这一年楼市挺忙

　　12月14日，中共中央政治局召开会议，分析研究2016年经济工作，会议强调，2016年经济社会发展要抓住关键点、打好歼灭战。

　　其中，对于房地产的表述是这样的：要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。要扩大有效供给，保持有效投资力度，着力补齐短板。

　　摩根士丹利华鑫证券首席经济学家章俊表示，大背景来看，明年经济下行压力依然存在，因此稳增长仍然是重点，而这就需要房地产投资上升来拉动，化解楼市库存。自今年11月以来，有关部门也接连发声要化解房地产库存。在这样的大背景下，2015年的楼市临近尾声。

　　进入2015年前，楼市是什么情形

　　楼市的快速增长期或称疯狂增长期，此前持续了多年。在各方利益严密交织的楼市，轻易之间就房价飙升，业绩飘红，地王涌现，结果是“肥”了开发商，让购房者忧心忡忡。投机者在拉抬房价之时，或者倒逼具有真实需求的消费者追涨楼市，或者使部分刚性需求者望而却步。即便普通消费者为满足住房需求，倾囊购房，也自然会产生“挤出效应”，挤占其他商品的消费空间。

　　这样的时代延续了很久，在2014年，不可避免地结束。房地产市场开始走弱，房地产开发投资额增速变缓，商品房量价均呈现下行，直到央行出台“9·30”房贷新政，才给10月的楼市“烧”了一把火。紧接着，11月21日晚，央行宣布降息又给楼市打了一针强心剂，利好成为最大推手。

　　2014年，是楼市依靠政策利好才能维持生存的开始。

　　在经历了以“调整期”、“低迷期”为基调的2014年之后，时光跨入2015年，楼市是继续延续去年的震荡？还是改变颓势一路走高？

　　央行今年5次降准降息，总共降了多少？

　　上半年，中国人民银行通过连续降息降准，总计释放资金规模约2.48万亿至2.82万亿，促进市场流动，助力楼市回暖。

　　3月1日，央行下调金融机构一年期贷款基准利率0.25个百分点至5.35%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%。4月20日，央行下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。

　　5月11日，央行下调金融机构一年期贷款基准利率0.25个百分点至5.1%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%。

　　6月28日，央行下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.85%；一年存款基准利率下调0.25个百分点至2%。同时，自2015年6月28日起有针对性地对金融机构实施定向降准。

　　到了下半年，楼市再度降温。上半年房价涨幅最为惊人的深圳，7月成交量已有明显收缩。而大部分二三四线城市，并未明显看出利好政策对楼市的刺激作用，7月的销售金额与销售面积，环比6月大多出现10%左右回落。

　　面对股市与楼市双双低迷，中国人民银行又有两次降息和降准——

　　8月25日，央行宣布双降下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

　　10月24日，下调存贷款基准利率各0.25个百分点，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

　　一年里5次降准降息，贷款基准利率由年初的 6.15%，降到了目前的4.9%，下降幅度高达25.5%。有业内人士对比发现，目前，商业房贷利率已是近十年来的最低水平，而公积金贷款利率早已是 “历史最低”。

　　降准降息之外，还有哪些救市政策？

　　房地产市场回暖，离不开利好政策的持续出台。

　　一是连续发出的降首付政策。

　　3月30日，央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，首付20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，首付30%。

　　9月1日，拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房的，首付由30%降低至20%。9月30日，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。

　　二是降门槛。

　　3月份，住建部要求各地进一步加强住房公积金管理，提高资金使用效率。此后，不少地方相继跟进推出更为宽松的公积金房贷“新政”。自10月8日起，全面推行公积金异地贷款业务，有条件城市推行住房公积金个人住房贷款资产证券化。

　　三是降税收。

　　3月30日，财政部发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，自3月31日起，个人住房转让营业税免征年限由5年恢复至2年。个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　四是解限人口。

　　10月29日闭幕的十八届五中全会提出，全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策。有专家称，“全面二孩”实施后可能在2017年出现生育高峰，每年带来的新增人口在300万-800万之间，这一人口红利将使房地产增加10年至15年好光景。

　　五是解限户型。

　　3月27日，施行9年的房地产“7090”政策正式退出。该政策为抑制投资、投机性需求，规定新批、新开工的商品房，90平方米以下的住房必须达到开发建设总面积的70%以上。

