2022-08-09 20:49:45
从技术角度来说，6个月和1个月的差别并不大，只是变得更便利了，不一定就有激发楼市增量需求的效果。
根据广州市统计局数据，2021年广州常住人口1881.06万人，对比2020年末的1874.03万人仅新增7万人左右。而在上一个10年，广州常住人口年均增长50万人以上。
另外，从七普数据来看，1广州5-59岁常住人口占比为74.72%，对比6普下降了4.07个百分点，青壮年劳动力占比在下降，而老龄化的趋势在加强。
从学历结构来看，七普拥有大专及以上大学文化程度人口为509.45万人，即每10万人中有2.73万人，高学历人口占比持续提高但仍有提升空间。
因此，无论从哪个角度来看，具有本科学历、40岁以下标准的人群都是各地人才争夺战的优先争取对象，广州将其入户标准从6个月改为在保状态即可，等于是放开了大门随时欢迎大家来广州落地生根和发展，这对广州未来的城市竞争力以及包括楼市在内的经济发展都是有裨益的。
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从一定程度上说，落户限制一旦放宽，广州这座城市将迎来相当可观的购买力。那么，广州楼市近期表现如何？
2022年7月，一手住宅（口径：住宅+别墅）合计供应7733套，环比减少28%，同比减少5%；网签成交6359套，环比减少18%，同比减少14%。
此外，7月一手住宅成交均价为36663元/㎡，环比微跌，同比上涨8%。
一手住宅供求齐降的同时，7月克而瑞重点监控的广州265个商品房项目中，来访/去化/转化率三个指标明显低于6月，2022年第22周-26周（5月30日-7月3日），来访量高达6.3万组，认购量5126套，转化率8.18%；而第27周-30周（7月4日-7月31日），来访组只剩下3.6万，认购套数2622套，转化率7.36%。
作为夹在“年中6月”和“金9银10”中间的销售淡季，7月楼市表现较6月回落并非异象，但与去年同期相比仍是差距较大。
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那么，具体到各个板块，一手住宅成交情况如何呢？
CRIC数据显示，7月份，黄埔区科学城板块再度夺魁，以431套一手住宅成交量夺得TOP1宝座；TOP2、TOP3则是花落增城区，分别被朱村街道、新塘镇两大板块以390套、353套斩获。
可以看到，在7月份TOP10热销板块中，中心区有且仅有荔湾区的老芳村板块以198套的成交量跻身入围，前九名全部被外围六区夺得。
而且值得一提的是，广州东部楼市可谓高温不下，黄埔区一共有4个板块上榜，而“刚需天堂”增城区也有3个板块入围。
今年以来，科学城、新塘镇两大热门板块新房成交量一直盘踞榜首，7月份杀出的“黑马”朱村又是凭何跻身三甲呢？
据CRIC监测，7月份朱村的网签主要是来自保利水木芳华、中建·凤榕台两个项目，另外叠溪花园、保利中海金地·大国璟、时代名著等项目也贡献了部分网签。
朱村新房成交的上扬或许与板块房价日渐走低有关。今年上半年，朱村虽然成交一直表现不温不火，但在“内卷”话题中必须是榜上有名。
各大项目奋力内卷，整个朱村开启“以价换量”模式。
去年同期，朱村板块的网签价格曾突破2万/㎡，而今年以来，朱村房价一直稳固在1字头，而且阴跌迹象明显，今年7月录得的网签均价仅剩17860元/平，一举跌回2018年。
盘点一下7月朱村的热销项目，明显看到7月网签均价大部分同比价跌。
其中，板块内均价较高的远洋招商保利东湾去年7月卖到25540元/㎡，今年7月仅录得21555元/㎡，同比跌幅16%；时代名著、保利中海金地·大国璟、华润置地润悦则是跌出2字头队伍......
不过，目前来看朱村“以价换量”战略已见成效，近两个月一手住宅成交量均保持在300套以上。
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紧接着，克而瑞将公布7月份广州80个板块的成交均价，以及各个板块的同比均价变化。
以“含金量”来划分，2022年7月份，广州合计有4个板块一手住宅网签均价突破10万元/㎡，分别是越秀区老东山板块，天河区泛珠江新城板块、五山板块，以及海珠区琶洲板块。
值得留意的是，成交均价7-8万/㎡的板块数量显著增加。
今年由于海珠区几大板块众多改善项目爆发，赤岗板块、新港西板块、工业大道板块、南洲板块纷纷跻身上榜。
最后，我们将80个板块的住宅成交均价与去年同期作比较。
据克而瑞监测，除去7月零网签/去年同期无对比值的10个板块，今年7月，广州有2个板块房价与去年同期基本持平，33个板块房价同比上涨，另外35个板块房价则是同比下跌。
真正同比涨幅明显，且超过20%的板块，分别有白云大道北板块，汉溪万博板块、金洲板块、工业大道板块、老西关板块，以及新机场板块。
其中，接壤天河区的白云大道北板块已经突破6万/㎡，同比去年上涨46%；汉溪万博板块大部分网签来自均价5.8万/㎡的越秀和樾府，涨幅同样可观；而南沙的金洲板块也刺破3万/㎡，同区内仅次于定位高端的明珠湾板块。
据统计，7月房价同比跌幅超过10%的板块共计12个，其中增城、花都各有4个板块上榜。
