2015-08-06 14:46:45
这几年，中国掀起了一股海外投资置业热潮，把浪潮推高的原因，有国内房地产市场紧缩，海外教育资源的吸引，也包括股市一再跌宕起伏，越来越多的中国人开始把目光放在了海外购房市场上。然而，对于国外市场的生疏，政策法律的不了解，让很多投资者走进误区，望而却步。
海外购房投资是否正当时，风险有多大，哪些区域具有投资价值等问题一直是大家关注的焦点。诸多疑团下，凤凰房产海外频道专访有20年出国移民经验的太平洋加达总裁朱望平，剖析当下海外购房置业新环境，解读海外投资新政策。
问：当下国内外的政策和经济形势，对于国内投资者来说，是利好时期呢，还是一个堪忧的时代呢?
朱望平：这个问题我已经在参加工作的时候一直困惑过，就是移民这个事情，我们先说对客人来说，是利还是弊。
首先做移民对个人来说，是一个非常非常大的帮助，在孩子的学习、孩子的教育，包括个人的事业发展，以及你全新的理念和生活品质，都会有很大变化。
但是，移民这个行业到底会不会对国家有影响?我发现这件事情的发生是对国家有帮助的。
我们国家人口众多，资源确确实实不是很丰富，过渡开发的很厉害。如果中国一半的人，或者有1亿人、2亿人移民加拿大，或者移民美国，现在加拿大总人口在3500万，那意味着加拿大基本上70%的人都是中国人，都变成中国人了，就是中国人的国家了。包括美国是一样的道理。
所以移民这件事情，从小至个人、家庭，上至国家、社会，都是一件有利无害的事情。正因为如此，近几年在移民市场上，都是非常火爆，以至于出现加拿大关停，美国也即将关停这样的政策。
问：随着中国房地产市场的逐渐缩水，有越来越多的中国人开始把目光放在了海外购房市场上，在当下国内外经济形，哪几个国家是具有投资价值的呢?
朱望平：目前海外房产投资上，我比较看好的几个国家，第一个是美国，第二个是澳大利亚，第三个就是欧洲。
投资这个话题是任何一个人在一生当中，都不能逃避的话题，必须去关注的事情。特别是成功人士在实现财富自由的时候，资本积累的情况下，必须想方设法将资产进行保值升值，这是必须考虑的一件事情。
在国外买房不单单是买房，在国外房产投资是一种全新的生活方式的开启，或者人生事业、家庭教育的全面升级。为什么这么讲呢?比如在国外买房，大家最关注的是现在在国外买房有两种状况，一种是考虑自住，就是我可能要买个房，未来度假，自己住。一种是考虑投资，考虑投资的因素比较多。既然考虑投资，那考虑的关键点就是，第一，要保值。第二，升值。
以美国为例，现在从2012年，2013年，2014年到现在，每年的房产升值空间都在8%以上，这个8%是非常非常高了，我们知道在中国投资房地产的升值空间，在前几年是比较好的时候都在3%，都没有超过5%。所以升值空间在美国目前是存在非常利好的机会点。
欧洲，现在经济还是很低迷，一个国家的房产价格跟经济是难兄难弟一样，经济不好，房价肯定低，中国也是一样的状况。所以欧洲这个资产，特别是像西班牙，葡萄牙，希腊，现在希腊已经破产了，意大利这些国家房价已经非常低了，为什么我们说是抄底价格，同时汇率也很低，我们要知道去年的6月份，欧元的汇率达到8.5，今天的汇率都是7.0左右，前一段时间甚至出现过6.5，汇率很低，这个时候投资欧洲的房产，若干年以后，欧洲经济一复苏，房价很自然会提高，这是水到渠成的事情，所以欧洲也迎来了比较好的机会。
问：数据显示，投资者选择海外购房的时候，特别青睐的是北美地区，排名前十的海外房产当中，七个城市源自于北美，美国为什么成为海外投资的新宠呢?
