2022-07-29 22:59:05
县城的房价，已经进入了 " 精神分裂时代 "。
01
全国117 个县城房价破万
疫情步入第三年，相比前两年，今年的 " 主线任务 " 除了疫情，还增加了一个地产。
从 2021 年一月份国家颁布三条红线政策以来，陆陆续续许多房企开始出现资金流动性危机，关于楼市的话题每天就没断过。
今年上半年有两个事情让人感觉魔幻，一个是河南村镇银行储户取不出钱，一个是全国各地陆续爆出烂尾楼导致业主集体发出断供申明。
本以为楼市往下走的趋势已成定局，谁曾想突然之间县城出了把风头。
今年 5 月，国家层面出台《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》，这意味着县城建设又一轮大发展即将展开。
这也表示，环一线城市的卫星县城、产业基础深厚的富裕县城以及城镇化发展，仍有较大提升空间的县城将迎来房地产市场发展机遇。
哪知道文件出台才过去两个多月，县城的楼市立马热了起来。
第一财经昨天发布的报道显示：
多数 " 头部县城 " 的房价上涨态势未变。
截至今年 6 月，房价破 2 万元 / 平方米的县城数量达到 8 个，均价破万元的县城数量达到 117 个。
10 个房价最高县城中，有过半数县城房价同比上涨。根据中国房价行情网，永康、温岭、昆山、乐清、桐乡、德清这 6 个县房价高于去年同期。
国内一共有 1472 个县城、394 个县级市，加起来是 1800 多个，里面有 100 多个房价都超过 1 万以上了。
这个比例也算是比较高了。
02
县城楼市，头热脚冷
地产行业有多难，想必是有目共睹的事情。
尤其是在今年上半年一轮疫情冲击之下，国内很多公司都因为资金链断裂而出现破产的危机。
为了在寒冬中生存，房企们能做的就是尽量降低楼盘价格，尽可能地回笼资金。所以，如今各大城市的房价，已经出现了明显的变化。
唐山等 34 城房价（均价，下同）跌回两年前，还有 27 个城市的房价回到了三年的水平，那个给村镇银行储户赋红码、给烂尾楼盘业主赋红码的郑州回到 5 年前。
武汉、青岛、郑州、天津、贵阳等城市，房价均出现不同程度的下降。
牡丹江、哈尔滨、安庆、贵阳和太原，登上房价下跌 TOP5 的光荣榜。尤其是作为省会城市的哈尔滨，房屋均价更是暴跌超过 10%。
然而，就是楼市大环境如此不景气的时候，那些平时看上去不怎么起眼的县城，反而走出了 " 独立行情 "。
早在去年 5 月，" 县城房价过万 " 就受到舆论大量关注，有的县城房价甚至达到三四万元一平方米。
根据新华社的报道，在当时全国 2000 多座县城中，平均房价超过每平方米 1 万元的就已经已达到 100 余个，九成位于东部沿海地区，其中海南陵水和浙江义乌排在前两位。
在浙江、江苏、福建等县域经济发达的省份，县城房价一平米冲上两万元已不是什么稀罕事，较为集中。
还有一些核心地段卖到了三万元，与大多数二线城市相比亦不逊色。
宁要一线一张床，不要老家一套房。
北上广容不下肉身，小城市容不下灵魂。
曾经对老家爱理不理的一线青年，到了想躺平的时候，却发现老家已经 "回不去" 了。
似乎大中城市开始新一轮楼市调控后，房地产也学起了拼多多，开始打 " 下沉市场 "，瞄准了那些十八线小县城。
但所有县城都如新闻报道里说的 " 头部县城 " 房价那般坚挺吗？
显然不是。
这类新闻报道发出来的具体目的，不好妄加揣测，但明显以偏概全了。
不光是房价不算高，还有可能卖不出去。
前段时间，河南的县城楼盘搞 " 大蒜、小麦换房 " 营销，广西玉林的公务员在节假日还要进村推销房子，无不预示着县城的房价快不行了。
这也说明相对于产业完备、经济发达的大城市，小县城的楼市压力要大得多。
其实，也不光是人口流出、产业凋敝的城市，就连 " 北京的后花园 "、工业百强县——香河县，楼市也经历了成交量和成交价的断崖式下跌。
