2022-08-30 15:57:45
经过过去十多年的上涨，国内的房价已经处于高位是不争的事实，最近判断房价是否偏高的两个重要指标：一是房价收入比，二是租售比。
先看看房价收入比的情况。根据网上公布最新一组房价收入比的数据来看，排在第一位的是深圳，房价收入比为38，一线城市中最低是广州为22；二线城市基本上是10-20之间；房价收入比在10以下是以三四线城市为主，尤其是北方城市。而国际上通用的合理房价收入比为6，从国内大多数城市的房价收入比来看，国内的房价明显偏高。
再看看租售比的情况。这个数据我在之前的文章里收集过，目前国内主要一二线城市的住房租售比在1.3-3%之间（未扣除任何税费），一线城市除了广州能达到2%，其他均在2%以下，长沙和重庆算是国内房价控制比较好的城市，接近3%，其他三四线城市更不用说了，很多房子想租也租不出去。如此低的租金回报率，显然是资产的价格高估了，也就是说房价偏高了。
以上两个方面的数据，其实大家也能感同身受地去思考一下是不是这么回事。想想你所在的城市的房价和平均收入水平，以及房租与房价的对比。结果显然是一目了然了。
所以，对于高房价这个问题，我们必须正视。当然市场上到目前为止还有两种声音，一种认为房价还能涨，逻辑是国内经济被房地产绑架了等等；一种认为房价应该暴跌，跌到大部分都能在一二线买得起房子才好。大家只要上网浏览一下信息，就知道持有这种观点的人不在少数。
其实，在我看来，目前国内的房价是不会再持续上涨了，但也不能暴跌。
之所以不会持续上涨，是因为上涨的逻辑已经不在了。过去国内的房价的持续暴涨，短时间是一种货币现象，更根本的原因是城镇化带来的大量农村人口涌入城市，导致住房需求的爆发式增长。而显然这一因素在不断减弱了，甚至会消失。城镇化的水平到了一定水平，就很难继续增长了。
但也不能暴跌。目前国内居民80%的财富都在房地产里，房价下跌就意味着居民的财富缩水，社会财富的缩水将会导致一系列连锁反应，比如消费萎缩。财富水平决定居民的消费倾向，如果财富大幅度缩水，全社会的需求就会萎缩，经济就会受到重创。何况国内居民持有的房产大多数都是自带杠杆的，如果房价下跌过猛，对于很多家庭来说，就不是财富缩水的问题，而是财富毁灭。
那么高房价的问题该如何解决？它的归属在哪里？
其实，我认为解决高房价的问题如同解决政府赤字（负债）问题的思路可以是一样的，让低利率和通胀慢慢减少负债。打一比方，如果你今年借来100万，利率是6%，每年通胀3%，利率每年下调5%，若干年后，其实你的负债都在相对减少了。
对于高房价的问题，当前可以通过各种措施稳定房价，随着通胀的持续及居民收入的增长，实际上若干年后，高房价就不高了，因为几乎所有物品的价格都在上涨，钱也更不值钱了，那么今天看似很高的房价到时候就不算高了。