　　六是解限“外购”。

　　8月27日，六部委联合发文宣布调整房地产市场外资准入和管理政策。通知明确了有资格的境外机构和个人可在中国境内购房。这是 “限外令”自2006年颁布以来，首次在全国范围内松绑。

　　楼市完成去库存，难度有多大？

　　尽管如此多的利好，但楼市去库存的难题仍要留待2016年解决。

　　在中国社科院财经院院长助理倪鹏飞看来，促进中国住房长期可持续地稳健发展，当务之急，最主要的目标和任务就是：去库存、稳投资和防风险。

　　他分析说，商品住房过剩库存高达近21亿平方米。其中，现房过剩1亿平方米，期房过剩19.923亿平方米。因此，去库存是当前首要住房政策目标。

　　12月13日的“三亚财经国际论坛”上，中国城市和小城镇改革发展中心主任李铁认为，“如果从宏观经济形势上看，确实供求关系的变化已经远远超出了我们承受的能力。所以整个中国经济所谓‘断崖式下跌’和房地产的发展形势是有直接关系的。”比如，房地产的下跌直接导致钢材、水泥、玻璃、能源等需求的大幅度下滑，因此对经济的影响较为明显。

　　李铁说，我们现在面临的问题是住房供应严重过剩，但这是市场在调节供求关系中必然发生的结果，只是一线城市和二三线城市会有很大的区别，“这种库存，恐怕就不是简单的我们想象的一两年、两三年，有的地方恐怕要花五到十年才能化解。”

　　按照国家住建部的每平方公里建成区容纳1万人口的“占用地标准”，一个城市的建成区面积为100平方公里，容纳的人口应为100万人，如果该城区仅有30万常住与暂住人口，就已经形成过剩，可能沦为“鬼城”、“空城”。

　　中国社科院金融研究所金融发展室原主任易宪容认为，中国住房的严重过剩并非是个别现象。按照当前政府的房地产救市政策，只要政府用救市政策把房价顶在天花板上，房地产开发仍然是暴利，即使目前不是“鬼城”的城市，最后的结果也会走上“鬼城”之路。

　　李铁也认为，我们要调整过度追求盲目性利益为导向的发展机制，特别是断掉政府财政利益需求这一块，把政府调动资源来推动房地产这一闸门关掉。

　　留给2016年的难题，还是楼市复苏？

　　积极引导房地产业复苏，即从拖GDP后腿转而为GDP做出应有的贡献，仍然是下一年度需要解决的难题。对此，业内人士仍有许多呼声，希望明年加大政策支持的力度。

　　12月10日，中国房地产业协会副会长、新华社特约经济分析师胡志刚发表文章说，今年以来，中央出台一系列史上最宽松的组合拳政策，从需求侧屡屡发力刺激楼市，“总体上看救市效果不佳，除一线城市和几个二线城市间隙性回暖外，大多数二三线城市没反应，许多城市甚至继续下跌。”

　　胡志刚在今年年初建议政府从供应端发力，调整救市政策。这一建议恰好与年底前高层提出的“着力加强供给侧结构性改革”合拍，这让他增加了对房地产市场复苏的信心。

　　为什么2003年以来，我国的房地产市场十年屡调屡高，调控的效果南辕北辙？为什么今年反过来用行政手段救市托市，效果依然是反预期？

　　他分析说，过去三十多年城市人口增长1倍，建成区面积增加了接近4倍。我国的城镇化率从1978年的17.9%提高到2014年底的54.77%，全国665个城市几乎无一例外地疯狂造城，不择手段地演绎“混凝土森林”。

　　胡志刚写道，“据国家统计局数据显示，今年前三季全国还有逾7.9亿平方米的住宅新开工，超过48亿平方米的住宅在施工，3.7亿平方米的住宅竣工，即便不将在售、待售住宅面积计入，也意味着未来几年将有约60亿平方米的住宅推向市场。如果按人均住房面积33平方米计算，这些待售住房还可供近2亿人居住。”

　　这就是楼市的“供大于求”之殇。

　　高库存、低投资格局下，房地产正在从过去中国经济的引擎转变为增长拖累。在今年前三季度房地产投资对GDP的贡献率已经降至0.04，创下2000年以来的新低，几乎要落入负增长贡献轨道。

　　他担心的是，2016年这种影响势必会更加严重。或许正如这篇文章所说的那样，“房地产已经到了救业图强，浴火重生的紧急关头”。