2022-09-14 19:24:45
过去20年，随着我国城市化进程大力推进，房地产发展迎来巨大机遇，大大小小的房企可谓是赚得盆满钵满。
胡润研究院发布的《2022胡润全球房地产企业家榜》显示，全球前百名房地产企业家，有52位来自我国，17位来自美国，8位来自英国，6位来自印度，我国进前100名房地产企业家数量是美国的3倍，并且前十名中，8位来自我国，美国和英国仅各占一席，前6名均由我国承包，毫不夸张地说，在中国，房地产可谓是“暴利型”行业，培养出一批又一批富豪挤进胡润富豪榜。
房企越来越富有，与房价越涨越高正相关，2000年全国房价均价约2000元/平方米，截止到2021年底，全国房价均价达到10139元/平方米，翻了5倍，对少部分富有人群而言，或者房价并不算高，然而对于绝大部分普通家庭而言，房价其实已经超过承受压力。
我国房价到底高不高？
房价，一直以来都是楼市热点话题，房价高不高，主要还是由收入决定，举个例子：城市A房价均价8000元/平方米，人均可支配收入3万元，全款购买一套100平方米房子至少需要26年，城市B房价5万元/平方米，人均可支配收入30万元，全款购买一套100平方米房子需要16年，很显然，城市B房价远高于城市A，但是购房压力却小于A，可见，房价高低，还得结合收入水平衡量，易居研究院计算的2021年我国房价收入比为9.1，仍是1998年以来（除去2020年）高位水平，且高于国际上公认3-6合理区间。
人民大学学术委员会副主席吴晓求曾表示，房价从5000元涨到1万、2万，正常需要10年、20年时间，然而实际上从5000元涨到5万元、10万元只用了3、5年时间，房价上涨如此之快，高房价将未来几代年轻人的财富都透支掉，表面上家庭住房资产让家庭财富更多，实际上住房资产与可随时变现的金融资产不一样，普通家庭不可能随便卖掉房子而不考虑居住，无独有偶，一辈子都坚持不碰房地产的企业家曹德旺也表达过类似观点，地产商轻松的就把钱借出来，自己不掏钱，几个月后房子还没完工，就赚轻松赚到几十亿，到头来买房人一辈子的辛苦钱全部贡献在房子上，未来怎么跟外国竞争？
不管是吴晓求还是曹德旺，观点都直指高房价，房子给年轻人太多压力，几十年的辛苦钱全部贡献在房子上，房价上涨过度。
房价下跌多少才算合理？
中国房地产报在2022年发起的在线调查数据显示，53.05%的受访者表示不会在近期买房，29.88%的受访者表示会选择观望，对于不会选择在近期考虑买房的原因中，26.63%的受访者表示目前房价过高，19.25%的受访者受到疫情收入不稳定影响而不考虑买房，17.31%的受访者因为担心楼盘烂尾而不打算近期买房，在希望整体调整的方向中，50.46%的受访者表示希望能出台管控房价的政策，通常调研结果可以看出，超过50%的受访者认为房价过高，希望政策能约束房价上涨，那么房价下跌多少才合理呢？
金融专家朱云来在西安一论坛上坦言称，按照现在的房价下跌27%才合理，即全国房价均价回落到8000元/平方米水平，计算依据为：2020年人均可支配收入为32189元，减去人均消费支出21210元后，还剩10979元，也就是说居民可以偿还房贷的极限约1万元左右，反推人均居住面积、贷款利率，房价在8000元左右时，收入减去消费后的余额才能覆盖房价，结合2021年房价顶部约11000元/平方米，最后推算出现房价需要下跌27%才算合理的数据。
此外，这里我们还增加另外一种算法：根据国家合理的房价收入水平进行测算，合理的房价收入比在3-6倍区间，房价收入比计算公式为：房价收入比＝每户住房总价/每户家庭年收入；每户住房总价＝人均住房面积×每户家庭平均人数×住房单价；每户家庭年收入＝每户家庭平均人数×家庭人均年收入，得到合理住房单价约 5140 元/平方米，计算方式：（6×35128元）/41平方米/人≈5140元/平方米，房价需要从10139元/平方米下跌约49.3%才能达到5140元/平方米。同样使用通过以上公式测算出，2000年房价收入比约5.5（计算方式:2000×10.2／3720=5.5），2021年的房价收入比约11.8（计算方式：10139×41／35128=11.8）。
由此可见，2000年我国房价处于合理水平，若按照合理水平进行推演，结合当下人均可支配收入水平，房价回落到5140元/平方米才算合理，即房价下跌约50%才能实现。
为何房价始终降不下来？
房价过高既已成事实，可为何房价始终降不下来呢？与国外相比，我国房地产最大的不同之处在于土地公有制和私有制区别，公有制转让使用权，私有制转让所有权，此外，房子作为家庭资产的重要组成部分，房子直接关系到家庭财富的稳定性，造成房价始终降不下来主要有两个原因：
一是财政收入对土地的依赖，短时间难以彻底摆脱。2016年之前，我国土地出让收入还维持在3万亿元-4万亿元左右，至2016年开始，我国土地出让规模越来越大，2020年和2021年连续两年土地出让收入突破8万亿元，越来越多的土地出让收入，造成财政收入对土地依赖性越来越高，据财政部数据显示，2021年的土地出让收入占一般预算收入比重达到78%，土地出让收入，几乎可以与税收总收入平起平坐，一旦土地出让收入下滑50%，将直接影响到财政预算支出下滑超过20%。
除了影响公共预算支出以外，地方负债也是问题之一。截止到2021年末，全国地方债务余额为304700亿元，截止到2022年4月末，全国地方负债已累计到322871元，一旦土地出让收入减半，债务压力可想而知，这也是为何今年国企、央企、城投公司兜底土拍市场的主要原因。
二是房价跌幅超过50%后容易引发系统性金融危机。央行曾做过一份我国城镇家庭资产调研数据显示，城镇家庭户均资产317.9万元，其中住房资产占74.2%，户均住房资产187.8万元，若房价下跌50%，意味着家庭资产缩水29.5%，缩水金额户均93.9万元，除此之外，不少住房还处于抵押状态，75.9%的家庭因为买房负债，一般情况下首付比例都低于50%，如果算上利息，意味着按揭方式购房实际缩水部分远超过50%，这样一来容易引发断供潮，进而引发银行出现兑付危机，连锁反应到储户的存款也得不到保障，造成系统性金融风险。
由此可见，房价已经不是单纯的商品涨跌问题了，我国房地产俨然已和全国经济捆绑在一起，与荣俱荣，与损俱损，在房地产和全国经济中体现得淋漓尽致，正如人民大学副校长所言：中国难以承受房地产市场硬着陆，唯一出路是软着陆！值得注意的是，如若软着陆预期能够实现，房价回归合理范围也只是时间问题罢了，短期来看，想要实现房地产流动起来，最直接的还是降而非刺激其上涨，这一点，在全国不少城市出台购房补贴、税费减免、鼓励实施团购优惠中均有体现。
对此，如果房价真降50%，你会考虑买房吗？欢迎下方留言一起讨论。
