2022-09-02 16:42:22
8月31号当天，在万科2022年中期业绩发布会上，郁亮表示：短期房地产市场已经触底。
那么楼市是否真的触底呢？个人认为这句话从某种角度来看是没有问题的，但是未来的房地产注定是分化的，并且分化程度会越来越厉害。
不管是短期，还是中长期，房地产分化趋势已经不可改变；尤其是当前房地产剩下最后十年，城镇化会基本结束；在此期间，一二线人口流入、需求旺盛，三四五线人口流失、住房过剩；房地产市场只集中在一二线及东部部分强三线城市，弱三线及四五线城市没有底！
在楼市不断被打击的情况下，房价到底走势如何呢？其实，在8月份短短7天的时间内，国家就已经出手，楼市迎来3大利好消息。
好消息1：为了恢复楼市信心，包交楼方案落地，同时严查烂尾的责任。
在三条红线的重压下，很多民营房企已经到了弹尽粮绝的地步，一方面无法从银行或者社会上融到资金，另一方面因为楼市环境下行，购房者对楼市失去信心，不敢轻易买房，开发商的销售成绩越来越差，指望卖房回款也难以实现。
特别是开发商选择躺平或者跑路，最终受害者还是购房者，他们举全家之力，凑了几十万都投入到一套房子里，结果成为泡影。同时也让没有买房的人心生疑虑，不敢再轻易买房。
终于，在8月19日，万众期待的保交楼方案终于落地了，有3个重点需要指出：1、明确了责任；2、明确了保交楼的资金来源；3、对逾期交付背后存在的违法违规问题进行追责。
好消息二：购房利率进一步降低
8月22日上午，央行发布最新一期LPR利率，猛降15个基点，5年期以上LPR降至4.3%。比如按照5.8%左右的贷款利率来算，贷款78万，每个月要还4500左右，其中有3500元左右都是还的利息，只有1000是本金。
以一套总价200万的房子为例，按首付3成，贷款140万，按揭30年，等额本息还款方式来计算的话：
计算之后可以看到，房贷利率从6.125%降至4.1%，30年房贷总利息减少63万元，每月月供减少约1741元。
好消息三：17部门发布意见支持积极生育，住房政策将向多子女家庭倾斜
人口出生率不断下降，甚至在近几年人口将会出现负增长，不得不说人口警报已经拉响，三胎的政策开发这么久，依然没有看到明显效果。
终于在8月16日，17部门联合发布《关于进一步完善和落实积极生育支持措施的指导意见》。其中明确提到，精准实施购房租房倾斜政策，住房政策向多子女家庭倾斜。尤其是公租房、保障房层面，多子女家庭可以组织优先选房、换房、提取公积金、提高公积金贷款额度等。除此之外，购房时，也能享受到差异化优惠政策。
之前都说高房价阻碍大家生孩子的热情，如今把生育和住房问题挂钩，相信在一定程度上会刺激生育率的提升，同时在未来也会刺激购房需求的释放。甚至短时间内就会看到效果，毕竟孩子多了，就需要进行置换，小房子换大房子，这样需求就出来了。
那么房价是不是又要迎来上涨了呢？个人认为可能性不大，主要原因有以下两点：
1、楼市供需改变，卖方市场变为买方市场，房子大量过剩，未来房子可能会面临贬值。这两年在经历了300多次的调控后，二手房市场率先做出反应，手里有多套房需要变现的，或者需要置换的都把房子挂出来。
同时空置率也是越来越高，楼市分化越来越严重，有的城市禁止再建高层住宅就说明了很多问题。
2、房住不炒已经常态化，另外随着房东税在部分地区落地，房产税也在落地的过程中，未来持有房产的成本越来越高。
综上所述，楼市三大利好仅仅是针对刚需购房者，而投机取巧者妄想通过这次，让房价暴涨来获取暴利，那就不太现实了。
