮集中供地时，深圳开始实行“三限双竞”规则，土拍溢价率被控制在15%内，一旦触及最高限制地价，该竞拍地块就会开启摇号。加大宅地供应能够相应增加居民的住房供应，限制溢价率能推动房企拿地，同时对未来房价上涨也起到一定的抑制作用。
统计数据显示，2019年深圳成功出让12宗住宅用地，其中有5宗为限房价地块，限制销售均价在3.57万-9.90万元/平方米不等。2020年，深圳全年共有31宗住宅用地成功出让，除3宗位于深汕合作区的地块外，其余所有宗地均是限价地块，分布于深圳多个区域，这也意味着未来将有大批量的限价楼盘入市。
推进“工改居”、“商改租”，着力缓建住房问题
除已有宅地外，近两年，深圳还通过“工改居”用地鼓励建设人才住房 ，“商改租”盘活存量闲置商业和办公用房，以及加快城市更新进程等方式，增加住宅的供应。
据广东合一城市更新研究院统计数据，截至2021年12月31日，深圳市已列入城市更新计划项目980个，拆除范围面积累计8182.5公顷；已通过城市更新专规批复项目594个，拆除范围面积共4419.8公顷，可开发建设用地面积共2906.2公顷；实施主体公示项目478个，拆除范围面积累计2848.4公顷，可开发建设用地面积共1959.6公顷。
另据《深圳市2021年度城市更新和土地整备计划》显示，2021年深圳全市完成城市更新用地供应任务300公顷，完成土地整备任务10平方公里；2021年更新整备实现直接供应用地规模180公顷，其中居住用地直接供应规模110公顷；2021年通过城市更新和土地整备规划筹集公共住房和配套宿舍31043 套。
与此同时，改变土地性质以增加居住用地，也成为近几年深圳缓解住房供应的另一种方式。时代财经注意到，在2021年4月底，包括龙岗、坪山在内的两大片区将区域内13个工业、商业、创新产业地块调整为二类居住用地，共新增近23万平方米的住宅用地面积，这也使得去年的计划住宅用地供应占比达到32.1%。
早在2019年5月，深圳市政府曾发布《关于规范出让未建用地土地用途变更和容积率调整处置办法的通知》，当时明确规定“2015年10月9日前经生效法定图则规定土地用途或者调整容积率的已出让未建设用地，可变更为建设可售人才房的居住用地”，并且自文件发布之日起施行，有效期五年。
另一方面，2020年1月，《深圳市住房和建设局关于既有商业和办公用房改建为租赁住房有关事项的通知》（征求意见稿）发布，其中规定“针对部分商业办公用房出现闲置，深圳迫切需要多渠道解决租赁住房的困境，提出将允许既有商业办公用房改建成租赁住房”。
这是深圳首次提出“商改租”的租赁住房筹集新模式，主要目的就是通过租赁住房解决居住问题，同时缓解商业办公空置率的问题。据时代财经了解，这次“商改租”的意见稿中明确提出获批改建的商业办公项目“五年内不能更改用途，一栋楼建成后至少要有50套可出租公寓，可以申请补贴”。
住房是民生幸福之本，为落实“房住不炒、住有宜居”精神，缓解住房供给压力，深圳正从多个方面、多个举措进行改善。
