2013-05-13 10:21:00
新金融记者 刘君
调控新政出台后，房地产市场的‘生态’变化明显。从房企近期公布的一季报和4月份单月月报即能看出这种变化。一季度房企的业绩上升和4月份销售的明显回落形成鲜明对比。新一轮以价换量和谨慎发展或许成为房企们接下来的选择。
16房企4月销售环比下降17.3%
据统计，截至目前共有16家房企公布了4月份的销售业绩。16家房企在4月份共实现销售业绩476.13亿元，相比3月份的575.63亿元环比下调了17.3%。标杆房企中，万科4月实现单月销售业绩123.8亿元，同比下降67.85%，环比3月下降18.55%；华润4月单月销售业绩为44.3亿元，环比跌33.9%；世茂4月单月销售业绩为46亿元，环比下跌27.6%。保利4月份销售面积和销售金额环比分别下降了26.21%和21.55%。此外，碧桂园、合生创展、首开、奥园、中骏置业等房企环比3月销售额均下跌超过20%以上。
而房企们此前公布的一季度季报则纷纷亮丽现身。统计数据显示，在已披露一季报的152家地产类上市公司中，117家公司业绩出现同比增长。申银万国预计，一季度重点房地产公司的净利润平均增速将超32%。万保招金四大龙头中，万科一季度实现营业收入140亿元，同比上升35.3%；实现净利润16.1亿元，同比上升15.6%。保利地产一季度实现房地产销售签约面积285.19万平方米，销售签约金额307.58亿元，比上年同期分别增长98.20%和106.90%。招商地产一季度实现营业总收入61.45亿元，同比增长70.38%；金地的业绩增长则更为明显，其营业收入和净利润分别为42.52亿元和1.87亿元，同比增长143.93%和19.68%。
中原地产市场研究部总监张大伟认为，3月份各地都明显出现了“新国五条”落地前的末班车现象，成交量大涨，再加上3月份是季报的最后一月，大部分企业冲刺业绩，整体拉升了房企的一季报业绩。而4月份开始，整体市场有所回落，加上3月份的基数较高，导致4月份房企销售业绩环比回落较为明显。“大部分房企资金比较宽裕，而且在2013年销售目前完成情况都非常好，短期内即使调控加码，房企资金链压力不大，这也凸显了本轮调控的难度。”张大伟表示。
销售业绩的环比下降，加上后期楼市预期回落，使得房企在土地市场也愈发谨慎起来。中原地产研究中心统计数据显示，4月标杆房企权益购地金额69亿元，较3月缩减55.4%。2013年以来，随着标杆房企购地金额的回落，购地金额占销售金额的比重亦出现大幅回落，2012年12月该比重高达60%，2013年前三个月，该比重开始回落至35%以下。13个城市4月经营性用地供应面积环比下降25%，较2012年均值下降47%；成交面积环比下降27%，较2012年均值下降31%。
“一季度大部分房企销售良好，对调控政策的观望时间也将会比较长，但各地继续收紧的调控政策对市场的影响在下半年可能会继续明显。”业内人士表示，房企开发和拿地的热情将减弱，部分标杆房企或将率先采用以价换量的措施以提升市场份额。
房企求变 楼市或先扬后平
楼市成交持续下滑的情况依然在持续。5月第一周(4月29日至5月5日)，全国主要的54个城市新建住宅签约40564套，相比此前一周的68285套，环比下降40.6%，成交量的明显下滑，主要在于一线城市和主要二线城市都在限制新建住宅的预售价格上从严，导致了短期内预售项目明显减少。
“楼市买卖双方的心态也在发生着变化，4月份楼市除了不受政策影响的刚需项目依然火热外，其他的改善型需求都受到不同力度的影响。”上述业内人士表示，对买方来说，如果还未出手，可能会先观望政策的效果，而作为卖方的房企，可能会重新制定自身的策略，以价换量很可能成为大多数房企在下半年的选择。不过若房价在一段时间内不出现实质性调整，很可能也会导致买方入市，进而推升房价上涨预期。
北京科技大学管理学院教授赵晓在接受媒体采访时表示，房地产市场格局将逐步由卖方市场转向买方市场。“中国未来几年房地产需求仍将持续上升，但供不应求的局面可能已经过去。”赵晓认为，据估计，未来10年年均住宅刚需约2.5亿平方米，假设刚需在全部新房的成交中占比35%，可以推算出全国每年的商品住宅销售面积最多为7亿-8亿平方米。如果进一步考虑中国人口的老龄化趋势、土地财政对房价合理回调的阻滞从而导致的刚需减少，房地产需求可能会持续减弱。
“2013年楼市很可能呈现明显的前高后平，目前来看，北上广深等一线城市，虽然房价控制目标不一致，但前3个月的上涨过快明显影响了下半年的调控力度，从紧从严的可能性非常大。在限购继续执行的情况下，增加限价的可能性非常大，对房企下半年的影响可能也非常大。”张大伟表示。
