2015-06-10 14:56:54
从去年“9·30”政策出台至今深圳全市新房价格上涨了近30%一些片区如龙华、前海、后海涨幅更是高达50%左右。
在理性与疯狂的交织下深圳房价正经历前所未有的暴涨。
当全国百城房价终于在5月止跌回升时深圳的房价早在去年10月就已开始了“拉涨”之势。《第一财经日报》记者梳理深圳规土委的数据发现从去年“9·30”政策出台至今深圳全市新房价格上涨了近30%一些片区如龙华、前海、后海涨幅更是高达50%左右。
尤其是今年以来深圳的新房价格连续2个月领涨全国二手房价格更甚连续4个月领涨总价一天涨几万的例子比比皆是。
北京、上海、广州的楼市也均出现了不同程度的回暖但与深圳相比却逊色很多。在这一轮楼市行情中为何深圳楼市一枝独秀?其房价暴涨的原因何在?
比北上广更旺盛的需求
深圳房价暴涨的基础在于日趋紧张的供求关系。
在四个一线城市中深圳的人口数量虽然是最少的但人口密度却是最大的购房需求也是最为迫切的。
深圳统计局数据显示2014年深圳市常住人口已达1077.89万人。同期北京、上海、广州的常住人口分别为2151.6万人、2425.68万人、1308.05万人是深圳的2倍、2.25倍、1.2倍。
但深圳的土地面积只有不足2000平方公里北京、上海、广州的土地面积分别是深圳的8.2倍、3.2倍、3.7倍。
本报记者计算得出深圳的人口密度已达约5400人/平方公里是四个一线城市中密度最高的。
而作为一个移民城市深圳的外来人口比例高达70%远远高出北上广35%～40%的水平。
大部分外来人口主要通过租房解决住房问题这也直接导致深圳的住房自有率极低。截至2013年底深圳住房自有率只有约30%。
由于深圳日渐提升的竞争力、不排外的移民文化、怡人的气候越来越多的外来人口希望定居深圳。定居的首要目标是拥有一套自己的住房。
值得注意的是深圳人口具有年轻化的特点。相关数据显示深圳适龄购房人群(25～44岁)占比达到50.8%远高于北京的35.2%、上海的29.6%和广州的39.9%。
由此不难理解深圳的购房需求有多么迫切。《第一财经日报》记者近期在各大楼盘采访发现“80后”已经成为深圳购房的主力。
供应短缺拉升地价
然而面对如此庞大的需求深圳楼市的供应却日趋缩减。
据世联行统计截至5月31日深圳一手房可售面积为368.71万平方米可售套数为33858套。若按近8周深圳新房销售速度目前的新房可售量消化时间约6个月。
从源头的土地供应来看通过“招拍挂”公开出让的居住用地在近两年急剧下降。
本报记者梳理公开资料发现2007～2010年深圳市公开出让的居住用地可建筑面积平均每年为95万平方米;到2013年仅出让3宗居住用地2014年只有1宗。
官方数据显示深圳的新增土地供应接近枯竭。
根据《深圳市土地利用总体规划(2006-2020)》至2020年深圳全市建设用地总规模控制在976平方公里以内。而现在这个数字已达约940平方公里。
而在这所剩无几的新增建设用地中住宅用地能分到的只是极少部分即便加上存量用地仍然很少。
2014年深圳实际完成土地供应1368.9公顷其中居住用地仅为184.3公顷占比13.5%其他为产业用地、商业服务设施用地、公共基础设施项目用地。
今年深圳计划供应建设用地1600公顷住宅用地仅85公顷占比5.3%。其中公开“招拍挂”的住宅用地指标仅占总住宅用地指标的11.8%。
公开出让居住用地的规模缩减进一步推高了地价。而高昂的地价成本最终会转移给购房者由此带来房价飙涨。
去年深圳仅出让的一宗居住用地最终楼面价高达2.5万元/平方米溢价率高达85%。该地块位于龙华新区于10月出让成功后便带动该区域房价迅速上涨随后推出的新盘价格突破3万今年5月甚至突破了4万。
政策引发需求“泄洪”
深圳旺盛的购房需求一直存在为何在此时爆发?
“这几年由于限购限贷政策的影响深圳的购房需求一直受到抑制尤其是改善型需求。”深圳中原研究中心经理王飞对《第一财经日报》记者表示。
随着购房政策的放松和货币环境的宽松原本被抑制的需求就像洪水般席卷楼市。
自去年9月底以来“9·30”政策、“3·30”政策等政策先后放开限贷、降低房贷利率、降低二套房首付比例营业税免税期限由5年改为2年改善型需求被迅速释放。
王飞说今年4月以来深圳的换房客比例攀升高的时候达到45%。一些新楼盘的大户型也卖得比刚需户型好。
而信贷扩张历来是推高楼市价格的关键因素其根源就在于政府将新增信贷引入了房地产市场压低了房贷利率和首付比例降低了购房门槛推高了看涨预期。
与此同时投资客的比例也在逐步升高。王飞说在市场低迷时投资客比例只有10%左右而近期楼市中出现了大量投资客龙华区的投资客比例甚至高达20%～30%。
牛市行情也为楼市提供了大量资金。许多股民从牛市中获利后选择套现投入到楼市中以寻求更为稳妥的获益。
一位深圳市民章颖(化名)不久前就从股市中套现了部分在龙华区投资了一套住房。
“股市这一轮涨了很多套一部分现金出来买房更安心。”章颖说她的一位朋友也从股市里撤出部分资金买了两套房一套准备自住另一套用来投资过几年再出手。
毗邻香港是深圳房价暴涨的另一推手。王飞透露今年到深圳购房的香港人明显增多。
由于香港房价高达10万～20万元/平方米深圳的房价对于香港而言具有很强的吸引力即便是在蛇口前海片区6万～7万元/平方米的房价对他们来说也很便宜。
在刚需、改善性需求、投资需求、香港等外来需求的一哄而下“买涨不买跌”的情绪被肆意放大加上日趋紧张的供应深圳整体楼市看涨预期被推到了史无前例的高潮由此带来了二手房业主和开发商们的涨价底气。
