2013-08-16 08:50:53
合景泰富(1813 HK, HK$5.00, 目标价：HK$6.58, 买入)— 边际利润缩减但仍亮丽
2013上半年核心盈利升26%至10亿元(人民币‧下同)。2013上半年收入持平，为46亿元，但纯利升48.9%至13.6亿元。扣除投资物业重估收益，基本盈利上升25.5%至10.03亿元。交付楼面建筑面积增加26.2%至47.7万平方米，但确认平均售价下降21.1%至每平方米9,293元。总体毛利率从2012上半年的43.8%收窄期内的35.9%，平均售价下跌因为要交付若干物业予广州誉山国际前拥有人。此外，较低比率的利息资本化令利息开支增加至2.14亿元。然而，通过合资公司交付的项目增加，例如广州的天銮、苏州的苏州领峰以及上海的天汇广场及嘉誉湾，使合营公司贡献的盈利增至3.96亿元。
至7月底完成了57%的销售目标。1至 7月，公司共完成91.7亿元的合同销售，同比增长42.8%。因此，合景泰富实现全年销售目标160亿元的57.3%。公司专注销售小户型物业，以满足最终用家和首次购房者的需求。例如，成都的万景峰和上海迭翠峰分别推出40平方米和90平方米的单位。对于余下的一年，合景泰富在广州、海南和北京推出11个新项目，如广州市大坦沙，广州J2-2项目、海南月亮湾和北京房山项目。截至 7月底，总值约91.7亿元的物业已预卖但仍未入账。
购入6幅土地。年初至今，合景泰富买入在北京房山两幅土地、增城挂绿湖、苏州曹虎、广州市大坦沙项目共5幅土地，总楼面面积为82万平方米。此外，公司在7月购入了另一片增城土地，楼面面积为34.4万平方米，平均地价为每平方米3,300元。因此，总应占权益的土地储备为940万平方米，平均地价为每平方米2,960元，位于广州、成都、苏州、上海、海南、天津和北京。
负债增加。由于项目开发的资本开支，净负债比率由2012年底的63.8%上升至2013年中的72.1%。公司估计在2013年约有22亿元的正营运现金流入。较资产净值折让62%。鉴于税后重估收益为3.54亿元和资本化的利息金额较少，我们提高2013年净利润预测2.7%至27.06亿元，但2014年和2015年净利润预测分别削减10.2%至30.37亿元及7.6%至44.32亿元。我们将2013年底的预测每股资产净值从13.72港元下调至13.16港元。因此，目标价从6.86港元下调至6.58港元，相等于较资产净值折让50%。重申买入评级。
