2022-08-20 17:28:10
就目前来看，房地产市场已经不是我前段时间讲到的信心问题那么简单了，光靠信心是不够的，还得有更加有力的全面保障做后盾，信心才会有基础，才会有向上的动力。
说白了，房地产的走向取决于国家在稳房地产市场的决心和力度，其实，决心和力度我们已经见识了，最重要的是会有哪些手段来敦促力度得以落地见真章。
国家出手如何保障购房者合法权益？
据8月19日央视消息，住建部、财政部、央行等有关部门出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。
众所周知，近期围绕保交付的问题被购房者推上了热搜，足以看出保交付在购房者心目中的分量，谁也不想辛辛苦苦赚够了钱，最后闹个房财两空。如果说过去大家还不在乎，而到了此时此刻，购房者最基本的底线就是，至少保证房子能按时按质交付。
看到全国各地房企延期交付乱象，购房者更加心里没底，房企守住保交付的底线就更加显得重要与必要，而这一切需要国家出面来维护正义，需要有强有力大的手段保障这一切得以实现。
房地产企业作为保交楼的责任主体，地方为了防范房地产企业问题外溢，都必须承担起“保交楼、稳民生”的责任，与房企一起做好保交楼工作。
据了解，此次专项借款精准聚焦“保交楼、稳民生”，严格限定用于已售、逾期、难交付的住宅项目建设交付，实行封闭运行、专款专用。通过专项借款撬动、银行贷款跟进，支持已售逾期难交付住宅项目建设交付，维护购房人合法权益。
也就是说特殊时期，这项专款必须专用，用于确保保交楼，不能他用，如果连这个购房者最基本的权益都无法保障，那么房地产市场就无法往下进行，更谈不上什么回暖。
一旦有违规该怎么处置呢？对逾期难交付背后存在的违法违规问题，依法依规严肃查处，对项目原有预售资金被挪用的，追究有关机构和人员责任。
北京出手，优化期房预售如何打消购房者的顾虑？
8月19日，北京也出手了，市住建委发布《关于进一步优化商品住房销售管理的通知》，对商品住房项目预售许可的办理、延期及资金监管等事项进行明确。有一个亮点那就是，商品住房项目可按栋申请办理预售许可，最低规模不得小于栋，以前的规定时间，一个施工许可证批准范围内的可售住宅部分，最多可以申请办理两次预售许可证，调整后意味着可以增加预售取证的次数。同时，预售许可证允许延期6个月，有利于减少预售和现房销售之间转换的空窗期。
其实，政策是有了一个适度的宽松，目的何在？还不是为了开发商能有一个更加宽松的环境，有利于调节区域市场供应节奏，确保稳交付？当然这其中有松有紧，必须收紧对其监管力度。虽然放宽预售许可办理，但在房屋销售价格上，更为明晰，不允许分批涨价。
明确了预售许可的最小规模为栋，一旦其他楼栋出现问题，也不会冲击到本预售证监管范围内的资金安全，还是为了确保该栋保交付。此外，预售许可证允许延期6个月，这使得楼盘预售可以更加灵活高效地转入现房销售。
总之，一切为了稳交付，打消购房者的顾虑，增强市场信心。
合肥等地出手，如何杜绝开发商躺平摆烂行为发生？
8月17日，合肥召开化解房地产问题专题调度会，会议指出，目前，合肥市房地产市场继续保持平稳健康发展态势。但仍发现少数房地产项目存在逾期交付、质量瑕疵、停工烂尾等问题。会议强调，对查实存在有明显质量问题、违规销售、抽挪资金、虚假宣传、超容减绿、故意“躺平”等行为的，严格依法依规处置，及时向社会公开曝光。
作为企业，开发商必须明白，走到今天不能只强调客观原因，当前的房地产行业仍需房企积极自救，不能存有躺平、侥幸心态，因为他们关乎到大量购房者的切实利益。
如果开发商破产，房子未交付购房者该怎么办呢？
最近有个大开发商给行业打了个样，因为杭州一个项目延期交付，赔偿给了业主1个亿。有时候一些不可抗力因素，购房者也能理解，但开发商有时候不是积极处理，而是故意回避不想承担责任，那只能越来越糟。如果开发商妥善处理，给购房者一个说法，不耍无赖，或许购房者也能理解，会有一个较好的解决方案。
当然现在国家要做的就是尽量不让房企摆烂，不想负责任是不行的。但不是所有购房者都如此幸运，万一开发商宣布破产，房子还未交付，那么购房者该怎么办呢？
如果是房屋已交付未办理房产证，开发商宣布破产，按规定应优先保护已支付全款的业主利益，如果无法办理房产证时，业主可要求退房。
如果开发商通过法院正规渠道宣布破产，那么可以通过法院实现资产重组，实现项目的最终交付，当然这个过程比较煎熬。
如果能有更强大的房企接手是最好的，然后注入资金，盘活项目，让项目重新恢复正常节奏开发，从而为项目交付提供可能。
当然，面对开发商破产，购房者要配合法院做好债权人信息登记，以便法院按破产法律程序拍卖房地产开发商资产的时候，法院会按照债权人支付优先顺序支付退款。
