2022-08-09 20:46:09
最近的政策春风使劲吹，各大城市可以说是出尽利好了。
就等着购房者能冲进楼市，一买痛快。
在8月这个传言四起的日子里，深圳还是那么稳如泰山，一动不动。
可惜，楼市并不是面上看的那么岁月静好。
一个平静的下午，一个网红大笋盘杀进了我的视线。
曾经万人摇的网红华润城片区，已经跌到低于参考价卖了？！
曾经红极一时的华润城，曾经多么辉煌，如今就有多么落魄。
开盘秒光，万人摇号，买到即赚千万，无数的光环堆叠起来，造就了这个网红片区。
这个由旧改而来，定位中产、改善的华润城，从一期入市开始就多次处于楼市舆论的风口浪尖。
2014年润府1期入市，均价6万，引发现场疯抢，两年之后的润府2期8.5万/㎡入市。
重点来了，润府3期销售价被控在8.55万/㎡，因为和两年前的二期几乎没有差别，三期和一二期将近三万的价差倒挂引发了全城摇号。
2020年11月，华润城润玺系列开售，一期入市均价13.1万，1171套千万级大盘，经历两天选房，全部当场售罄。
你以为这就结束了吗？
千万别限制你的想象力。
2021年二手入市，190平的成交总价就已经去到了4138万，每平米单价21.7万。
最高峰时期，润府三期190平户型，根据楼层不同、房屋情况不同，业主的心理预期价位在4000-4500万不等，每平单价区间在21-23万。
看到这个表格，我实在是太震撼了。
人民币就是数字，哗啦啦的从眼前流过。
要知道，华润城片区的几个小区，也不是谁都可以卖得出高价的。
同样的地段，大冲都市花园和新城花园只能大冲学校，学校成绩中等，小区没有花园，完全开放式小区。
而隔壁的润府和大冲城市花园上的是最新的科华学校，大花园，大社区，围合式小区。
所以从居住体验，和价格来看，片区内部一直都还是存在价差的。
当时8.55万/㎡买入，21万/㎡卖出，这个收益率，有没有小伙伴帮我算算，这能躺赚多少？
或许就连项目的开发商华润置地自己也没有预想到。
然而，财富限制了我的想象力，现实也限制了业主的想象力。
经历了这一年多市场的冰冻期，如今的华润城已经失去了昔日的光环。
多方求证之后，系统查询到了一套挂牌价为2350万的房源，业主表示可以低于指导价卖，证实了房源属实。
而且，正常出售，没有特殊要求，正常贷款即可。
那也就是说，红极一时的华润城片区，第一个跌破了指导价卖的房子，真的来了！
从辉煌的20万+单价，到如今惨淡到跌破指导价，直接跌回了2年前！
纵观整个片区的红红火火的成交历史上，这应该是最笋的价格了。
过去的华润城片区，一直深深陷入自我强化的价格“上涨循环”。
即“抱团涨价-挂牌价上涨-需求攀升-房价上涨-抱团涨价”。
如今有二手房参考价坐镇，房价的泡沫在时间的考验里自然挤出。
没有了高杠杆的支撑，自我强化的价格“上涨循环”自然也循环不起来了。
市场行情不在，再加上大户型本身就流通性不高。
最近的一套大户型成交已经要追溯到3个月前了。
今年2月份成交了一套275平的，总价3780万，折合单价13.74万。
虽然这个成交价已经无限趋近于指导价13万，但好歹还是在指导价之上。
如今已经按照指导价挂牌三天，卖家唯一的要求就是快，周期短，尽快卖。
但截至目前也没有收到卖掉的消息，看来这次的降价还是没让大家满意。
等着新政把深圳楼市翻热再造富的业主们做梦也没想到。
比新政先来的，是跌破指导价。
新政尚未落地，越来越多的熬不住的业主选择降价出售，我们挖掘了一批目前市场少量笋盘，地段好价格低，先到先得，直接扫码联系房产置业老师详聊。
同片区却不同命
相比于城市花园冰冰凉凉的成交，隔壁的新城花园卖的热火朝天。
放眼整个深圳，大冲新城花园的成交也是数一数二。
头号选手侨香村和大冲新城花园这两个月的成交量是打了难分伯仲。
为什么同样的大冲片区，新城花园却这么热销呢？
我自己分析是有以下几点原因：
1.上车更加容易，性价比高。
大冲新城花园共享华润城片区的所有配套，旁边就是万象天地，1号线高新园站，学区是南山外国语大冲中小学。
但面积段是40㎡-50㎡-60㎡，最近40㎡的成交价格在425万。
相比附近润一到润三动辄1300万起的总价，都是一样的地段配套，性价比极高。
首付仅需120万，上车南山区核心地段，这不香吗？！
2.可以按照实际成交贷款，杠杆利用率高。
大冲新城花园是2021年底陆续出房产证，开始上市交易，二手开卖。
错过了218的指导价出台，目前还没有参考价，资金方面的压力就小了很多。
3.供应量大
大冲片区里的新城花园和城市花园是大冲村旧改的回迁房，家家户户都是手持数十套房产以上。
拿证之后，回迁的村民就批量上市，着急交易变现。
所以这么大的供应量，就算短时间内买的人比较多，价格也不会被买上去。
总预算在400-700W的朋友，想要捡笋确实是可以考虑下这个楼盘。
其实能否买到笋盘最重要的还是因为信息差，在于对市场的认知和积累。
我们团队深耕市场多年，对买房有任何疑问的都可以添加我们专业的房产规划老师，配合你的情况制定专属方案。
这些楼盘的回暖，也说明了一个市场真相。
即使深圳没有释放政策利好，一部分有实力的买家，已经开始做出“买入”的决策。
而那些位于核心地段的优质产品，因为市场流动性问题而降价出售的二手住宅，就是他们眼中最好的猎物。
小结
业主心态熬不住，恰恰是买家入手的好时机，因为谈价空间更大了。
特别是侨香村和大冲新城这样的小区热卖，说明目前市场上对核心地段优质产品的需求，已经超过了刚需买房的需求，这种趋势也将带动整个市场的回暖。
深圳新政发布进入倒计时，把回暖之前的趋势读懂了，才能抓住时机。
楼市已经迎来市场的拐点，但仍需要更加积极的政策帮助市场恢复健康状态。
深圳核心资产仍值得看好，值得买(300785)入，在楼市新政发布之前，就是深圳楼市的黄金买点。
