2022-09-03 12:46:34
全国各城市房价的趋势都将沿着这个主线流动
明年开始的是第14个五年规划，这份规划包含国家经济发展的方方面面，是预测行业最权威的文件。其中关于房地产和国土的内容主要集中在第29到31条。这短短三句话藏下了未来房价走势的全部秘密。
开始逐段分析之前，你要先了解这份规划的整体机制。对比过去，本次第14个五年规划最明显的不同就是没怎么提经济增速这个要求，这是非常微妙的一个变化。你们知道，GDP增速曾经是一个非常关键的数据，在第13个五年规划里，经济的目标是保持中高速增长，而本次十四五规划明显淡化了经济增速的要求。
全文两万多字体，总值这个字只有两次，质量这个字则有40次，这是一个明显信号，从明年开始，经济发展的主题将会从速度变成质量，你理解了高质量的重要性，再看后面所有的政策，就会发现原本你看不懂的新闻，现在你能看懂了。
比如国内经济大循环这个词，大家一听你听不懂，但如果你往高质量的方向考虑，就很容易理解。经济的质量主要靠什么呢？经济增长的三个来源是投资、消费和进出口。现在投资出口我们足够，但是消费不足。美国的消费占GDP比例是60.5%，日本和韩国分别是53.9%和51.8%，我们的消费只占38.8%。
消费者这匹马太瘦了，所以我们自己人造出来的东西，自己人消费掉，在内部形成生产和消费的大循环，就能提升质量，这就叫以国内大循环为主体。同样你带着高质量这个词看，所有的政策都是通的，强调科研创新、科技自强这么花钱的事儿，而且不会马上增加经济的增速，但是它能提升质量，那就够了。
我们现在经济增速上面不赶时间，科研和创新就是提升发展质量的最好手段，所以就算是慢也必须要干，你再用高质量的思路去看房地产，一样就能很容易看清接下去的方向。这个行业无脑膨胀的时代已经正式结束了，高质量的时代即将到来。
在这份规划中，从29到31一共三条内容，全都跟国土的高质量事情有关。
第29条，国土分区，分成城市化地区、农产品主产区、生态功能区，具体讲就是把人和经济聚到城市，然后农业区专心发展农业，剩下的地方压根不住人，把人都迁走，让大自然休养生息，这样才能兼顾人的生活质量和大自然的生态质量。
再接着看第30条，更明显，不光人要聚集，城市也要集聚，现在的城市是各自散落，接下去的城市就开始连成一片。中国19个城市群在本次规划里提到五个，京津冀、长三角、粤港澳、成都、重庆城市群和长江中游城市群，这五个群就聚集了50%的人口和60%的GDP，这种聚集会开始加速城市互相联合，那么核心城市性交汇，农村就会成长为连接的交汇处，发展成城市的一部分。这些地方的房价就会有潜力，而如果没在城市集群区投资房地产就要谨慎了。
国家刚刚发布了关于农村宅基地可以继承的文件，农村子女进城不会失去在农村的财产，人口集中的速度会加快。因此我们可以确定，上面提到了几个大的城市圈，由于人口的聚集流入，房价不会出现大跌。特别是规划中还专门提了一句，促进房地产市场平稳健康发展。所以如果你想等着房子暴跌抄底，不要再等，但是房价还会再暴涨。
过去十几年说房子不会大涨，总被打脸，但是根据我的观察，这次就斗胆说一句，它真的不会暴涨。房地产是老百姓最关心的经济话题，也是地方财政收入的主要来源，它已经完成了历史使命，但是在家为了买房不敢消费，这就跟本次规划最核心的提升消费、提升经济质量发生了冲突，那么对不起了，房地产你挡了路了，感谢你这些年的辛苦付出，下一个5年就请你务必退回到一个普通消费行业的位置上，见证那个新的时代。
在接下来的规划里，第31条内容，过去房地产是以增长为核心，现在将会变成以人为核心。我们在城镇化的进程中，为了发展经济，曾经热火朝天的进行过一些造城运动，地价房价涨得很快，有浪费，有空城，有年轻人买不起房的情况，这都是因为过去的房地产主要是投资品，它曾经造就了无数的财富故事，也是过去十几年普通人最好的投资方向。
但是接下来它的投资属性会被弱化，逐渐回归消费品的属性。
房子好不好，衡量的不应该是价格会不会涨，而是住的舒不舒服。我们看到了一个确切的信号，就是炒房的人不用再期待2019或者2014年那种政策强刺激再次上演。在目前的规划里，任何投机性的闯关行为都会受到严厉的打压。
我们国家的规划可从来不跟人开玩笑，近几十年来所有说出的目标，现在回头看都已经实现了，所以几乎可以确定房价未来将会回归一个商品的属性，维持一个每年5%-10%的平稳增长。看后半段这个规划里。
几句话让我觉得特别有意思，就是加强城镇老旧小区改造，看似轻描淡写，但是这是一个汇集全国17万个小区、上亿居民的巨大工程，我们今年会开工改造的项目就有3.9万个，涉及居民近700万户。
这个老旧小区改造规划主要集中在2000年以前建成的城市住宅，它跟拆迁还不一样，这个巨大的工程将以改造为主，升级小区的水、电、气、消防、排污、光纤照明等等基础设施，还会为老旧小区配套幼儿园、社区医院、便利院等等综合服务设施，参与这些配套服务的企业会享受国家税务优惠。
买房的话，一定要把这个情况考虑进去，2000年以前建成的小区大多都很旧，但是他们也占据着城市的繁华地段，交通便利，学区优质，一旦本次整体改造，价格必将成功。根据我的经验，这种国策级规划里提及的项目，各地都会比较上心，特别是市区核心地段，改造成果将会关乎当地官员的考核，那么眼下核心城市的繁华区域里，找一些建筑底子优质的老破小区，就等于是顺应指导的选择。
另外，本次规划还专门提及了租赁房和保障房的优化，虽然长租公寓行业进来爆了一些雷，但是规划还是下了决心要认真发展这个租赁市场。目前我国的租房人群的2亿人左右，而且还在增加，租户的权益国家一定会认真考虑，接下来租购并举会把租户的落户、子女入学等问题陆续解决，这本质上也是压制炒房的一种手段。所有这些政策背后贯穿始终呢，还是高质量发展这五个字。
无论是改善老旧小区，还是优化住房和保障房的供应，归根结底都是为了让人住的舒服，将房子回归居住功能本身。国家把话说到这里话，你也就别再想靠房地产投机暴富了。十四五规划和2045年远景规划不再是一味求大求多，而是侧重于求好求精，这也是我们国家全民心态的一个转化，不再和人比较，不论外部局面如何变化，专注做好自己的事情。
