2015-08-14 13:12:20
投资者正在将全球城市商业地产的价格推高至纪录水平，引发了有关全球地产市场过热的担忧。但也有反对声音称，即便大量资金涌入，也不会对地产界造成冲击。
数据
价格到高位
据行业追踪机构Real Capital Analytics的数据，以每平方英尺的价格计算，今年第二季度伦敦、香港、大阪和芝加哥所出售办公楼的估值触及纪录高位，并且纽约、洛杉矶、柏林和悉尼的办公楼估值也触及2009年以来的最高水平。
商业地产交易活跃度也在飙升。Real Capital的数据显示，今年上半年美国商业地产交易价值较上年同期飙升36%，至2251亿美元，超过了2006年的增幅。在欧洲，交易价值飙升37%，至1350亿欧元（合1480亿美元），创下2007年以来的最强劲开局。
低利率以及央行向经济体注入的大量流动性使得商业地产相比债券及其他资产更具吸引力。大型美国投资者增加了商业地产投资，而亚洲和中东买家也日渐成为这一市场的常客。
分析
市场到末期
商业地产需求激增令人想起了2005年前后这一市场的狂热时期，当时泡沫破裂导致从佛罗里达到爱尔兰的开发商纷纷破产。分析师称，商业地产市场自2010年开始复苏，过去一年势头显著增强，发展势头隐隐令人担忧。
总部位于芝加哥的领盛投资管理研究和策略部门主管戈登称，他们认为现在市场处于周期末段。领盛投资管理着560亿美元物业资产。
戈登说，虽然还不到恐慌的时候，但如果过量资金涌入任何一种资产类别，接下来的情况往往都不会很好。
监管机构正在密切关注市场状况。美国联邦储备委员会在上个月提交给国会的年中报告中指出，商业地产的估值压力加大，因为商业地产价格持续快速上涨。
担忧
资金仍凶猛
处于历史低位的利率增强了商业地产的吸引力，尤其是在经济强劲增长的大城市。10年期美国国债收益率约为2.2%。相比之下，纽约商业地产平均资本化率（衡量收益率的指标）为5.7%。
全球央行通过将利率维持在低位，推动关注回报的投资者进入一系列风险较高的资产市场，包括高收益率的垃圾债券、派息股和房地产等。
最近资金从各个方向进入商业地产领域。另类资产追踪机构Preqin称，因市场暴跌而受到重挫的美国退休基金目前将7.7%的资产投资于物业，这一比例高于2011年的6.3%。
布局
中国速度快
海外投资者也加大投入力度。中国的安邦保险集团股份有限公司2月份以19.5亿美元收购纽约华尔道夫酒店，创下美国酒店收购价格的纪录。另一家中国保险公司——阳光保险集团股份有限公司5月份时以超过2.3亿美元的价格收购了纽约的Baccarat Hotel，每个房间的收购价约合200万美元，创美国酒店房间估值的历史新高。中国人寿保险股份有限公司和中国平安保险（集团）股份有限公司4月份购入波士顿一开发项目的多数股权。该项目价值5亿美元。
全球房地产服务公司世邦魏理仕的全球研究主管Iryna Pylypchuk说，中国投资者行动部署之快让人惊叹不已。
警告
房价或下跌
分析师警告说，如果利率大幅上升，房价可能会下跌。美联储已暗示将于今年晚些时候加息。利率上升带来的影响或波及全球金融市场，特别是如果房价下跌将引发一波抵押贷款违约潮。
但多头反驳说，如果利率上升伴随着通胀加剧（通常房东可提高租金），即便利率上升了，房价也未必会受到冲击。多头还指出，到目前为止，这个周期还未出现之前曾扰乱房地产市场的营建过剩现象。
链接
中国影响有限？
今年世界各地的商业地产交易规模迅猛增长，有分析认为这在很大程度上要归功于中国人海外投资的大幅增长，同时对这种资金流入的速度表示担忧。
房地产咨询公司莱坊预计，在今年年终以前，流入国际地产市场的中国资金规模将增长一倍，中国投资者发起的交易数量预计将达到自2007年以来的最高水平。
不过，也有分析认为需要综合考虑这个问题。虽然中国海外房产投资额非常大，但这仍仅占总交易量的5%左右。这一比例令不少投资专家感到放心。
资产管理公司M&G旗下房地产部门的研究主管理查德·格威廉表示：“全球房地产并不过度依赖中国买家，投资者没什么可担心的。”
他指出，在大多数市场，房地产的主要买家仍是国内投资者。即便不是如此，来自中国的投资至少将是很有后劲的。
