2022-05-20 10:57:15
跌幅走阔继续探底，在政策组合拳下有望逐步企稳。2022 年1-4 月，销售面积、销售金额降幅分别为20.9%、29.5%，4 月单月，销售金额、销售面积增速分别为-39%、-47%，较上月-21pct、-21pct，销售跌幅继续大幅走阔，继续探底。4 月住宅销售均价为9674，同比-11%，销售均价的下降反映了房企以价换量的销售策略以及市场景气度低迷，环比基本保持不变，结束了开年以来住宅售价一路下降的颓势。目前政策已经开始出击组合拳，销售在政策支持力度不断加大的过程中有望企稳，我们认为政策调整还有空间，期待后续对首套房认定规则、下调首套和二套房首付比、下调二套房贷利率等方面的政策支持。
土地成交依旧低迷，溢价率低点回升。2022 年1-4 月，土地购置面积、土地成交价款同比分别下降46.5%、20.6%。4 月单月土地购置面积增速为-57%，较上月下降16pct，受资金和销售预期的影响，土地成交依旧十分低迷。4 月百城成交土地面积同比为-44.56%，为2010 年以来的历史低点；百城土地溢价率4.57%，达到最近半年来的最高点，结束了年初下降的趋势，后续随着政策发力，土地市场热度有望回升。
开工、施工断崖下跌，竣工“保交付”指引下有一定支撑。2022 年1-4 月，新开工面积同比下降26.3%，4 月单月增速为-44%，在销售和拿地“双弱”的预期之下，又叠加疫情反复的因素，目前开工情况差于历史任何一个时期。1-4 月施工面积累计同比略微增加，4 月单月增速为-39%；竣工面积累计同比下降11.9%，3 月单月增速-14.2%，竣工下降主要系疫情和资金影响了竣工进程，和施工一样受到“保交楼”目标的指引，竣工周期仍未结束，但增速会低于21 年。
开发投资增速继续走低。2022 年1-4 月，全国房地产开发投资完成额同比减少2.7%，4 月单月投资增速为-10.1%，由于土地成交下行较为剧烈，开发投资主要靠施工来支撑。目前施工和土地市场目前尚未见回暖迹象，二季度内预计将持续处于下行趋势。
房地产到位资金下滑，外资到位增速由负转正，销售回款进一步下降。4 月单月，到位资金增速为-36%，较上月增速下降13pct，其中国内贷款、自筹资金、个人按揭贷款、定金及预收款增速分别为-28%、-7%、-42%、-53%，分别较上月+2pct、-5pct、-20pct、-16pct.
投资建议：房地产行业作为“稳增长”重要一环，后续政策支持力度大概率只增不减，目前无论从中央还是地方层面的表态都较前期更加积极，我们认为5、6、7 月进入地方政策密集调整期，“稳增长”的政策力度和空间值得期待。在“稳增长”主线下，行情演绎路径逐渐清晰，央国企仍有上行空间，在销售企稳和收并购规模加大的预期之下，优质民企住宅和物管公司均有机会。我们建议关注优质住宅开发行业龙头股：万科A(000002)、保利地产(600048)、金地集团(600383)、招商蛇口(001979)、新城控股(601155)、金科股份(000656)。建议关注优质物业管理公司：招商积余(001914)、旭辉永升服务(1995.HK)、新大正(002968)。
