2020-01-11 12:25:05
1月10日中午，福晟集团董事长潘伟明率团队在上海与世茂集团签下了战略合作协议之后，立即坐上了14:35分从上海出发的G1635次高铁南下福州。
步履匆匆，潘伟明需要处理的事情还有很多：集团负债、员工工资等尚待解决；福晟集团数千员工更为关注的是安置方案。项目股东的更替带来的人员更替，不仅涉及裁员，还有此前员工跟投面临的本金返还与利息兑付。据了解，此前福晟集团员工跟投金额少则几十万，多则上百万。
通过梳理福晟集团的公开资料可见，福晟集团偿债压力不小。据数据，该公司负债总额从2016年末的300多亿，上涨到今年半年报的741.34亿元。资产负债率也呈现上升态势，去年底负债率为75.53%，今年半年报上升为77.92%，负债率接近80%。
截至2019年6月末，福晟集团有息借款余额372.71亿元，比年初余额297亿元增幅25.51%。具体来看，短期借款余额15.47亿元，比2019年初下降36.54%，一年内到期有息负债余额55.12亿元，比年初下降27.46%，长期借款236.99亿元，比年初增幅49.3%，应付债券53.12亿元，比年初增幅113.48%。而公司账上现金资金72.91亿元，比年初61.96亿元增加17.7%，受限资金15.73亿元，可动用资现金也就是57.2亿元。现金无法覆盖短期负债部分。
援引业内人士的说法，福晟集团资金链紧张是有原因的。至少有高杠杆、内部管控与营销团队专业度等三方面原因。
就在2016年、2017年期间，福晟集团“飞虎队”就签下107个项目。福晟集团彼时土地储备总建筑面积约5500万平方米，新增总货值高达8100亿元。其中，福晟在深圳拥有土储货值超3000亿元，在郑州拥有近2万亩土储。
然而，这些项目的获取是在行业高峰期的时候，成本不低。为了拿地，潘伟明给投资团队开出了“多拿地多奖励”的激励条件，这导致拿地团队的急功近利，所拿项目不排除含金量不高的可能性。与此同时，福晟集团杠杆越用越高。
由于内部管控不到位，导致福晟集团内部运营成本大增。最典型的案例是福州市场在去年经历低迷阶段，福晟旗下项目因为与代理机构的佣金问题发生过纠纷。而福晟集团营销团队一直缺乏一名专业的领导者，这也一直被业内人士所诟病。福晟集团营销一直不见起色，据知情人士透露，福晟集团过去三年的销售回款不到500亿。直至2017年底，原易居企业集团副总裁、区域董事总经理张子吉加盟福晟集团任副总裁，分管营销与品牌。面对急转直下的市场，做咨询管理出身的张子吉，对福晟的营销状况也一筹莫展，最终于2019年下半年离职。
“731”政策成为压倒福晟的最后一根稻草。2018年“731”政策通过限售抬高投资者进入楼市门槛，也为楼市挤泡沫，市场流动性瞬间降落至冰点，高杠杆企业的销售回款压力可想而知。
但出售项目的同时，福晟集团也有收并购动作。比如2019年12月30日晚间，福晟国际发布公告称，公司间接非全资附属公司广州品礼贸易有限公司与长沙广安房地产开发有限公司及湖南和达投资集团有限公司订立股权转让协议，以2.7亿元收购上述公司30%股权及股东贷款。
业内人士分析指出，福晟集团此次或能度过难关，公司规模缩水无可避免，但这样的局面是对各方均是有利的。如今，福晟集团内部员工正迫切等待员工安置方案的公布。或许，唐代诗刘禹锡的诗词更能反映此刻福晟集团的处境：人世几回伤往事，山形依旧枕寒流。
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