2022-04-10 12:41:51
2022年，房地产调控放开的尺度，远远超出了市场的预期。
前天蓝白跟大家聊过，从郑州、哈尔滨到福州、衢州，再到秦皇岛、兰州，放开限购、限贷、限售的步伐，越来越急促、密集。
很多人都在猜测，接下来，会有哪些城市跟进？
之前跟大家聊过中泰杨畅的一份报告，以福州、厦门作为模板来研究，作为研判的依据。
首先，我们要明确，地方救市的动机是什么？
1，房子卖得好不好，影响到一个城市上下游的消费。
地产行业里，包含房企、中介、施工、监理、物流、上游材料里，包含建材、建筑和轻工，下游服务里，包含建材、家具家电轻工、物业，最终辐射到餐饮和金融。
2，房子卖得好不好，直接影响开发商的拿地意愿，从而影响政府性基金收入，最终辐射到地方财政收入。
从这两个角度，把研究样板的范围，从福建扩大到全国31个省市区的核心城市，剔除掉福州和厦门之后，有33个。
在这33个城市里观察，是否跟福州厦门有共性特征，尤其是放松商品房销售端政策的冲动。
结果显示，有12座城市值得关注。
其中10个城市，包括合肥、贵阳、成都、太原、南宁、上海、兰州（4月5日已出现政策调整）、南昌、青岛、银川。
人口流入在增加，但开发商拿地的积极性不高，对销售端政策放松，可能存在“冲动”。
另外，石家庄和昆明这两个城市，也很有可能会放松，土拍数据很差，但卖地依赖度很高。
说说蓝白对这份名单的看法。
说实话，我对名单中，合肥、上海、成都放松调控的可能性存疑。
第一，因为2020和2021部分城市人口数据缺失，报告用的是2019年人口流入的数据。
当时新一线城市的概念很火爆，像合肥和成都，这部分流入人口的买房需求，或者说炒房需求，已经在过去两年显现了，楼市非常热，这个时候再放开，房价大概率会反弹。
第二，衡量卖地的需求，报告用的是近一年的土地成交总价，跟过去三年的均值水平对比，还有土地成交面积与供应面积的比值，近一年均值与近三年均值的比例。
拿这两个数据衡量，那像上海这种调控极其严格的城市，土拍数据表面上看起来肯定会很差。
这就忽略了京沪这种巨无霸级别的城市，作为调控龙头的存在意义。
让我们记住这些城市的名字，接下来的两个月，看是否会印证。
梳理了放松调控城市的次序和逻辑，还有一个关键的事没说：
口子开的再大，这些城市喊的再着急，大家还是不买账。
还是看两个数据：销售和拿地。
先说销售。
中金的数据，从去年4季度到现在，50个重点城市，周度高频口径新房销售面积，跌幅全部超过30%。
尤其是今年2月和3月，同比跌幅已分别扩大至-37%和-51%。
不论是从同比跌幅，还是环比季节性意义上来说，现在的新房销售，都处于历史最低水平。
再说拿地。
广发固收的数据，2022年一季度出让金5629亿元，同比下滑57%。重点看3月，出让金1908亿元，同比下滑58%。
这个月，只有上海、重庆、福建、北京、江西出让金是增长的，有20个省的卖地收入，降幅大于50%。
一季度虽然有春节的原因，可这动不动就是50%以上的降幅，3月份调控都放开了，首付和利率也都在降，土拍还是降了6成，搁哪个城市，小心脏也受不了啊。
一边是调控急速放开，另一边是卖房和卖地数据飞速下降，完全跟“小阳春”不沾边。
这在过去几次房地产轮回的周期里，是不太常见的。
现在购房者和开发商，已经有点从躺平到摆烂的感觉：
你喊你的，我做我的。
如果把地方土地出让，作为生态链的上游。
那么，开发商作为把土地变成房子的“中介”，就是生态链的中游。
购房者作为承接债务和杠杆的“终端”，就是生态链的下游。
那我们就来看看，现在的中游和下游，是什么样的处境。
先说开发商。
他们缺的不是限购和限售政策放开，缺的是现金。
过去半年，哪怕三道红线全绿、哪怕销售规模行业顶尖，哪怕公认财务稳健的房企，轻则停工、商票拒付、拖欠工程款。