河北省的香河县被称作 " 北京的后花园 "。这里与京津接壤，开车到北京只需要一个半小时，与北京的距离较合适。
在北京工作的那么多人不是每一个都能负担起城里的房子，很多人就会选择买靠近北京的香河县房子。
香河县的历史房价一直形势不错，不少开发商也看中了这处地方的商机，纷纷投资。2016 年的时候，香河县的房价在七千左右，一年后情况就翻了两倍之多。
最热的时候，房价是能达到 30000 元，但随后不久香河开展了限购措施，不是随便什么人都能到此买房了，房价就出现暴跌。
等到了 2022 年曾经卖 30000 万的房子，已经跌到了 1.4 万，工业强县房价跌幅 64%，泡沫算是破灭了。
03
县城楼市，会一地鸡毛吗？
县城发展，本身就是困局。
真想发展县城，真有县城可以发展起来，其实也多是集中在大城市周边或者中国几个大都市圈里面的县城。
第一财经所报道的涨幅前十县城里面，浙江 7 家，海南 2 家，江苏 1 家。
部分是县域经济非常发达，GDP 已经超过了很多地级市，很多二三线城市都达不到。
除此之外，大部分中西部县城的房价普遍在 3000-5000 左右一平。
之前在一篇文章中提到过：可以适当看多中国县城未来的发展，但不看好所有的县城；仅限于那些有区位优势，有资源优势的地方。
一是，能够招引外来产业——所谓外来产业，就是外地商人把他以前在别的地方干到已经没有多少利润的工厂，搬到你们当地来。
二是，坐拥足够的资源——这里所谓的资源，包括矿藏资源、青山绿水等自然生态资源。
除此之外，其他县城只会陷入停滞、甚至倒退的地步。
去年县城火爆的时候，房价大涨的县超过九成位于东部沿海地区，以浙江、江苏、福建和海南等较为集中。
今年房价县城，基本是县域经济非常发达，GDP 已经超过了很多地级市的强县、大县。
一线与二三线的楼市会发生背离，强县与弱县的楼市也会形成分化。
为什么呢？因为人越来越少了，大城市的虹吸效应又那么明显，迟早那些没有足够产业支撑，不能提供一定质量就业岗位的县城会被经济发达地区榨得 " 油尽灯枯 "。
可早几年，为什么没有爆出这些问题？
那是债务经济在撑着。
试想下，你把你爸妈过去几十年的存款，和你未来几十年的收入，一股脑全拿出来，在一天之内花掉，你这一天过的会是什么样的神仙日子？
独山县，他们举债修水司楼、盘古庄的时候，那日子阔不阔？
肯定也阔过，本来应该靠这些商业地产的经营利润形成现金流，撑住估值，缓慢还债的。
结果呢？现金流是 0，债肯定是还不上了，事实上就是爆雷了。
所以，未来全国各地类似于鹤岗的小城市、小县城会越来越多，这是一个大趋势。
日本差不多也是这么过来的，东京虹吸全日本，人流、物流、资金流、信息流，全往东京都市圈汇聚，而其他地方不仅仅是 " 失去的三十年 " 了。
那么这种情况有没有办法改变，或者阻止呢？
经济学家或许会提出各种各样的建议，但大家心里也清楚，徒劳无功，毕竟没办法把产业强行搬到县城去吧，如此做既不照顾企业的意愿，也不经济。
大趋势如此，时代的洪流不会因为人们的 " 微操 " 而改变走向。
不过在过程中，可能有一些例外——所属地级市不那么强势的县城。
一是因为人口回流，疫情之后，部分打工人终于认识到不是留在大城市就是大城市人的的现实，回老家养老了。
二是周边村镇进城，因为重视教育。为了让子女享受更优质的教育资源，很多村镇的居民也纷纷进城买房，甚至城里有房，已经是农村的结婚条件之一了。
由于市区的房价不比县里有优势，也不一定能享受到更好的教育资源、医疗资源，舍远求近，必然会选择距离更近的县城。
总而言之，最近炒的火热的 " 县城房价坚挺 "，未必不是一种地产推销手段，让大家悬着的心放下来，想买房的都底气和胆量买。
毕竟现在楼市困境，除了韭菜兜里没钱了，最主要的原因是购买能力的人，都在持币观望，等着房价跌下去。
房地产，实际上进入了 " 通缩 " 困境。
