2015-03-14 16:56:38
国际房地产顾问--第一太平戴维斯发布的研究称，香港及东京中央商务区(CBD)甲级写字楼的收益率是全球最低的两个城市;同时有初步迹象显示资本流向出现扭转，流出亚洲的资金主要转往欧洲与美国，因当地市场复苏渐明朗。
该行最新发表的《世界写字楼收益率纵览》指出，去年全球主要城市CBD甲级写字楼的市场收益率(账面净租金除以物业资本价值)，以香港及东京最低，分别为3.11%及3.95%;最高两个城市为三藩市(旧金山)及悉尼，分别达6.97%及6.62%。
报告称，由于巨额资本涌入房地产市场寻求投资机会，而可投资的资产有限，加上国际信贷环境利好，亚太区房地产资本化率(Cap Rate)近年内跌幅明显。
"场内资本流动性泛滥，与美国、中国以及日本陆续采取的量化宽松货币政策也有很大关系。"第一太平戴维斯亚太区研究部高级董事盛世民(Simon Smith)称。
他指出，从投资收益率看，亚太区市场仍充满挑战;同时有迹象初步表明资本流向出现扭转，房地产资本流出额高于流入额。去年约有224亿美元流入亚太区，而同期有374亿美元流出，且主要流向欧洲与美国。投资目的地也从最初的一线城市开始向边缘城市或二线城市过渡。
亚太区市场的资本化率相差较大。东京、大阪、悉尼与墨尔本等城市继续吸引着可观的投资需求;中国则因为收益率严重压缩、许多板块存在过度建设、经济增长低于预期等问题，投资吸引力已明显减弱。由于缺乏价格合适的资产，该行预期2015年亚太区的总投资额仍然有限。
在欧洲市场方面，报告估计去年全年当地房地产总投资额约1750亿欧元，按年增加两成，较过去八年平均水平亦高出28%。此外，有确切迹象表明，随着经济环境及房地产市场复苏的前景日渐明朗，投资者已开始关注增值型市场以及投机型市场。
该行估计去年末欧洲CBD优质写字楼的平均收益率可达5%，较2013年末降低41个基点。同期非CBD优质写字楼的平均收益率为6.5%，同比降低30个基点。欧洲写字楼租赁市场大范围复苏，吸纳量稳定而新增项目较少，共同推动优质项目的租金上涨。
美国市场方面，第一太平戴维斯报告指，今年美国经济走向强势，而波士顿、曼克顿、华盛顿、洛杉矶及三藩市等门户城市的物业价值两年多前已开始上涨，物业价格已恢复甚至超越了2006-07年的最高水平。
报告称，跨境投资使得对美国公共机构物业的竞争继续升级。来自加拿大、德国、中国与韩国的投资基金除了追求收益率，还看中了美国写字楼资产安全、稳定的特性。过去的12个月中，来自香港与中国大陆的投资者在美国共完成20处写字楼的收购，总交易额达34亿美元。海外资本的流入很可能会在2015年继续。海外房地产投资者协会(Association of Foreign Investors in Real Estate)的最新调查显示，美国是海外买家首选的投资市场。
