2022-07-20 12:16:01
从2016年一直涨到2021年，西安算是创下了新房连续上涨的一个神话。
可不得不说，一路飙涨的房价，让现在的西安走到了一个十字路口。
大环境的低迷之下，连涨70个月的西安，还能保持继续上涨吗？
我身边有个西安的小伙伴，一直在纠结：
西安房价已经推着涨到这了，性价比不高了，还要入场吗？
西安的第二篇文章，唠唠这事儿吧。
1
西安，补涨完成。
西安过去5年的房价上涨，很大一部分源于补涨。
2016年以前作为十三朝古都的西安，房价在二线城市属于吊车尾的存在，平均房价不足7000元。
当时周边的兰州、郑州、成都、太原，房价基本在9000-10000元左右，这么一比，西安明显被低估。
要说西安这地理位置，可真不算差。
西北区域的核心，不说比长三角、珠三角好，但在西北，那属于关中要塞，历史上就是丝绸之路的起点。
关中平原城市群
加上十三朝古都的历史文化底蕴以及高校资源，西安的关注度不低。
这些优势都奠定西安拿下了第九个中心城市的头衔，从2018年开始，西安真正迎来了转折点。
西安属于二线城市中最早觉悟要抢人的，各种轰轰烈烈的抢人手段，让西安打下了第一场漂亮的战役。
2018年，西安市常住人口比2017年增加38.70万人达到1000.37万人，成功晋级千万常住人口大城。
有人就有需求，靠着一波新西安人的涌入，2019年西安的房价基本就翻了一番，成功逆袭完成补涨。
补涨完之后，调控也到了，按照周期论来说，该横盘了。
结果西安靠着全运会又逆袭上涨了一把。
借着全运会的活动，西安开始加速投资基建，改善城市影响的同时，还顺便卖一批房。
又因为国家中心城市的地位加持，加上还有全运会概念，西安在整个西北的地位越来越高，对周边城市的虹吸能力大大增强。
西安不仅开始吸引陕西全省的人口，甚至连西北五省的有钱人都开始到西安去炒房了。
当整个西北五省的有钱人进场之后，西安就注定不只是西安人的西安了。
就这样，西安房价就一直被推着上涨。
当然上涨过程中还少不了西安ZF的运营能力，在控地的节奏上拿捏得死死的。
西安有地，但不多拍，一点点拍，人为控制供应，加上还实行限价政策，这样一来，一二手房的倒挂差就出现了，万人摇号就出现了。
给市场营造出一种哄抢现象，火热行情的高度渲染，让整个西安楼市都蒙上一种金钱弥漫的味道。
至此，西安上涨链条非常清晰：
补涨——政策利好（国家中心城市）——人口增长——全运会——控地——继续上涨。
就这样，热热闹闹的西安楼市走到了今天，但问题也随之而来：
购买力还撑得住吗？
2
今年的楼市行情，除了个别城市还能继续火热之外，多数城市是蔫了。
从我们考察西安来看，火热行情有不敌从前。
原本需要摇号的航天新城和港务区，还有新房可以挑选。
曲江二期还有尾盘在售，高新三期的CID板块，靠着未来之瞳的高标准规划，虽然板块火，但项目也谈不上要抢。
曲江东的万科比周边二手价格低上3-4000元/㎡入市，也远没有达到摇号抢房的热度，现在转为平销了。
去年还卖的很火的沣西新城，今年不限购，还要启动转介才能卖了。
打着生态宜居、产品优质的秦汉新城，也要靠2成首付来快速去化了。
整个西安市场，冷得很快，虽说有大环境影响，但我认为更多是购买力被透支。
当前西安的多数新房，130㎡以上才能谈改善，面对已经涨起来的单价，西安这波上车门槛已经不低。
航天新城1.9万、港务区要1.5万、高新区2.6万、经开区1.7万、大明宫板块1.9万、浐灞1.8-3万、沣东2.5万、沣西1.8万、秦汉新城1.5-1.7万、连空港都要1.5万···
以上单价*130㎡，自己不妨可以算一下上车西安的总价门槛。
和很多城市一样，过去西安房价涨了2-3倍，但工资可跟不上房价涨幅，一边是嗷嗷上涨的房价，一边是纹风不动的工资。