朱望平：从移民来分析，选择美国作为拿绿卡，中国人很自然的就比较多的在美国买房，我刚才说了很多人移民成功美国以后，很自然的就在美国当地买一个房子。
从教育来说，中国60%以上的孩子选择国外留学，都会选择美国作为自己留学教育的目的地，很多家长把孩子放在美国留学以后，他很自然的希望在孩子所在的那个城市买一个房子，等孩子在接受教育的时候，他可以自住，因为美国很多的教育，包括他的学校都是没有住宿的，或者说住宿的费用非常的昂贵，所以很多家长条件好的就会自己买一个房子，让孩子在交流学习期间在这里住。
美国现在的房产投资在升值空间上，确实近几年升值空间比较大，而且美金资产比较坚挺，导致很多的中国人选择在欧美，特别是以美国为首的国家进行房产投资。
美国房产投资，中国人主要选择的地区是比较集中的，像比较好的加州、洛杉矶和旧金山，这是中国人比较喜欢的，还有纽约，中国人比较喜欢的，还有波士顿，因为波士顿有很多教育城，大学城，很多大学在那里。还有西雅图，环境很好，中国人也比较喜欢。最后一个就是夏威夷和得克萨斯州，这几个地方，一般中国人都会选择在这些区域进行买房。
问：因为对投资美国房产的程序不了解，让很多中国的投资者望而却步，投资美国房地产市场需要准备哪些文件以及要经过一个什么样的过程呢?
朱望平：美国的房产投资市场相当成熟，甚至比中国还成熟。首先是客户需要找一个经纪公司，经纪人，进行前期的咨询，包括看房。
第二步就要亲自看，因为美国买房，跟中国买房一样，你要自己亲自去看这个房子的地区、位置、教育等等，所以在买房之前，我还是要求我们的客人，首先要得明确你购买这个房子的目的，因为现在在美国买房有几种目的，一种是旅游度假，如果考虑旅游度假，可选择的房子，风景比较好，海边的，或者是交通设施，小区比较好的，但有很多家长考虑教育，考虑教育的话，是不是考虑学区房，你可能要看看某一个地区的教育，分数是多少，像美国有八分的，有十分的，也有九分的，如果未来孩子要在这里受教育的话，更多的考虑学区房，先找到自己的目的，再找一个经纪人，了解你的需求。
看房之后就交定金，交了定金经纪人会给你处理一套手续，包括房产的检测，过户，签订合同，都是由经纪人负责的，但是中国人一谈到经纪人就担心这个问题，现在国内很多人买房也有一个担心，我觉得去国外买房会不会出现房屋价格虚高，这是中国人的思维习惯里面，像美国、澳大利亚，加拿大，德国、英国他们的房产市场非常规范，不能随便擅自提高价格，如果擅自提高价格，经纪人负有不可推卸的责任，为什么选择经纪人，经纪人对整个过程，房子有问题，房屋漏水，都由经纪人承担责任的，这个过程一旦出现问题，都可以起诉经纪人。
在中国来说，你要找美国当地的经纪，但是中国现在像我们这种公司，会承接一些海外房产的销售，但是当海外房产销售的时候，我们那边海外有办事处，办事处就是经纪公司，中国的任何一个公司都不能带客户看房，也看不到房子，所以基本上中国的客人去国外买房，我们都联系好海外的办事处，经纪人带他去看相关各区域的房产。
问：投资必然是有风险的，这是大家都知道的。海外购房置业肯定也不例外，通常中国人在海外购房过程中，会遇到什么样的风险?
朱望平：美国这个国家和加拿大、澳大利亚这几个国家来说，其实还真没有太多风险，在海外房产投资，包括中国房产投资，我们其实是一样的。第一点，你买的房子有没有问题，能不能成功过户。
第二，你买的房子结构上有没有问题，这个房子是危房，但是在国外一般买房如果你找经纪人的话，经纪人一般会建议你找一个第三方监测，专门有一个机构给你做检修这个房产，看结构有没有问题，是不是危房等等给你做检测，回来有个检测报告。这也是很负责任的。如果他检测完这个房子，得到报告说这个房子是完好无损的，是好房子的。但是后来你入住之后，发现这房子出现问题，你可以告他，谁做的谁就要做，他们非常严谨。所以一般会找一个第三方房子检测公司来做房产检测，这个风险可以规避，就是危房、问题房产。
第三个最大的风险是我们担心我们买的房子价格跟价值不符，我认为是中国人目前最担心的一点，是价格跟价值不符，这个目前在美国、澳大利亚和加拿大，这几个北美地区，应该来说基本上不可能发生。但是这个在欧洲市场上出现过，欧洲房地产市场还是相对不像美国和澳大利亚这些国家比较严谨。美国现在这点非常规范，这个点如果一旦有证据证明你买的房子跟周边的房产、跟隔离邻居的房产有很大差距，是可以起诉经纪人，可以起诉卖家。所以这是美国的一个独特的情况。
但欧洲出现有这个问题，就是客户回来买的房子价格跟价值有差距，有不实的地方。所以国外买房就是这三大风险。其他的我觉得没有太多风险。
