2022-07-13 11:46:50
“现在的房价太高让年轻人很有压力。政策应该是让年轻人不能有那么大的压力，也就是说应该把房价和房贷利率都降下来。”
上述言论并非泛泛之辈所说，而是出自知名经济学家吴晓求之口。
在吴晓求看来，房价上涨带来的财富是虚拟的东西。不能依靠房价上涨使居民存量资产收益率上升。这是非常糟糕的。因为这会影响后续的经济增长，也会让后续的经济增长成本大幅度提高。只有让房价降下来，才能使老百姓有别处花钱的机会。
言外之意，现在老百姓消费意愿低，归根结底是因为房价太高。把房价降下来，老百姓就愿意消费了。
持有相同观点的还有曹德旺，他直言揭露，我国只有2亿人有消费能力。而在曹德旺看来，造成这一现象的根本原因是房地产侵占了太多的资金资源。“只要房子一降价，一切问题都会解决。假设房子10万块钱一套，老百姓是不是就敢消费了，没有房贷压力，大家还要攒钱吗？工作上可以随意跳槽，生活中也没有必要那么委屈自己，找一个自己喜欢的工作，创造力会更高。”
自此，我们今天讨论的主题就确定了：第一，高房价到底有没有挤压居民的消费；第二，房价大幅下降，老百姓就一定愿意消费吗？专家“降房价促进老百姓消费”的建议，到底是不是“馊主意”？
对于第一个问题，绝大多数人可能都会说，高房价对消费的挤压是显而易见的。举个简单的例子：一个人每月挣8000元工资，手上有100万现金，5年前房价是1万元/平，购买一套90平米的房子，手上的钱绰绰有余。但时间仅仅过了5年，这个人的工资涨到了1万元，但房价上涨了一倍多，现在购买同样的房子要200万，换言之除手上的100万现金，还要向银行贷款100万。更重要的是，买了房子后，身上不仅没钱了，未来三十年每月都要还银行贷款5000-6000元。
房子还是原来的房子，价格却比5年前高了一倍多。5年时间，这个人的消费能力就从8000元降到了不足3000元。为了还房贷，买房人就必须省吃俭用，不敢请假、不敢辞职、甚至是不敢应酬，一切不必要的消费，全部停掉。因为如果不节制，每月就会入不敷出。
用一句话概括就是，很多人是因为要攒钱买房，以及买房后不得不省吃俭用，高房价的存在让居民的购房成本大幅增加，进而不敢大手大脚花钱消费。直白点说就是，当大家把工资收入的绝大部分都倾注到房子上时，其实已经没有多余的钱用来消费了。所以从这个案例可以看出，高房价严重挤压了居民的消费。
但在汗牛充栋的专家们看来，房地产压根也没对消费造成挤压。
社科院专家陈淮直言不讳表示，“房地产挤压消费是错误认知。”在他看来，买房子是中产阶级不断积累私人资产的过程，是全社会居民私人信用累积的过程，信用累积才是消费的物质基础。
无独有偶，今年4月底，社科院经济学博士张斌也澄清，高房价不会挤压企业生存空间和居民消费。因为房价上涨的过程正是过去二三十年来经济发展里面一个非常重要的线索，房价上涨是这个过程当中不可或缺的一部分。
此外，“房地产之父”孟晓苏也不认同“居民购房影响消费”的观点。理由很简单，一方面买房本身就是消费；另一方面，居民购房不仅是消费，还能通过传导效应拉动建材、装修、家电、家具、生活用品等其它消费。更重要的是，房价上涨不仅能带给绝大多数人财富尊严，还对冲掉了通胀压力。
公说公有理婆说婆有理。这我们看来，大家都说法都没错，之所以会有分歧，是因为考虑问题的出发点和站位不同。老百姓算的是一笔简单的个人账，房价上涨，买房支出成本增加，在工资收入不增加或增加的幅度无法覆盖房价涨幅时，居民的消费自然就被挤压了。而专家算的是总经济账，大家都去买房，不仅有消费支出，而且还会产生交易税费，资金也能流动起来，经济有活力。与此同时，买房后房产大幅升值，居民实现了财富积累，消费的愿意也变强了。
第二个问题，房价下降，老百姓就一定愿意消费吗？
这个问题需要分三方面看待，首先，房价上涨带来的到底是不是虚拟财富？
