2022-08-16 08:04:40
作为楼市调控政策风向标的北京，近期出台了针对60岁及以上老人贷款买房的定向调整政策，引发市场广泛关注。这意味着，目前全国一线城市在坚持房住不炒主旋律基础上，因城施策的步伐在加快。此前，广东深圳已推出“一人购房全家帮”的公积金贷款支持政策。北京此次定向调整贷款政策，“接力贷”再现对市场有何影响呢？记者进行了调查。
试点全龄友好住宅
近日，北京市住建委发文称，北京今年在第二批次供地时，已选取昌平区平西府、顺义区福环、顺义区薛大人庄等三宗地进行全龄友好住宅项目试点。此项目的一个重要特点就是贷款政策的变化，即专门针对老龄消费者提供定向支持。
北京市住建委相关负责人表示，近年来，北京市为积极应对人口老龄化，满足老年人日益增长的美好生活需要，作出了系统安排并采取了一系列举措。今年选取了三宗地进行全龄友好住宅项目试点，将在配套设施、室内空间、交通流线设计、公共空间、智慧应用与安全保障、服务等方面进行适老性建设，也兼顾其他年龄段市民居住需求，打造适合全龄居住的社区和住宅产品。
考虑到多数老年家庭购房支付能力相对较弱，因年龄原因贷款年限也受限等因素，为了切实解决老年家庭购房的实际困难，政府相关部门将对中心城区老年家庭（60周岁及以上）购买上述试点项目，并把户口迁至试点项目所在地的给予一定的政策支持。
《中国消费者报》记者了解到，此次出台的定向支持措施包括，老年家庭名下无住房且无在途贷款的，购买试点项目普通住房执行首付比例35%、非普通住房执行首付比例40%，并享受相应的贷款优惠利率；购买试点项目140平方米以下住房的，按首套房首付比例35%、二套房首付比例60%执行；其子女可作为共同借款人申请贷款。
“接力贷”再现市场
“北京出台的这个试点政策是不是就是以前的‘接力贷’？”正在北京市增光路某中介门店查看二手房信息的消费者王先生问道。
北京链家研究院资深分析师岳微对《中国消费者报》记者介绍说，住房接力贷款是指借款人作为主贷人申请的借款期限与银行对借款人的年龄要求不相符合，可以通过增加一个共同借款人（所购房屋的共有人且与主贷人是子女关系）来满足借款人的年龄要求。
比如，按照现有的贷款条件，假设某贷款人55岁，就只能申请贷款期限15年，因为还款期限最高年龄不得超过70岁。采用接力贷款后，主贷人子女20岁，正在读大学，是所购房屋的共有人，如果通过增加其子女为共同借款人，原贷款期限就可由15年延长至最长30年。
业内人士告诉《中国消费者报》记者，曾几何时，“接力贷”可以绕开限购、限贷政策，长期处于灰色地带，往往仅能个别操作，比如广州等地就明令禁止“接力贷”。
链家增光路店的经纪人告诉记者，北京的贷款审核一直都比较严，“接力贷”虽然有但基本办不下来，“我们也在研究北京新出台的试点政策，把子女列为共同借款人，应该就可以突破70岁贷款年龄的上限。这次涉及到的3个项目，等到了实施阶段，政策到底如何落实就会更加明朗”。
一位不愿透露姓名的房地产分析师对《中国消费者报》记者表示，这一政策其实与“接力贷”一样，通过父母购房、子女帮忙还贷的形式，分担老年人的经济压力，从而促进购房需求入市。
对特定人群定向调整
“北京此次出台的试点政策在坚持房住不炒的同时，也对以往的楼市政策定向作出了调整，首先是针对老年人定向解除了认房又认贷的政策，其次针对普通住宅标准也有了一定放松。”合硕机构首席分析师郭毅告诉《中国消费者报》记者。
根据北京现行的“认房又认贷”政策，居民家庭名下在北京市已拥有1套房，以及在北京市无房但有贷款记录的，按二套房贷政策执行，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。
由此可见，此次试点针对名下无住房且贷款已还清的老年家庭，购买普通住宅首付比例降幅达25%，购买非普通住宅首付比例降幅达40%。
在业内人士看来，北京市此次出台贷款定向放松政策，信号意义明显。郭毅表示，北京在既往的严格调控之下，“房住不炒”的调控目标已经得到实现，房价不仅上涨动力不足，部分项目还出现低于指导价的现象，所以从需求端到市场端，都已经出现政策定向调整的契机。此次只是针对特定人群定向放松，是多赢举措，除了可以做调控上的试水，判断局部放松对销量的影响以及对整个市场复苏的效果，同时也有利于中心城区人口的疏解，为整体城市规划的落实提供政策支持。
北京定向调整贷款政策对楼市将产生哪些影响？是否会再掀炒作之风？多位业内人士在接受《中国消费者报》记者采访时表示，无须夸大该政策的影响。58安居客房产研究院分院院长张波对《中国消费者报》记者表示，从北京试点的全龄友好住宅的项目来看，针对的对象十分清晰——就是老年人。同时为了规避风险，对于老年人买房也有相应的要求，即“无房且无在途贷款”。也就是说，这个政策由于有明确的人群定位，对于实际市场交易量的影响十分有限，因此，并不会对当下市场形成过多影响。
“这3个项目共计有3000套左右的房源，大约占2022年北京楼市全年供应量的5%。也就是说，除非大范围扩大试点，否则对于市场基本没有影响。”中原地产首席分析师张大伟分析认为。
北京市住建委相关负责人表示，下一步，将在总结试点经验基础上，进一步扩大全龄友好项目建设，同时研究对多孩家庭、职住平衡购房等合理住房需求的支持措施。
