2015 “救市”政策频发 楼市仍处于调整期

　　2015年以来“救市”政策频发，央行五次降息五次降准，一线城市、部分二线城市楼市需求在政策刺激下开始集中释放，楼市基本面出现好转。在房地产行业方面，社科院认为房地产产业将再次成为稳定经济增速的调节器，我国房地产市场仍处于调整期。

　　公积金

　　公积金新政对房地产销售直接作用不大

　　(陈聪、付瑜 中信证券研究部分析师)

　　此次政策（“831新政”）聚焦公积金贷款对于改善性需求的支持。新政降低了纯公积金二套房贷的首付比例，规定结清首套房贷并再申请二套房贷的，最低首付比例可以降低至20%。实际上，一二线城市的房价相对较高，单套房屋的总价也较高，由于公积金贷款的额度有上限，纯公积金贷款的使用率并不高。限制公积金贷款利用的，通常不会是公积金贷款首付款比例规定，而是公积金资金池整体规模有限，个人公积金贷款可用额度有限。三四线城市公积金使用也不算十分普遍，三四线购房行为杠杆利用率本来就远低于一二线。

　　降息

　　央行双降对地产行业影响会比较明显

　　（宏观经济分析师：郭磊）

　　央行为何选择在一个并不敏感的时点双降？

　　第一，在欧美央行行动之前截取一个时间窗口。央行希望在美国加息前再完成一次降息，压低存款利率，为结构调整创造一个低利率环境。第二，顺势完成利率市场化。央行希望把名义存款利率稳定在2以下，为利率市场化提供一个实质上的弹性空间。第三，进一步带动地产销售和制造业投资，争取今年完成GDP保7。近期一些政策信号显示政策层对全年保7还是有期望，在心态上亦比较急迫。

　　双降尤其是降低利率的影响如何？

　　第一，关注地产等敏感行业的进一步变化。0.25个点的利率变动对制造业的负债弹性和资产弹性来说都不会太大，但对地产等行业可能会影响比较明显，建议关注此次降息后地产销售和新开工的进一步变化。第二，关注经济进一步的边际企稳。在9月相对低迷的经济数据中，我们提示关注相对积极的产销率、地产新开工、制造业工业增加值、实际消费等数据正在发生的企稳。双降将进一步强化这一趋势。第三，关注降息对权益市场和债券市场的支撑。就目前理解，降息将进一步凸显权益市场的吸引力；对于债市来说，随PPI周期性触底，债市已处于一个边际点，但短期内降息亦将对债市提供一定支撑。

　　央行新一轮降息对房地产市场影响有限

　　（陈仲伟 世邦魏理仕中国区研究部主管、执行董事）

　　2015年10月23日，央行宣布再次下调存贷款利率25个基点，并下调存款准备金率50个基点。这是自2014年11月以来的第6次降息。同时央行还宣布放开商业银行存款利率上限管制，这被视为金融市场的核心改革措施，也标志着中国向利率市场化的目标又迈进一步。尽管2015年第三季度GDP增长略超市场预期，同比增长为6.9%，但一系列的宏观指标显示，中国制造业和工业生产活动依旧疲软；另一方面，服务业发展态势良好，这在很大程度上抵消了工业及制造业疲软所带来的不利影响。服务业在今年前三季度的总体经济比重已占比过半。从时间上来看，本次降息、降准选择在第三季度经济数据公布之后推出，这意味着整体经济在接下来的几个季度或仍将面对较大的下行压力。

　　地产税

　　不要寄希望于房产税能抑制房价

　　（李稻葵 中国与世界经济研究中心主任 ）

　　在问及房产税的出台是否会抑制房价时，李稻葵认为，其作用“微乎其微”，不要赋予过多的期望。他还进一步指出，指望靠房产税抑制房价是“天方夜谭”，同时必须明确其为一种地方税，与此相应的，对未来将要出台的房地产税法的制定，要宜粗不宜细，应把立法权下放给地方。李稻葵进一步指出，房地产税的征收标准不能考中央“一刀切”，因为征收对象不同，各个地方的情况完全不一样，一定要因地制宜，“同样是沿海城市，青岛和大连的房地产市场就千差万别”。

　　开征房地产税有利于保持经济发展活力

　　（曲卫东 中国人民大学公共管理学院副教授）

　　曲卫东：任何新税种的开征，都会有反对的声音。房地产税的立法，要确定好规则，房地产税收多少，用于哪些财政支出，是否有面积起征点和减免政策，是否会对家庭构成很大负担，这些内容都要仔细研究。我国房地产税肯定是从低起点开征的，随着家庭居民收入的增长，逐渐过渡到比较合理税负水平。立法把规则明确之后，还要求财政预算和支付更加民主、透明。作为纳税人，缴税之后怎么用，纳税人应该有知情权，应该知道交的税用在什么地方。财政收支做到公开透明，能说服一些居民认可房地产税。我本人不会因为长期从事房地产税相关研究、对房地产税比较了解，就无条件支持对居民住房开征房地产税，我也希望在房地产税的开征和使用上能够公开透明。

　　部门争议或将拖延房地产税立法进程

　　（贾康：中国财政学会副会长兼秘书长）

　　贾康说，环境税、房地产税、个人所得税，这三个税都要在立法先行，走完立法程序或者修改或者确立税法之后才能考虑实际开征问题。不得不遗憾地说，现在为止，这方面的进展非常有限。“激烈争议的房地产税终于正式纳入全国人大的立法规划。但是，现在又听到一些信息和口风，似乎有关部门在这方面存在着比较明显的争议，这种意见的争议在内部导致的可能结果是，要拖延已经列入立法规划的进程。什么时候进入一审?一审之后什么时候房地产税征求全社会的意见?何时再走其它程序?现在它的不确定性更明显了。”