2022-09-15 17:59:25
1
遮遮掩掩的取消
如今一个城市取消限购，变得很诡异。
苏州有没有限购，截至发稿，都没查到官方公布的正式消息。
只有一众的媒体报道：
9月14日、15日，据澎湃新闻、21世纪经济报、财经网等多家媒体陆续报道：
苏州六区（苏州市区包括相城区、姑苏区、吴中区、吴江区、工业园区、高新区六区）对外地人购买首套房政策进行了优化，不再需要出示社保证明或个税证明。相关人员强调，此举并非取消限购，而是仅针对外地人购买首套房取消相关约束条件。
其实苏州的小九九，就是取消限购。
但苏州怕捅娄子——
万一，其他城市炒房客一溜烟来炒房，怎么办？
最终，碍于二线城市的面子和房住不炒的政策，只能遮遮掩掩地留个后门。
类似遮遮掩掩释放取消限购的城市，还有青岛、宁波，此前还有南京要把二套房首付降到三成，后来官方“辟谣”，但实际已经在执行。
目前二线城市，只有郑州最为高调，同样是昨天，官方正式宣布：
凡在中心城区具有合法稳定就业或合法稳定住所(含租赁)的人员，不受社保缴费年限和居住年限的限制，可在郑州申请落户。
但郑州的情况比较特殊，过去一年，大水、大Y、烂尾潮、停贷潮……糟心事一件接一件，已经无所谓了。
总之，郑州和苏州，两座超千万人口特大城市，同一天发布取消限购政策。
取消限购，是因为本地楼市撑不住，买房人少，本地的土地财政撑不住。
不敢宣布，是因为二线城市的楼市不是完全死翘翘。
毕竟，楼市如今这么差，但有大众还是有一个共识：
三四线城市楼市已经看不到希望，一二线城市未来最保值。
人向哪里流动，房子就朝着哪里买，错不了。
不过当下可以肯定的是——
即使取消限购，苏州楼市也不会有明显成交量回暖
当下所有城市的楼市，已经不是取不取消限购的问题。
开发商面临着生死问题，行业面临着转型问题，刚需面临着吃饭问题，地方财政面临着入不敷出的问题，在这些问题面前，取消限购只是杯水车薪。
这也是为什么之前各地的一揽子救市政策，救了个寂寞。
当下已经不是有没有资格买房的问题，而是生与死的问题。
一个将死之人，你还在问他喝可乐，还是奶茶？
2
目前无锡楼市存在的问题
2021年，无锡以人均GDP18.74万元的成绩再度登上全国大中城市第一。
GDP位列全国第十四。
从无锡楼市目前的表现，就可以管窥全国。
首先是信心不足。
在土地供应端，表现尤其明显。
截止8月底，无锡2022年累计供应宅类土地189.81万方（占地面积口径），完成全年计划55%。
其中梁溪区完成率最高，已完成全年计划89.08%，锡山区完成率垫底，目前仅完成35.61%。
2022年，已经过去了8个多月，还有45%的供地指标没有完成。明摆着不好完成了。
我们再看去化周期，从去年9月到今年8月，无锡商品住宅去化周期一路走高，8月分达到了18.8月。
其次是刚需萎靡。
2022年，90到120㎡的购房占比与2021年对比：
梁溪区从49%，缩减到37%。
惠山区从59%，缩减到50%。
经开区从21%，缩减到19%。
滨湖区从31%，缩减到13%。
新吴区从54%，缩减到50%。
从2022年前6个月的板块房价涨跌，也不难看出：
已经非常靠近主城区或经开区核心的区域，房价也在阴跌，这些区域的刚需也好，所谓改善也罢，一律买不动，卖不动。
第三是改善需求更加追求保值。
一方面，我们看到无锡改善需求的占比加大。但不能忘了，支撑房地产市场的主流是刚需，而不是改善。
改善群体向经开、梁溪区部分板块流入，这些当下能买得动房的金主，也在积极避免资产缩水。
无锡的房价高地经开区，去化率遥遥领先。配套成熟的梁溪区，去化率排在了第二。
第四是边缘板块项目滞销严重。
中秋节期间，无锡部分城市外围板块，打出了0首付、0月供、75折的营销政策，甚至还有房价7折的项目，从侧面也证明这些板块楼盘卖不动。
据克而瑞内部统计，惠山新城、洛社板块、天一新城、荟聚板块等区域个别项目，开盘去化率仅为1%，可见十分凄惨。
无锡如此，苏州、南京等一众二线城市，其楼市的具体状况，也好不到哪里去。
3
大变革、大转型
显然，这不是一城一地的现象，而是全国蔓延的现象。
仅谈两点原因。
首先是整个地产行业，正在变革。
我们回顾2019年6月，银监会大领导在陆家嘴论坛说过的话：
“凡是过度依赖房地产，实现和维持经济发展的国家和地区，最终都要付出沉重代价”。
发言表达了一个意思——
在过去二十年中国房地产发展的过程中，大量的信贷、债券、股本、信托，都进入了房地产行业，地产信贷占比太高，存在严重金融风险。
两年过去了，上面的政策就是要把这些风险挤出去。
目前来看，这样的工作还在进行，但过于求快，会造成什么后果，仁者见仁。
房地产降负债，就意味着以前高周转、高负债的模式不可持续，但新的模式是什么，市场都在猜测。
猜测的结果，目前来看，就是民企退出，占比越来越低，民资拿地越来越谨慎。国资成为主角，上演左口袋进有口袋的独角戏，同时，也存在一定风险。
其次是内外因叠加的经济转型。
目前全国的流动性依然受阻。在大政策没有改变的前提下，一些工商业被迫歇业，许多投资被迫搁置，无论是资本，还是个人，客观上都在经历萧条。
从宏观层面讲，中国经济增长从外需拉动转向内需拉动，从投资和工业主导转向更多依靠消费和服务业。
我们习惯了搞传统基建投资，习惯了天南海北找头部企业招商，配套落地，拉动地方GDP。真正靠内生力去养成新的消费习惯，构建新的服务产业，需要时间。
这种大转型，多数人并不熟悉，甚至感到迷茫。
对于个人来说，看着不断释放的政策和缩水的收入，买房的冲动被持续泼冷水。
当前景不明朗，多数买房者选择观望。
所以，取不取消限购，已经不重要。
如何让个人改变消极心态，重拾信心，才是让楼市回暖的第一步。
一个城市能做的，是守住人道底线，让工厂尽量别停工，让绝大多数商业能够正常运营，让轮子动起来。
再来一波棚改吗？显然痴人说梦。
放松限购能真的能显著拉动需求吗？同样痴人说梦。
