2022-08-30 15:57:18
省会城市作为我国各省的政治、经济、文化、教育、医疗、交通等各个领域的中心，是我国城镇化体系最重要的一环。在城镇化进程中，省会城市通常为人口流入的主要方向。自2016年新一轮房地产行业调控开启后，伴随宏观经济不景气，各大省会城市房地产行业逐渐衰退，房价也同时下滑。
中科财金根据国家统计局发布的截止至2022年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况和历年同期数据，对三年来我国26个省会城市二手房的房价走势进行梳理。经分析，有22个省会城市二手房价格低于2021年同期水平，有13个省会城市低于2020年同期水平，有10个省会城市低于2019年同期水平。
整体看来，成都、广州、杭州等省会城市房价涨幅位居前列，而东北、华北、黄河流域以及西南及长江中游流域等地的省会城市则为近3年房价下跌的主要省会城市。
国家统计局每个月发布的70城房价变化指数，是用来反映住房销售价格总体变化趋势和变化幅度的相对数。相比于新房房价价格指数受限价、限售、结构性等因素影响，中科财金采用70城二手房房价价格指数反映各地房价变化的实际情况。
2019-2022二手房价格指数同比变化数据显示，相比2021年7月，26个省会城市中，仅四个省会城市二手房价上涨，分别是成都、南京、广州和杭州，全部来自南方城市。22个省会城市房价同比下跌，其中多数城市2021年7月时房价处于高位，在去年下半年价格回落，因此目前价格低于去年同期。
2022年7月省会城市房价跟去年同期相比，大部分城市房价已经出现了一定程度下降，但是2021年7月省会城市房价与2020年同期相比，房价上涨的城市则较多。由于当时房地产市场行情较好，在2020年下半年尤其是2020年四季度多数省会城市房价开始上涨，而至2020年四季度，受疫情影响，房价则出现明显回落。
将时间维度扩展至3年，在2020年初新冠疫情暴发后，省会城市房价变动的情况较为明显。不仅一二线与三四线城市在分化，在一二线城市内部，分化也十分明显。部分省会城市房价上涨明显，同时一些省会城市则持续下行。
2019-2022二手房价格指数同比变化数据显示，相比2020年，涨幅前五的省会城市分别是成都、广州、海口、杭州和西安。房价上涨较多的城市，与人口流入、需求变化有关。比如，一些大学生落户、人口流入多的城市，支撑的动力也比较足。相比之下，有13个省会城市房价低于2020年7月的水平。这些城市主要位于东北、华北、黄河流域和西南的贵阳等地。降幅最大的5个城市分别是哈尔滨、太原、贵阳、长春和石家庄，降幅均超过了6%，其中哈尔滨下降幅度达到了9.8%。
2019-2022二手房价格指数同比变化数据显示，相比2019年，3年来房价涨幅靠前的省会城市分别是成都、广州、银川、杭州、西宁、沈阳、海口、南京等，主要集中在东南沿海以及西部的一些省会城市。相比之下，有10个省会城市房价低于3年前的水平，主要集中在华北、东北、黄河流域以及西南的贵阳等地。贵阳、太原、石家庄、郑州、济南跌幅居前。其中，贵阳三年来下降了11.2%。在房价下降城市中，部分中心城市的基本面不错，也不缺乏发展潜力和动力，只是由于前些年土地供应过大、卖地太多，供大于求比较明显，因此需求也出现透支。加上一些地方受到楼盘烂尾、断供的影响，市场的整体信心不够。
时至今日，虽然房地产行业宏观利好调控政策不断释放，但是目前正值房地产行业发展阶段转变，同时部分三四线城市房地产需求已被透支，叠加宏观经济下行压力加大、多地疫情反复、房企经营风险增加等负面因素影响，购房者预期下行，购房需求释放受到抑制，供需关系的转变导致房价下行压力增大。未来整个房地产市场分化仍会持续，库存量比较大的一些城市，或者是市场景气度不佳的一些城市，房价后续还会继续下行；而经济持续高质量增长，人口不断集聚的城市，房价将稳定增长。
