2022-09-28 09:38:20
围绕潘石屹“跑路”的新闻报道总是能屡上热榜，其实，从2014年开始，一直处于甩卖的过程，2014年卖SOHO上海静安广场、海伦广场、凌空SOHO，2015年卖上海外滩国际金融中心8-1地块项目，2016年卖上海SOHO世纪广场……
目前看来，潘石屹夫妇真的是全面撤出房地产了。作为上个世纪90年代第一批在房地产行业掘金的开发商，潘石屹的撤退，不得不让人遐想。因为，90年代海南房地产泡沫破裂，大部分开发商倒闭，有银行也跟着破产，唯独潘石屹在破裂之前全身而退，此后又把SOHO中国做得非常之大，连曹德旺都曾评价潘石屹夫妇，“他们俩鬼精鬼精的”。
可见，潘石屹的商业嗅觉，确实是万里挑一。那么，他的撤退只是房地产行业的个人行为吗？答案还没那么简单！李嘉诚和王健林，都是房地产起家并做过首富的人，李嘉诚从2013年开始就没在内地拿过一块地，一路就是甩卖地产项目，有人质疑，他错过了这些年的房地产行情，但研究过他的人士表示，李嘉诚以“不赚取最后一个铜板”著称，犹如他言“当大家都想在高点撤出时，就不可能全身而退了”，他的精明，相信不是我们普通人能看透的。而王健林在2018年开年会时宣布，万达商业将全部退出房地产，一平米房地产开发也不留。决绝之心，让房地产业界都唏嘘不已。
在很多专家看来，李嘉诚、王健林，包括现在的潘石屹，他们全面退出房地产，主要还是商业嗅觉方面的综合判断，如果还能赚大钱，他们不可能离开房地产业，说到底，房地产最辉煌的阶段已经过去了，如果继续坚守，风险大于机遇，见好就收或是对一个顶级商人最好的诠释。
房地产进入“黑铁时代”的背后原因到底是什么？
万科对房地产有两次明确的宣示，一是2014年宣布房地产“黄金时代”结束，进入白银时代；二是2022年宣布房地产进入“黑铁时代”，直接跨过青铜时代。为什么跨度这么大？其实，经济学家、清华博士后任泽平曾言，房地产“长期看人口”，有中国房地产之父美称、北大博士、房改课题组组长孟晓苏则称，房价“长期看发钞”。两位专家对房地产长期发展趋势提到了两个关键因子，人口和货币。对比一下便知，这两个因素出现了明显变化：
人口方面。面对高昂养育成本、住房成本、结婚成本，越来越多的育龄夫妇不想生、不敢多生是一个不争事实。统计数据显示，2020年中国人口出生率为8.5‰，创有统计以来新低，虽然总人口仍在增加，但16-59岁的劳动人口跌破9亿后，仍在继续下滑，意味着实实在在的住房需求在下降。与此同时，指望农村人进城买房的需求也在进一步减弱，数据显示，我国2021年的城镇化率已经达到了64.7%，按照70%的初级发达国家入门标准，进城人口将越来越少，接盘动力面临明显不足的趋势。
货币方面。若不是这次突发风波，我们的M2增速早已维持到8%-9%区间，从2017年至今已持续近5年。事实上，从2021年开始，M2增速明显回归正常，全年不过9%，按照M2与经济增速的高度一致性规律，随着经济增速进一步放缓，M2增速将是一个斜线下降趋势。按照某经济专家公式：M2增速=物价指数+GDP增速，未来10年，假如GDP平均增速为5%，物价指数为2%，M2的增速大致就在7%左右。由此可知，M2趋势对于房地产价格而言，将是一个“减分项”。
总体看来，房地产失去了昔日的人口和货币支撑，相当于失去了继续高歌的“左膀右臂”。虽然不能就此推导房价就会出现大幅下跌，但可以肯定的是，在住房整体过剩的大趋势下，房地产出现分化将在所难免：1.一些依靠产业、配套吸引人的大城市房价在现阶段下跌的概率不大，但对于人口净流出的“收缩型”城市来说，住房供过于求，房产贬值趋势越发明显应不可逆。
2.品质房需求仍在，只要城市有人，随着收入增加，都会有对品质住房的追求，但很多非品质房将被购房者抛弃，被市场淘汰，即使在一二线大城市，非品质房与品质房的价值差距还会进一步拉大，难以实现保值，相当于亏钱。
因此，有懂行人建议，未来10年，这3类房子变现难了，不建议长期持有，只卖出不买入，市场会逐步验证，为什么这么说呢？懂行人说出原因。
第1类，“老破大”房子。相对“老破小”房子而言，如果说低总价的老旧房还有刚需过渡需求的话，那么，“老破大”房总价相对较高，同样资金情况下，购房者有更多选择，统计数据显示，“老破大”房不仅卖不上价（单价低），而且成交周期非常之长。比如说，1套140平米的老房子，总价300万，单价划到2.14万/平米，这个时候，大多数购房者不会选择户型老、缺乏车位，甚至没有电梯的房子，他们宁愿去买单价3.5万/平米，面积只有85平米的新房或者次新房。而且从这些年的楼市经验看，这种“老破大”房明显跑不过大势，整体均价涨了15%，新房、次新房涨得面目全非，它可能还在原地踏步，甚至下跌。
第2类，品质差的高层房。房子只会越来越多，需求只会越来越高端，因为收入在增加嘛，所以，品质差的房子越来越受人厌弃，尤其以品质差的高层住宅为甚。谁都知道，高层住宅随着时间推移，外墙脱落、内部设施设备老化不可避免，而且买房时缴纳的维修基金也有用完的那一天，要每户出钱维保会有难？如果说，品质好的高层房一方面会延缓衰老期，在于当时建设质量，也在于后期维护，另一方面居住者整体经济条件较好，即便维修，让大家出钱大概率相对容易些，但品质差的高层房就难了，因为经济条件好的人早搬走了，留下的要么是经济不济的住户，要么是租客，这种情况下，只会进入一个恶性循环状态，一些专家所言的品质差的高层住宅逐步沦为“贫民窟”并不是危言耸听。
第3类，城市结合部高层房。城市结合部，即城市与城市的连接地带，这个地带有几个共同点：地广人稀、各城市都不会把优质资源投入到城市边缘地带、购房客户主要来自地缘需求。意味着地多不怎么值钱、没有什么产业、投资客稀少。那么，从长期发展趋势看，当结合部的地缘客收入增长了以后，他们会买低密度的洋房，甚至别墅没什么压力，而高层住宅的需求其实是很少，加上又没有投资客进来，如果被忽悠买了这个地带的高层房，基本上很难再找到下家。总结一句话，无论开发商折扣满天飞，怎么忽悠，如果你此前买了就借市场回暖及时出掉，万万别再买。
