2022-03-13 21:08:57
美国房地产
美国全国房地产经纪人协会(National Association of Realtors)高级研究经济学家科洛拉顿(Scholastica Gay Cororaton)本周报告说，俄罗斯入侵乌克兰导致的国际房地产交易下降，不会对美国房地产市场产生什么直接影响。
根据NAR的《2021年美国住宅房地产国际交易报告》(International Transactions in U.S. Residential Real Estate Report)，俄罗斯的外国买家在外国买家购买的房产中所占比例不到1%，总体而言，外国买家在美国成屋销售中所占比例约为2%。
此外，国外需求的下降将缓解国内买家的供应限制。在短期内，随着地缘政治紧张局势升级，美国国债和30年期抵押贷款利率可能不会与联邦基金利率同步变动，因为投资者将投资组合重新配置为美国国债，就像上周30年期固定抵押贷款利率跌至3.76%一样。
然而，如果油价维持在100美元/桶以上，通胀上升、未来利率调整幅度加大、全球货币相对于美国汇率走软以及全球经济增长放缓的深层次影响将对房地产市场造成重大下行风险。
俄罗斯占外国买家不到1%
Cororaton进一步指出俄罗斯对美国房地产市场的直接影响不大因为它占不到1%(0.8%)的所有外国买家购买美国住宅房地产在2015年4月- 2021年3月根据NAR数据的调查外国买家交易成员的大约5000名受访者。此外，外国买家的总购买量仅占现房销售总额的1.8%。
根据NAR的调查，俄罗斯外国买家在2015年4月至2021年3月期间在佛罗里达州(29%)、乔治亚州(16%)、纽约州(13%)、加利福尼亚州(8%)和伊利诺伊州(5%)购买了房产。
根据NAR和Florida Realtor's Profile of International Residential Real Estate Activity在佛罗里达州的数据，即使是在俄罗斯买家最多的佛罗里达州，俄罗斯买家在2020年7月至2021年6月期间也只占佛罗里达州总市场的0.2%。
佛罗里达的主要外国买家是加拿大人、拉丁美洲人(哥伦比亚、阿根廷、巴西、委内瑞拉、墨西哥、秘鲁和智利)和西欧人(英国、法国、德国和意大利)。俄罗斯买家在布雷登顿-萨拉索塔地区更为活跃，在2020年7月至2021年6月期间，占该地区外国买家购买量的6%。然而，布拉登顿-萨拉索塔仅占佛罗里达州外国买家的4%，因此俄罗斯买家仅占佛罗里达州市场的0.2%。
俄罗斯外国买家统计
根据NAR的调查，在购买住宅地产的俄罗斯外国买家中，有41%居住在国外，其中大多数人在购买房产时已经以签证持有者的身份在美国居住过(比如工作、外交官、学生)。这一比例与所有美国外国买家的比例差不多。由于大多数俄罗斯外国买家都居住在美国，54%的人将房产作为主要居所购买，只有36%的人将房产用于度假或出租。
略多于一半的俄罗斯外国买家是全现金购买的，这更有可能是住在国外的外国买家。那些获得抵押贷款的人是居住在美国并居住在这里的买家。然而，俄罗斯买家似乎更倾向于购买共管公寓，26%的俄罗斯买家购买共管公寓，而在所有外国买家中，这一比例为17%。
根据所有外国买家的特点，居住在国外的外国买家倾向于购买公寓。因此，居住在国外的俄罗斯人可能难以支付共管公寓的费用，但考虑到俄罗斯买家在房地产市场上的份额很小，这对共管公寓市场的总体影响将很小。
俄罗斯买家的购房价格中值为32.5万美元，略高于美国所有外国买家的购房价格中值30.32万美元。然而，俄罗斯买家的平均购买价格为65.2915万美元，而所有外国买家的平均购买价格为480695美元，这表明俄罗斯高端买家更多。
与中国和欧洲相比，加拿大、巴西和墨西哥的外国买家不太可能受到影响
在2015年4月至2021年3月期间，中国、英国、德国和法国占美国外国买家的近20%。在美国的外国买家中，加拿大占11%，墨西哥和巴西占11%。
由于欧洲三分之二的原油进口和欧盟41%的天然气来自俄罗斯，西欧经济体面临着迫在眉睫的能源危机(即天然气短缺和高价格)。
与此同时，由于中国是乌克兰出口的第二大国家，小麦、玉米和葵花籽油价格上涨，中国也可能受到影响。中国和欧洲占美国外国买家的近20%。
另一方面，加拿大、巴西、墨西哥和沙特阿拉伯等净石油生产国不会受到俄罗斯和乌克兰旷日持久的政治危机的严重打击。
德克萨斯州、北达科他州和产油州面临增长上行
在美国，随着石油产量增加以增加全球供应，石油生产州的经济面临上行增长前景:德克萨斯州生产美国43%的原油，以及北达科他州、新墨西哥州、俄克拉何马州、科罗拉多州、阿拉斯加州和怀俄明州。
Cororaton总结道，这些州更多的就业机会将增加对住房的需求，推高这些市场的房价。
