2022-08-06 16:51:37
楼市进入下半年，没有悬念了，继续自救，走势也很明显。
上半年楼市总结
政策方面：全国楼市新政出台次数超过500次，刷新历史新高。
成交方面：全国商品房销售面积为68923万平方米，同比下降22.2%，销售额为66.072亿元，同比下降28.9%。
房价方面：全国房价均价为9586元/平方米，比2021年全国房价均价（10139元/平方米）低5.4%。
房地产开发投资方面：全国房地产开发投资68314亿元，同比下降5.4%、
整体来看，上半年楼市发展未达到预期，房价、销量、投资均未能保持2021年趋势，原因也很直接：一是宏观经济下行压力明显，表现在产能过剩、工业和投资增速放缓、前期高速发展积累的一些风险正逐步呈现；二是居民消费预期走弱，比如，4月份商品消费距离缺口约-8.5%，餐饮收入缺口达到-15.5%，宏观经济因素和居民消费都侧面展现出对楼市难有很好的预期。通过上半年的楼市表现，下半年，楼市继续走自救路线，走势也会很明显。
政策趋势
上半年，大部分楼市调控政策都覆盖全面，比如首付款、限购、限售、公积金政策、房贷利率、购房补贴、税费等等，这些政策基本都能持续到年底，有的能达到明年6月份或更久。
比如贵州省毕节市，公积金贷款额度由余额15倍上调至25倍，贷款额度上限由30万元调整到60万元，实施时间为2022年6月1日-2023年5月23日。
比如福州市，2月1日起，二套房纯公积金贷款首付比例下调至40%，随后自4月1日起，增加买房支持“又提又贷”政策，6月1日起，首套房首付比例降至20%，二套房首付比例降至30%，只有实施时间，暂时没有截止时间，至少下半年都能按此政策实施。
可以看出，部分城市一次性将楼市调控调整为最宽松的阶段，但实施时间具有阶段性，一般为6个月-12个月，此外部分城市楼市调控呈现逐步放松的趋势，只要楼市复苏没有达到效果，就有可能继续放宽政策限制，值得注意的是，央行规定的20%首付比例是底线，基本不会突破此下限，最有可能继续放宽的政策，还是降低购房成本，比如鼓励房企团购优惠活动、央行引导商贷利率下行、税费阶段性减免、购房补贴等，整体来看，库存压力大的城市政策或许在接下来还会下猛药，库存压力小的城市，其政策或许就不会那么明显了。
库存去化趋势
截止到6月末，全国商品住宅待售面积为54784万平方米，同比增长7.3%，广义库存面积达到377882万平方米，年初时，商品住宅待售面积还是57026万平方米，按照1-6月份全国销售商品房68923万平方米推算，4、5月份为库存去化周期拐点，6月份开始出现库存周期缩短趋势，整体而言全年总库存面积呈现下降趋势，但是由于库存去化周期平均达到20个月，想要回到10个月的平均值还是有一定难度，尤其是对于库存压力较大、去化周期较长的城市就不一定了，比如贵阳、大连、唐山、石家庄、株洲、烟台等城市广义库存面积超过1亿平方米，仍面临较大库存压力。
由此可见，库存压力仍处于峰值水平，下半年要实现去化周期减半，还需要更有刺激性的政策出台方能实现，比如棚改拆迁、降准降息、加快地方城市基建建设等，从国家强调守住金融风险安全底线来看，这些政策大幅度出台基本不会实现了。
房价趋势
根据国家统计局公布的“6月70城新建商品房价格指数”数据显示，一线城市房价同比上涨3.3%，二线城市房价同比下降0.2%，三四线城市房价同比下降2.8%，照此趋势，5线城市和县城房价就更不用说了，跌幅基本高于三四线城市。从一线城市到县城，房价由同比上涨转为同比下跌，也就是说除了一线城市外，其余大部分城市房价形成下行趋势，在这样的环境下，楼市加速分化，常住人口流入型城市、经济发展良好、产业基础扎实的城市，包括城市群、都市圈周边的城市，房价会形成上涨趋势，但是对于常住人口流出、经济基础较差、产业因疫情影响较大的城市而言，房企以价换量来促使房价下跌或许还会加剧，比如大理、南充、泸州、北海、岳阳、常德等城市，房价短期回升的可能性并不大。
总结
单单从库存去化周期来看，我国房地产还深处困境之中，关键就在于去化量较低，导致去化周期处于2020年以来峰值水平，随着该出台的楼市政策基本都已经出台，刺激楼市去库存的政策又不会出台情况下，楼市唯有继续自救了，至于如何自救，相信房企、地方城市已经有了对策，比如继续实行“以价换量”政策，继续降低购房门槛（比如首付分期），继续出台“花式自救”奇招，或许会有一定效果，但一定不会很明显，毕竟土地成本摆在那里，房企作为商人，又岂会无利不起早？
在笔者看来，房地产之所以出现如今局面，还是在于国家对楼市过于仁慈，导致楼市出现烂尾楼风波，对楼市造成负面效应，最后烂尾楼的开发商不仅不承担任何责任与代价，还免费得到了国家救助（保交楼），此外国家也对炒房客过于仁慈，过去的房企可以随意进行捂盘惜售拉高房价，上市公司可以放弃主业专职炒房，一步步将房价拔高到让房子存在泡沫风险地步，房价、地价、预期三方面骑虎难下，公然对新地块降价，对以前拿地的房企没法交代，公然引导房价下行，对以前的购房者也没法交代，不过，既然楼市当下局面已经形成，我们也只能接受，值得高兴的是，国家的对策还算及时，随着租购并举、住房租赁的大力推动下，楼市降温即将到来，这对购房者而言是百利而无一害的好事。
