2022-09-25 10:59:01
在房地产快速发展的十年时间里，买房甚至囤房成为了很多人乐此不疲的事情，现在回头看看，早早买房无疑成为了"人生赢家"。但是，在最近两年多的调整过程中，随着房价预期的转变，对于买不买房也已经产生了分歧。比如，如是金融研究院院长、经济学家管清友曾表示，买不起就多买两套，借钱也要买，而建设银行董事长田国立则表示，现在买房也赚不了钱，现在买房就是高位接盘。其实，眼看着2022年已过近半，除了纠结适不适合买房之外，随着楼市行情的转变，不少多套房拥有者也开始疑问今年适不适合卖房的问题。那么，2022年到底适合"买房"还是"卖房"呢？
楼市现状概括
首先，"房住不炒"成为长期定位，房价或开始"L型"模式，逐渐告别普涨阶段。
众所周知，房子兼具居住和金融两大属性，但在投机的作用下，金融属性一度超过居住属性。经历这两年多的调整后，可以很明确的就是，国家希望房子的居住属性占主导地位，而非金融属性。对此，中泰证券首席经济学家李迅雷曾表示，在"房住不炒、租售并举"的消息严控下，房价即便不跌，至多也只能走"L型"。笔者认为，"房住不炒"正成为长期定位，在这样的基调之下，调整并不会轻易放松，房价将逐步告别普涨阶段。
其次，房地产税正在全国多地调研，住房租赁在加快推进，长效机制逐步迎来突破。
从以限购等为主的短期调整向长效机制过渡，一直被认为是长期稳定房价的保障。笔者看来，随着房价趋于平稳，房地产长效机制或逐步迎来突破。近期，关于住房租赁和房地产税加快推进的消息常常见诸报端：其一，为支持公租房的运营，相关方等发文明确加大补贴力度并免除相关税费。另一方面，全国人大预算工委法案室原主任俞光远说明，房地产税立法小组去年已成立，当前正在各地进行调研，为立法做准备。
第三，楼市发展环境转变，脱虚向实和防范房地产金融风险成为目前更为重要的目标。
我国楼市走向有其自身发展规律，消息面和经济环境往往是主要影响因素，而当前的楼市环境已经发生了变化。其实，从去年开始，5月多次降准，但都明确了不会大水漫灌和加强实体扶持。今年5月份，5月金融市场司副司长邹澜又表示，当前房地产调整和房地产金融消息的取向没有发生改变。无独有偶。银保监会副主席王王兆星也表示，房地产金融是防范风险的重点领域，将严防资金违规流入房地产行业。
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根据以上因素分析，2022年适合买房还是卖房？需要分三种来看。
1、针对自住需求来说，"房住不炒"定位会继续延续下去，刚需和改善两大群体的利好因素也会逐步落实，所以2022年可以不用着急买房或者换房。
对于自主需求而言，买房的通用原则就是量力而行，保证自身的能力、财富、精力都可以相互匹敌。就当前楼市环境而言，刚需和改善可以不用着急买房或换房。其一，部分热点城市的房贷利率再次上浮，买房压力较大；其二，房价长期平稳可期，现阶段没必要盲目加杠杆；其三，调整消息逐步向自住需求倾斜，但措施落实到位还需时日，不着急买房可以等等；其四，二手房处于调整阶段，议价空间较大，如果考虑卖旧换新，暂时没必要。
2、针对资产保值需求来说，房产依然是现阶段资产保值的稳定手段，但买房稳赚不赔的阶段已经过去了，要想靠买房跑赢通胀就要认准买房的结构性机会。
按照房价平稳的趋势来看，对手里有闲钱，存在银行又担心只值的拥有型购房者而言，房产依然是保值的稳定手段。但是，稳赚不赔的阶段过去了，靠买房来跑赢通胀并实现资产保值就需要下一番功夫。在笔者看来，总体原则就是全国范围选城市，城市内部选地段和品质，认准房产拥有的结构性机会。
一般来说，城市发展潜力关乎房产的保值升值空间，而人口流向和资金流向是两个重要的参考指标。随着城镇化继续推进，人口和资金将会集中涌入核心城市或城市群：从全国范围看，粤港澳、长三角，以及成都、武汉、西安等国家中心城市是大家首选；从一个省内部来看，省会城市和周边城镇也有不错潜力。此外，如果已经在这些城市买了房，可以考虑长期持有。但如果选择了一些房价过度透支或者资源枯竭型城市，可以考虑适当减持。
3、针对短期牟利的房客来说，应认识到楼市环境已经发生变化，在"房住不炒"的背景下，房价长期走"L型"的概率较高，这对房客而言则意味着"亏损"。
楼市调整两年多，最束手无措的或许就是房客，本身只是短线牟利，没想到最后被迫成了长线拥有，如今想卖却卖不上心理价位或者干脆卖不掉。值得注意的是，接下来的楼市形势对房客而言会越来越不利：一方面，从短期看，房客很被动，特别是被高位套牢的房客面临着月供压力和断供风险。另一方面，从长期来看，权威部门和官方媒体也已经纷纷定调，指望楼市调整放松并不现实，而且人们的房价预期也出现了转变，目前并没有人愿意当接盘侠。
在笔者看来，随着楼市进入调整期，我们可以预见的是，在"房住不炒"的定位下，还指望靠买房牟利的真的可以醒醒了。如果房价长期呈"L型"走向，这意味着房客将逐步面临亏损。此外，房地产税也让未来的房价存在不确定性。众所周知，房地产税是通过增加持有成本，把多余的房子逼出来，所以随着房地产税的日益临近，楼市不可避免的会面临抛售现象，或许到时候卖房就更难了。
总结
现阶段，在"房住不炒"的定位下，楼市调整还在继续，房地产市场已经与过去发生了明显不同，所以无论是自住、拥有还是炒房需求都应该认清形势，摒弃买房就能赚钱的思维。
笔者认为，对自住而言，如果着急买房，需要明白一个事实，自住不可能像拥有一样随意选择城市，所以绝大多数城市的潜力分析往往都跟自住没关系，因此实现房子保值的不二法门就是看准房子的地段和品质。对于房客而言，如果遇到合适的价格可以考虑出手，不必贪多贪高，如果依然抱着房价反弹的幻想，难免会遭遇长期套牢的风险，房子可能真的就成为了累赘。
其实，退一步来说，楼市环境变了，房产占据家庭资产比例过高也是一种风险，所以如果手里房子较多，不如选择适当减持，卖掉多余的非优质房产，这样一方面可以对抗未来楼市的不确定性，另一方面也可以落袋为安，保持稳定的现金流。