个人认为要因人而异，因房而异。因人而异的意思是，如果是以投资为目的的购房，房价上涨，带来的就是实打实的财富。50万购入的房产，5年后升值到150万，刨除成本，净赚80万，这80万就是真金白银；但如果是自住型购房，房价上涨带来的就是虚拟财富。一方面，不可能卖掉租房住，另一方面，如果有换房需求，卖旧换新、卖小换大，可能负担比之前还要重——原有的房子房价上涨了，更好更大的房子房价涨幅可能更高。
因房而异的意思是，如果购买的是具有投资属性的商品房，房价上涨就意味着财富升值，这类房子确实是可以卖掉变现的。商品房顾名思义就是商品，是商品自然就有基本的流通交易功能。即便是自住，也可以通过抵押贷款，撬动更多的资金，用来提升和改善自己的生产和生活。
而如果购买的是小产权房、福利房或者保障房，则另当别论。因为这些住房的属性不同，所以升值幅度、赚取的红利也不同，和商品房相比，更是差距巨大。
其次，我国的房价会大幅下跌吗？
答案是不会。很多人会抬杠说，房价大幅上涨可以，为什么下跌不行？原因很简单，房价上涨也是有基础的，尤其是一二线城市，房价大幅上涨本质上是经济高速发展的必然结果，全球各国概莫能外。这背后有人口红利、发达经济、产业资源、城市基础设施资源等在支撑。
此外，虽然现在不提房地产是流动经济发展的重要马车了，但国家层面给房地产的定位依旧很重要：房地产是实体经济，房地产是经济的压舱石，房地产对经济稳定重中之重。
事实上，房地产的这些定位也并非浪得虚名。统计数据显示：2021年房地产业增加值7.76万亿，对GDP贡献率高达10.9%。如果将房地产上下游涉及的50多个行业，包括钢铁、建材、水泥等全都计算在内，房地产对GDP增长的贡献率更是高达24.5%。
一言概之，房地产是国民经济的支柱产业，规模大、权重高、链条长、牵涉面广，对上下游相关产业带动效应强。
参照日本、美国房地产泡沫破灭的经历，房价如果大幅下跌还将产生更多无法承受的结果，简单来说就是，房价下跌反映的是整个经济下行问题，不单是房地产问题。房地产首当其冲地受到影响。
具体而言，房价大幅下跌，市场上会出现抛售潮，最后因为房子资不抵债了，很多人就不会再还贷款，银行就会出现大量坏账。受此影响，市面上90%的银行都会破产。房价大幅下跌，开发商利润大幅缩水，房子会更加卖不掉，资金流动性会出现问题，也会集体破产倒闭。继而对买房人产生一系列问题，包括交楼周期延长甚至烂尾、建筑质量难以保证、配套建设无法兑现、服务管理劣质化等。
2020年，央行曾对1550家银行进行压力测试，结果表明：若房地产开发贷款不良率增加15个百分点、购房贷款不良率增加10个百分点，参试银行整体资本充足率下降至12.7％，下降2.03个百分点。
房价下跌对银行影响的逻辑是：房价下跌-居民还贷能力或意愿下跌-房地产贷款不良率上升-银行面临显著压力。
可想而知，如果房价出现大幅下跌，比如跌幅超过30%，结局会有多惨烈。这种结果绝非我们所能承受的。更不是简单地“舍房地产成全所有购房人”简单的算术题。
再者，房价下跌，老百姓就一定愿意消费吗？按照吴晓求、曹德旺的观点，确实如此，房价下跌20%就等于释放了20%的购买力，这些都可以拿到房地产之外的领域进行消费。
但前提是房价只能小幅微调。基于前面的分析，我们不得不说，房价不可能一下子下跌20%或更多，尤其是对于全国头部50城而言，未来房价只能保持长期稳定。
事实上，根据业内人士的推算，房价如果真的下跌20%-30%，老百姓的消费能力也不会对应释放20-30%。因为，房价下跌影响的不仅仅是房地产这一个领域，它关联着上百个行业，影响的是全经济面，更直接影响近7000万人的就业——房价下跌20%-30%，可能市场上50%的开发商都会破产出局，进而影响一半以上的供应链企业，这涉及的已经不单单是企业破产裁员，数以万计的打工人收入大幅下滑这么简单了。最严重的情况可能是，房价确实下跌的，但你也跟着失业了，这种情况下，请问你拿什么来买房、还房贷？
综上所述，吴晓求、曹德旺关于房地产挤压消费的说法是属实的，但简单地把“降房价和促消费相提并论”，实在让人难以信服。直白点说，降房价促消费就是一个馊主意。