购买力都没蓄起来，房价就起飞了。
用我们公司小伙伴的话说，知道西安房价涨了，但没想到已经这么贵了。
他捏着老爸老妈给的260万总价预算，踌躇、犹豫，杀入高新三期，面临的可能是长达7年的等待期。
杀入航天新城，又怕无人接盘，杀入经开，又怕涨幅不足，杀入曲江，不好意思，还买不起曲江。
再便宜点的他又看不上，现在卡在半中间，上下其所不得。
不得不说，过去几年西安房价真的涨的太快太持久了，2020年GDP才刚破万亿，人口也才刚破千万，但均价开始紧追武汉、成都这样的强二线城市。
但武汉和成都不管是经济面还是人口面上都要碾压西安，这么对比一看，西安的性价比似乎就不高了。
现在的西安，有钱人多套房，年轻人攒钱还买不起一套房，购买力已经出现断层。
羊毛都是需要时间长的，一直盯着薅羊毛是不可能的。
此刻的西安，我觉得没有再大涨的基础了，接下来是面临新房平销，二手房好好去库存的时候了。
想买入西安的，我觉得不用过分焦虑了。
3
最后一part，说说西安的各个板块。
在此之前老规矩，先搞清楚西安的城市规划。
东拓、南控、北跨、西进、中优，这十字方针说的就是西安的城市规划。
按照西安的城市规划，我觉得重点要关注东拓和西进，北跨有一定空间，也可关注。
东拓的浐灞、港务区、灞河等，是东拓热门板块。
港务区，尤其是奥体板块，是西安自全运会以来的热门板块，依托全运会，片区配套、面貌进一步提升。
加上西安惯用伎俩就是，发展新区之前一定要把名校带过去，有名校就不怕家长不买单。
目前除了西工大暂未落地港务区，铁一中、师大附中、高新一中、交大四所名校都已经进入。
优势还是很突显的，唯一要担心的就是成片的新房，进入二手市场后竞争压力很大，出手是个大问题。
浐灞可以重点关注灞河沿线的改善宜居盘，毕竟生态资源不可复制。
还有就是浐灞生态区，第一个将“金融与河景”融在一起的板块。
西进，关注西咸新区，沣东、沣西受益。
沣东新城是5个新城中实力最强，配套最完善，且拥有产业发展的新城。
紧邻高新区，与高新区连为一体，既是国家级新区西咸新区的重要组成部分，承接大量高新的产业经济和人口外溢。
2020年沣东就已经突破房价高点，现在也到达2.5万的价格，价格不低了，有短期透支的嫌疑。
沣西发展还在沣东之后，一切都在落地完善中，但价格就1.8万了，真心不便宜。
北跨，可以关注经开、北客站
经开优势就是区位优势尽显，它是西安市唯一具有临空、临站、滨河、高速交汇、地铁密集等优势的开发区。
交通资源非常丰富，这几年西安往北扩，这里的规划落地速度也很快，具备一定潜力，但劣势就是缺乏名校加持。
经开区比起经开北，我更建议关注高铁新城，即北客站板块。
至于渭河以北的秦汉新城和泾河新城，因为这几年西咸新区的规划，这两个新城关注度很火，但风声大雨点小，等规划落地真的需要很长一段时间。
当然，西安其他热门板块更热闹。
比如航天新城，紧邻曲江高、高新，能承接两地的外溢居住需求，产业以航天的上下游企业为主，因此该片区有人有产业基础保障。
唯一短板是学校一般，商业配套不完善，价格不低，绿城的新房能卖到1.9万，最贵的龙湖二手房2.3万左右。
高新三期的软件新城和CID板块，前者适合短线持有，但天花板低，后者兑现周期长，但天花板高。
如果你能等，高新cid可以长持。
还有一些以生态环境为主的板块，比如未央湖、雁鸣湖、昆明池、渭河边上的改善房，自住按需选择即可。
至于曲江，和高新齐头并进，西安的繁华，一半都在曲江，我之前说过，西安本地改善的终极目标就在曲江，是靠宜居改善上涨的一条单独链条。
4
看完一圈西安，高新和曲江确实永远好。
除此之外，大方向上，西进比东拓要好，南控比北跨要强。
再来，西安进入了微观分化的阶段，稀缺的自然资源能涨，产品做得好的也能涨，靠点公园宜居环境的也能涨。
