2022-09-25 10:53:40
值得注意的是，乐有家研究中心曾在去年8月指出，按照近几年的月度数据来衡量，深圳二手住宅过户量的荣枯线在5000套左右，因此出现低于2000套则表明市场极其低迷。
而据乐有家数据显示，2008年至2021年8月，深圳二手住宅月度过户量低于2000套的月份屈指可数，仅有6次，且大多为春节或者疫情爆发这类特殊时期。
但在今年上半年，深圳二手房市场仅于5月和6月成交超过了2000套。
为此，IPG中国首席经济学家柏文喜接受《华夏时报》记者采访时表示，“在市场预期不够乐观以及更趋保守的情况下，就市场心理而言，二手房交易会更受打击和更加冷淡，这也是深圳今年上半年成交不过万的主要因素。”
同时，萨摩耶云科技集团首席经济学家郑磊也在7月5日向《华夏时报》记者表示，深圳二手房市场仍存在涨价预期，这是深圳商品房供求关系长期失衡决定的，因此，二手房业主通常选择继续等待更好的价格出手。
此外，成交量的下滑也带来了价格的变动。
国家统计局数据显示，深圳二手房价格指数今年前五个月均处于同比下降的状态，6月止跌回升。
而据深圳贝壳研究院数据显示，2022上半年深圳二手房新增挂牌均价同比下跌0.8%，环比下跌1.5%，整体来看业主心态和预期有所弱化，报价趋向合理。此外，今年上半年成交议价率为5.9%，创下近年来新高。
刚需观望氛围更浓郁
在二手房市场遇冷的状态下，深圳改善群体入市意愿高于刚需群体。
据深圳市房地产中介协会公布的数据显示，在今年上半年二手房录得量面积占比分析中，小于90平方米户型的录得占总体比例处于持续下滑态势；90平方米以上户型占比，尤其是90-144平方米的占比提升明显；而面积在144平方米及以上的户型也呈现出上涨趋势。
图源：深圳房地产中介协会
对此，深圳市房地产中介协会指出，这些数据反映出改善型群体入市意愿高于小户型刚需群体入市意愿，这也从侧面反映出刚需群体对于预期的不确定性，观望氛围更浓郁。
而柏文喜认为，“在收入预期恶化的情况下，刚需人口的置业能力更受影响，反而让改善型需求更为显现，这也是上半年新房改善型成为市场主力的原因。这说明了深圳楼市购买力的韧性主要由改善型需求支撑，且这部分需求仍然强劲，需求仍在。”
“深圳商品房市场存在较大的硬需求，改善型住房需求也很强。”郑磊也说道。
此外，刚需群体的观望氛围也影响到了深圳区域间的成交表现。
深圳市房地产中介协会指出，刚需群体的观望氛围浓郁，直接影响到龙岗、罗湖等传统刚需置业集中区域的交易量，而在楼市回归理性与价值属性的背景下，类似福田等拥有稀缺核心资源的区域交易相对更为活跃。
值得一提的是，6月深圳的新房库存量及消化周期均呈现上升趋势。
据克而瑞数据显示，深圳6月库存量达520万平，环比上升17%，同比上升51%，而消化周期则高达18.3个月，环比上升14%，同比上升109%。
二手房市场回暖是大势所趋
在谈及深圳下半年房地产市场的走势时，柏文喜说，“以目前的市场情况及促进楼市回暖的政策边际强化趋势来看，深圳楼市回暖应该是大趋势，二手房市场走强也是大势所趋。”
据了解，近日，深圳市住房和建设局印发《深圳市住房发展2022年度实施计划》（以下简称《实施计划》）。《实施计划》指出，继续加强新建商品住房销售价格指导，持续完善二手住房成交参考价格发布机制，适时更新、逐步细化二手住房成交参考价格体系。
其中，《实施计划》还指出，深圳市将加强一二手住房价格联动调控，加大二手住房交易信息公开力度，引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格、商业银行合理发放二手住房贷款，促进市场理性透明交易，稳定市场预期。
不过，柏文喜还指出，“新房市场受供需增加能力的限制，短期内或难出现全面性回暖。”
在新房供应量方面，《实施计划》明确，2022年深圳市计划供应商品住房用地215公顷；新开工商品住房建筑面积700万平方米，约7万套；批准预售和现售商品住房面积600万平方米，约6万套。
郑磊则认为，在未来12个月，深圳商品房市场回暖的速度不会很快。