重则信托违约、债券违约，被金融机构抽贷、断贷。
一个曾经发达的破落户，现在兜里只剩几个钢镚，连下顿饭在哪吃都不知道，还能指望他们继续拿地囤地，吃香喝辣吗？
中泰证券陈立说：无论是上市龙头房企或是中小型房企，相对于销售水平的土地储备厚度，都处于2010年以来的最低水平。
去年到现在，并不是没有针对房企的救市动作。
比如大家寄予厚望的并购贷，银行把钱贷给央企国企，用来收购优质民企的出险项目。
可这钱发出去之后，手握重金的房企们发现，与其收购那些股权纠缠不清，流程复杂，甚至无利可图的项目。
还不如去公开市场拿地，现在地方上为了吸引拍地，降保证金，调高限价，大把的核心区优质土地挂出来卖，赚哪的钱不是赚，何必费劲巴拉的收购爆雷民企的项目。
水流不进民企开发商的口袋，那就接着躺平摆烂，别说拿地，能把手里的房子交付，就谢天谢地了。
话说回来，政策凭什么要给这些人买单？
高杠杆民企以前蒙着头往前冲，3个锅盖补十口锅，赌徒一样的拿地，无视调控三番几次的警告。
飞黄腾达的时候趾高气扬，全是自己的功劳。
现在出问题了，就开始哭爹喊娘，又找时代和大环境背锅。
吃相未免太难看了。
融资当然不能轻易给爆雷房企开口子，救了一个，就要救无数个，宝贵的信贷资源，不能这么浪费。
所以，我们要做好房企长周期缩表出清的准备，底线是保交房，保房不保企业。
卖地收入就算有阵痛，靠转移支付、发债、节衣缩食顶上去也值得。
再说购房者。
他们缺的不是首付和利率，而是对房地产未来的信心。
央行最近发布了50个城市的2万户城镇储户问卷。
本季54.7%的居民倾向于更多地进行储蓄，城镇储户的储蓄意愿，连续第四个季度上升，且增幅在扩大。
也就是说，越来越多的人偏爱存钱了。
问卷里，居民“更多消费”占比，从21年Q4的24.7%，下降到了23.7%，明显低于疫情前的28%左右。
未来3个月中，唯一预计增加的支出，是教育。
旅游、医疗、购房、大额商品、娱乐、保险，都是持平或走弱。
这也很容易理解，再苦不能苦孩子，再穷不能穷教育，这是国人的传统观念。
哪怕手里只有几个钢镚，也要紧着孩子花。
而支出的保守，是不争的事实，正好对应了储蓄意愿的持续攀升。
问卷里也有关于房价的问题。
“看上涨”的居民在减少，“看不清”的居民在增加，看上涨的部分只有16.3%，已经处于历史极低水平。
看低房价，是不知道钱该往哪投，索性存起来，不管不问，不看不动。
总之，大家越来越看不透未来了。
聊到最后，蓝白给大家梳理了，现在三个市场参与主体：城市、开发商、购房者，所处的位置。
各大城市，风风火火。
民企开发商，有心无力。
买房的人，无动于衷。
每个主体，都有不得不这么做的理由。
这让我想起了两个词：机械记忆，合成谬误。
机械记忆，还有另外一个近义词，叫刻舟求剑。
首付和利率降了，就能重复历史吗？
限购和限售放开，买房的人能变多吗？
把杠杆率、内外环境、城镇化水平、城市分化的程度通盘考虑一遍：
到底是这次跟上次一样，还是，这次跟上次不一样？
合成谬误，房企的三道融资红线，银行的两条限贷红线，信贷窗口指导，二手房指导价，各大城市的调控极具针对性，是打压楼市过热的绝佳工具。
可偏偏碰到了，大家都没经历过的集中供地，开发商像倔驴一样，宁可不赚钱也要当地王，拿1块钱当100块借钱扩张，不见棺材不掉泪。
结果又碰到了德尔塔和奥密克戎，俄罗斯和乌克兰，出口、餐饮、旅游又受到影响。
这些事，任意拎出来一个，市场都能承受。
可一件一件的叠加，我们就看到了“共振”造成的合成谬误。
所以，这个世界，这个市场，没有既定的、完美的、了然于胸的运行轨迹。
有的只是，在一盘看似明朗的棋局里，所有人的选择都很合理，最终却滑向了大家都始料未及的谷底。
囤地时代、囤房时代，再也回不去了。
