2022-08-18 09:40:29
最近，重磅数据接二连三地公布。
如果非要找一个词去形容这些数据，恐怕是“全面走软”。
其中，光是房地产这一个行业传递出来的各种悲观消息，就足够让人emo了。
但真的会一直这么丧下去吗？
我们换了一个角度，把数据摘出来，放在过往近三十年的经济周期里，甚至放在国外的周期里，一对比才发现：
如今面临的所有问题，都能在历史的长河里找到答案。
太阳底下没有新鲜事，作为周期性的行业，楼市的复苏，迟早会来。
众所周知，1998年房改后，我们国家的房地产行业一共经历了5个调整周期。
其中，2008年金融危机和2014-2015年期间，商品房销售面积和价格下跌的幅度都比较大，持续时间也长，属于大周期。
而2011年底和2018年的两次，主要是地产调控政策升级引发的行业短期下行，算是小周期。
如今，我们正处于历史上的第5个房地产周期——
房住不炒的基调下，信贷全面绞杀，高杠杆房企挨个爆雷，居民购买力急剧下降，信心降至冰点……
妥妥戴维斯双杀有木有。
我们的一个反常识的发现是：
这一轮周期看起来很凶残，但房价跌得并不多。
70城房价数据显示，从2021年9月开始，全国新房均价开始步入下降通道，但房价的下跌程度，最多也就与2011年那波小周期齐平吧。
数字说话，2008年、2014年那两波，70城新房价格最大单月环比降幅依次为0.7%、1.1%；
而这一次周期，最大环比降幅只有0.3%。
就说广州吧，2008年新房均价相比2007年，回撤幅度超过30%；
而这一次，除了郊区个别抢跑的新盘，大部分新盘的价格还没有跌回去年同期水平。
另外一个意外的发现是：
目前全国商品房库存面积并不算高。
商品住宅待售面积的高峰出现在2015-2016年，当时全国待售面积超过了4.5亿平方米；
但截至今年7月，全国住宅类的待售面积只有2.6亿平方米，甚至比上两个月还有所下滑。
虽然比上一年增加了大概14%，但相比六七年前，基本就是小巫见大巫吧——
既然整体库存不高，就没必要在全国范围内促去化，第二次全国范围内的“棚改”不太可能会来。
那这轮楼市周期，真正垮的是什么呢？
成交量。
遥想2008年次贷危机爆发，国内经济被拖下水，靠着“4万亿”+5次降准+4次降息，摇摇欲坠的房地产才从ICU被救了起来。
当时，国内商品房销售面积下滑了11个月，单月销售面积同比降幅超过三分之一。
而在2014-2015年，受到限购限贷、房地产信托违约事件频发的影响，房地产的销售面积持续走低16个月，最大降幅为18%。
如今，这一轮周期的销售数据已经下跌了12个月，而销售面积嘛……
也就是说——
目前房价距离崩盘还很远，只是大家不愿意买房罢了。
说到底，垮的是“房价永远涨”的信心。
但有一个好消息是，按照过往几轮楼市周期的持续时间来看——
当下楼市已经到达，或者接近市场的底部，市场将最快在三季度复苏，销售面积同比增速逐渐转正。
如果慢一点，可能会拖到明年初。
这个时间拐点，也和重要大会的召开时间比较契合。
毕竟，“一切稳中向好”这种话要想一直说下去，不能光辛苦统计局的同志们，4月政治局会议之后，政策底也早就出现了。
可以对应来看的，是周金涛老师的观点。
对，就是那位留下了《涛动周期论》，提出房地产周期拐点的著名经济学家。
周金涛老师曾经预测，一轮大的房地产周期大约是25年。如果从1998年房改的起点开始算起，如今，也算是经历了一个大周期。
而2022年，就是周期中的相对低点。
我们还发现了一个有意思的现象。
在前几个周期里，特别是大周期下，商品房销售面积下跌的时间越长，之后销售回暖的时间也就越长。
2008年金融危机前后，是这个样子的——
到了2014-2015年那波，是这个样子的——
所以，下跌仿佛也在为下一轮的上涨蓄势。
我觉得，从某种程度上来说，楼市复苏的动能，与土地销售量和新开工面积也是有很大关系的。
很简单的道理，楼市销售不好，房企回款缓慢，会尽量少拿地，并且减少已有地块的动工建设，以便节省有限的资金。
而这会直接影响接下来的新房供应量。
2014-2015年期间，房屋新开工面积整整两年都在同比负增长。
而这一轮地产周期中，从去年4月开始，新开工面积就不断走低。
开工量已经接近腰斩了，也不知道多少央国平托底的地块还在苟着，没有动工，无法转变成未来的有效供应。
但是，时间累积下来的购房需求，总有释放的一天。
当然，现在的共识是，这一轮的房地产周期，跟前几轮不太一样。
之前的周期中也出现过房企爆雷破产，但这一轮出清涉及的企业远远超出之前的任何一次——
不但太多民企深陷债务泥潭，连高杠杆的国企也没有幸免。
最麻烦的是，居民的资产负债表连续遭遇了几年重创，虽然房价跌幅不多，但“六个钱包”已然缩水，“房价永远涨”的预期也濒临崩塌。
最大的雷在于对预期的反复打击，一旦出现新的房企爆雷或者新的停贷潮，脆弱的信任关系会再度断裂，购房者的信心也会再受暴击。
所以接下来，行情的复苏依然会是断续和散点式的。
但我相信，无论如何，房地产一定会迎来下一次复苏。
这种信心来自于其他发达国家的历史经验。
被次贷危机重创的美国，房价指数曾经大幅回调四年，最终触底，然后进入下一个增长周期，如今，房价已经超出了上一个周期的高点。
英国和德国也有着类似的走势——
而被我们反复提起的日本，虽然在1990年之后陷入了“失去的三十年”，间中也有小的复苏周期。
如果只看大都市圈，比如东京都市圈，2021年的房价甚至创下了历史新高。
说到这里，我真正想说的是，不要害怕波动，也不要浪费任何一次危机。
我们对当下悲观，但其实，同样的至暗时刻在上一轮周期，或者上上轮周期，早已发生过了。
比起“房地产已死”的话题，或许真正应该被讨论的，是曙光会在什么时候到来，以及，在这个周期里，我们应该怎样腾挪，优化手上的资产。
